Порядок действий при сделке купли-продажи жилья в ипотеке: как продать, произвести расчет и избежать рисков?

Выплаты по ипотеке могут растянуться на несколько лет, в течение которых обстоятельства у заемщика могут существенно измениться – смена или потеря работы, необходимость в расширении жилплощади или ее размене могут стать основанием для продажи залоговой квартиры. Одним из способов решения возникшей проблемы может стать продажа квартиры, обремененной ипотекой.

Показать содержание

• Можно ли продать ипотечную недвижимость?
Условия и основания    
• Покупка залогового жилья у родителей и других родственников
• Какие документы нужны?
Для покупателя при приобретении в ипотеку     От продавца в случае сделки с «ипотечником»     От владельца с обременением    
• Порядок действий при сделке купли-продажи
Как происходит расчет, если покупатель с залогом?     Риски      Отличия при сделке с родителями и прочими родственниками     
• Оформление процедуры сделки с залоговой квартирой
Риски покупателя обремененной квартиры    
• Расходы

Можно ли продать ипотечную недвижимость?

Купленное через ипотеку жилье согласно законодательству РФ можно продать только с согласия банка кредитора. Это объясняется тем, что хотя квартира и является собственностью заемщика, до полной выплаты кредита считается обремененной, то есть является залоговым имуществом и гарантирует кредитору своевременный возврат денег.

Порядок и условия таких сделок описаны в пункте 1 статьи 37 ФЗ №102 от 16 июля 1998 года.

Условия и основания

Владелец квартиры, находящейся в ипотеке, вправе самостоятельно решать, как распоряжаться своим имуществом, однако для сделки купли-продажи необходимо получить письменное согласие банка, который является держателем залога. Без содействия кредитной организации с жилья невозможно будет снять обременение, а значит, сделка не состоится.

Чтобы получить разрешение на продажу, заемщику потребуется обратиться в банк с заявлением, в котором будут описаны причины такого решения. Если по мнению кредитного инспектора основания для продажи будут недостаточно уважительны, в выдаче согласия будет отказано. Заставить банк выдать согласие нельзя, это противоречит законодательству РФ.

Чаще всего проблем с получением разрешения не возникает, так как банку выгодна перепродажа ипотечной квартиры. Такая сделка гарантирует полное погашение имеющейся ипотеки, а кредитор не потеряет свои деньги в том случае, если основанием для продажи недвижимости служат финансовые сложности заемщика, из-за которых он не может больше своевременно вносить ежемесячные платежи в соответствии с условиями ипотечного договора.

При этом банк теряет свою прибыль в виде процентов по кредиту, что может стать причиной для отказа. Отрицательное решение может быть также принято в том случае, если со стороны заемщика будут иметь место нарушения прав залогодержателя в отношении недвижимости, являющейся объектом залога, например, была проведена несогласованная перепланировка или недвижимость сдавалась в аренду без разрешения банка.

Покупка залогового жилья у родителей и других родственников

Это объясняется тем, что такая сделка может иметь фиктивный характер и заключаться с целью искусственного занижения цены на данный объект недвижимости или не целевого использования вырученных от продажи средств.

Так как сделки между родственниками не приветствуются кредитными организациями, в случае продажи недвижимости, находящейся в ипотеке, участникам сделки потребуется предоставить в банк убедительные основания для заключения договора купли-продажи, а также написать заявление, в котором в обязательном порядке будет указано, что жилье желают купить родители или родственник.

Какие документы нужны?

Для покупателя при приобретении в ипотеку

Покупатель, который решил приобрести недвижимость, находящуюся в залоге у банка, должен будет предоставить следующие документы:

• Выписку из базы ЕГРН, в которой будут указаны все данные об объекте недвижимости и имеющихся обременениях. Срок действия полученного документа не ограничен, однако имеет значение актуальность указанных в ней данных — обратиться в Росреестр для получения выписки следует не ранее чем за 1 месяц до совершения сделки. Чтобы получить выписку, покупатель должен самостоятельно обратиться в Росреестр и оплатить госпошлину в размере 200 рублей.
• Если покупатель квартиры, находящейся в ипотеке состоит в браке, ему нужно заручиться согласием супруга/супруги на покупку недвижимости (в соответствии с пунктом 3 статьи 35 СК РФ). Данный документ должен быть заверен нотариально.
• Предварительный договор купли-продажи недвижимости. Законность требования отражена в статье 429 ГК РФ. Цель заключения договора – защита сторон от возможных претензий в будущем.
• Выписка из домовой книги (справка по форме №9). Получить документ можно в офисе управляющей компании или через портал Госуслуг. В документе будут отражены сведения о проживающих в указанной квартире гражданах.
• Копия паспорта гражданина Российской Федерации.
• Отчет об оценке объекта недвижимости. Как правило, экспертиза проводится за счет продавца, а срок действия отчета составляет 6 месяцев.
• Выписка с расчетного счета, подтверждающая наличие средств в размере указанного предварительном договоре первоначального взноса.

От продавца в случае сделки с «ипотечником»

Владельцу недвижимости, который решил продать свою квартиру покупателю с ипотекой, потребуются:

• Копии паспортов всех владельцев указанного объекта недвижимости.
• Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на совершение сделки. Срок действия документа неограничен.
• Выписка из базы ЕГРН и кадастровый паспорт квартиры (если имеется). В соответствии с ФЗ №218, вступившим в законную силу 13 июля 2015 года, выдача кадастровых паспортов была прекращена.
• Справка по форме №9 (выписка из домовой книги) о количестве прописанных граждан.
• Технический паспорт объекта недвижимости. Для его получения собственник должен обратиться в Бюро технической инвентаризации и провести ее экспликацию. Срок действия документа – 5 лет с момента получения.
• Предварительный договор купли-продажи.
• Справка из домоуправления об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (справка по форме №1). Срок действия документа – 1 месяц со дня получения.
• Прочие документы по требованию банка, например, справка из лечебного учреждения, подтверждающая дееспособность продавца.

От владельца с обременением

Продавец квартиры, находящейся в ипотеке, должен будет предоставить:

• Паспорта всех собственников жилья.
• Согласие банка залогодержателя на сделку.
• Согласие супруга/супруги на совершение сделки, заверенное нотариально.
• Предварительный договор купли-продажи.
• Выписку из базы ЕГРН или кадастровый паспорт объекта недвижимости.
• Выписку из домовой книги.
• Технический паспорт жилья.

Порядок действий при сделке купли-продажи

Этапы совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в залоге у банка:

1. В первую очередь владелец жилья, который принял решение его продать, должен найти покупателя, который согласится на сделку с участием банка. В некоторых случаях поиск покупателя берет на себя банк. После того как потенциальный покупатель найден, с ним обсуждаются условия сделки, проводится осмотр квартиры и уточняются все важные детали.
2. Продавец должен подать заявление в банк, чтобы заручиться согласием кредитора на совершение сделки. После рассмотрения заявления банк направляет владельцу недвижимости свое письменное согласие. Без получения этого документа сделка невозможна.
3. Покупатель также должен обратиться в банк, который является держателем залога, с заявлением, в котором будет описано намерение приобрести указанный объект недвижимости. К заявлению необходимо приложить все требуемые документы. Вся полученная банком документация тщательно проверяется в течение 5 рабочих дней, после чего банк дает разрешение на сделку.
4. Следующий этап – проведение экспертизы и составление отчета об оценке недвижимости. Оплата процедуры производится по договоренности между продавцом и покупателем.
5. Если покупатель также планирует использовать заемные средства, он должен подать соответствующую заявку и дождаться ее одобрения. Зачастую перед тем как получить одобрение, покупателю требуется заключить также договор страхования. Нередко от этого зависит итоговая процентная ставка по кредиту.
6. После того как ипотека для покупателя одобрена, стороны заключают договор купли-продажи жилья.
   В договоре в обязательном порядке должны быть прописаны порядок и способ расчетов между продавцом и покупателем. Рекомендуется также заверить документ у нотариуса – это позволит избежать неприятных последствия в будущем.
7. Следующий этап – внесение покупателем первоначального взноса, который чаще всего составляет от 10 до 50% от общей суммы сделки. Порядок и способ расчетов прописывается заранее в договоре купли-продажи. Внесение средств в обязательном порядке сопровождается выдачей соответствующей расписки.
8. Покупатель, продавец и представитель банка-кредитора посещают Росреестр или отделение МФЦ и подают документы на переоформление прав. В соответствии со статьей 16 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года срок рассмотрения документов составляет не более 5 рабочих дней.
9. После регистрации сделки на квартиру накладывается обременение, а бывший владелец недвижимости получает от банка оставшиеся деньги.
10. После того как окончательные расчеты проведены, составляется акт о приеме-передачи объекта недвижимости.

Как происходит расчет, если покупатель с залогом?

Расчеты между продавцом и покупателем залоговой недвижимости проходит в 2 этапа – перечисление первоначального взноса и остальная сумма, выплачиваемая банком. Все расчёты должны быть согласованы между банком, продавцом и покупателем заранее. Наиболее популярными способами передачи средств являются:

• Через арендованную ячейку в банке. В договоре указывается, при каких условиях продавец сможет забрать деньги, что снижает риск мошеннических действий.
• Перечисление на счет в банке. Расчетный счет при этом должен быть открыт в банке, являющемся держателем залога.
• Аккредитив. Использование этого метода отличается максимальной безопасностью для всех участников сделки.

Риски

При совершении сделок с участием заемных средств риски для продавца сводятся к минимуму, так как банки заботятся о своей репутации и тщательно проверяют сделки на каждом из этапов. Единственным неудобством для продавца может стать сбор дополнительных документов и небольшая задержка в получении средств.

Отличия при сделке с родителями и прочими родственниками

Основной особенностью сделок, заключаемых между родственниками, является порядок расчетов между сторонами. Они в обязательном порядке должны проводиться безналичным способом. Это дает банку возможность отследить, были ли деньги на самом деле переведены и получены. К тому же, банк получает гарантии действительности сопровождающих документов – расписок, чеков, платежных поручений и т.д.

Стоит также отметить, что сделка может быть запрещена руководством банка в том случае, если покупателем будет выступать родственник владельца недвижимости, так как это может стать признаком фиктивной сделки. При наличии подозрений банк может запросить дополнительные объяснения, почему продажа квартиры планируется именно родственнику.

Оформление процедуры сделки с залоговой квартирой

Купля-продажа может проводиться как с участием банка, так и без него. Без участия кредитной организации порядок действий будет выглядеть так:

1. Заемщик направляет в банк письменное уведомление о сделке и дожидается согласия кредитора.
2. Если разрешение не было получено, владелец квартиры самостоятельно ищет покупателя и предоставляет ему все требующиеся документы на жилье, после чего он должен будет обратиться в банк, являющийся держателем залога, и также запросить согласие на сделку.
3. После того как согласие было получено, между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, в условиях которого будет прописана обязанность покупателя внести указанную сумму на счет заемщика до того, как право собственности на объект недвижимости будет переоформлено.
4. После подписания предварительного ДКП сумма первоначального взноса кладется в арендованную банковскую ячейку или перечисляется на счет продавца, а он в свою очередь погашает свою задолженность перед банком и получает справку о закрытии ипотеки и снятии обременения в Росреестре.
5. После того как обременение снято, стороны заключают основной договор купли-продажи и регистрируют его в Росреестре, производятся окончательные расчеты между сторонами.

С участием банка:

1. Заемщик направляет в банк заявление о получении согласия на сделку и указывает в нем причины такого решения.
2. После получения согласия специалисты банка подбирают подходящего покупателя, после чего проводится осмотр недвижимости и оговариваются условия сделки.
3. Подписывается предварительный договор купли-продажи.
4. Проводятся расчеты между сторонами.
5. Кредитная организация предоставляет заемщику справку о погашении задолженности, после чего заключается основной ДКП.
6. Сделка фиксируется в Росреестре и составляется передаточный акт.

Риски покупателя обремененной квартиры

У покупателя, решившего купить квартиру, находящуюся в залоге у банка, есть определенные риски:

• Заемщик может попытаться скрыть данные об имеющемся обременении.
• В предварительном договоре может отсутствовать пункт о том, что сумма первоначального взноса, переданная продавцу, должна пойти на оплату задолженности банку.

К тому же, все расчеты между сторонами должны подтверждаться документально – расписками, чеками и т.д.

Расходы

Расходы на оформление сделки составят:

• На получение выписки из базы ЕГРН – 200 рублей.
• Оценка недвижимости – от 3 до 5 тысяч рублей.
• Получение технического паспорта жилья – 2000 рублей.
• Услуги нотариуса – от 2000 рублей.
• Госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре – 2000 рублей.
• Аренда ячейки в банке – от 300 рублей в день.

Процедура купли-продажи жилья, находящегося в ипотеке, отличается повышенной сложностью и рисками, поэтому перед тем, как заключить подобную сделку, важно проверить все ее детали и проконсультироваться с грамотными специалистами.