Как купить квартиру в ипотеку и продать жилье, приобретенное на заемные средства?

Ипотечная квартира находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен. Но ситуация может сложиться так, что собственнику нужно продать жилье. Такую сделку можно провести, но предварительно нужно разобраться в нюансах законодательства, чтобы не лишиться денег и имущества.

Показать содержание

• Покупка и продажа жилья и ипотечный кредит: что это значит?
• Какие законы регулируют такие сделки?
• Можно ли продать ипотечную недвижимость?
• Реализация квадратных метров, находящихся в обременении
• Проведение сделки с использованием заемных средств
Перечень необходимых документов     Предварительный ДКП     Основной ДКП    
• Риски сторон
• Приобретение жилья в новом доме
Переуступка прав    
• Как купить готовую недвижимость на вторичном рынке?

Покупка и продажа жилья и ипотечный кредит: что это значит?

Прежде всего, разберемся с основными понятиями купли-продажи жилья и ипотеки.

1. Купля-продажа квартиры с участием ипотеки. Это значит, что гражданин будет приобретать недвижимость не только за счет собственных средств, но и с привлечением кредита. Для этой цели у банков есть специальные ипотечные программы. Во время выплаты долга квартира будет в залоге. После погашения кредита нужно снять обременение с жилья.
2. Купля-продажа квартиры, находящейся в ипотеке. Если квартира находится в залоге у банка, то большинство действий с ней совершать нельзя, в том числе запрещено ее продавать. Но может сложиться так, что заемщик не в состоянии погашать кредит или ему подвернулся выгодный вариант и он хочет продать эту квартиру и купить другую.

   Тогда он обращается в банк с просьбой разрешить ему сделку купли-продажи. Получив положительный ответ, он проводит сделку под контролем кредитной организации. Это и означает «купля-продажа недвижимости, находящейся в ипотеке».

Какие законы регулируют такие сделки?

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим подобные сделки, является федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В частности, статьи 29 и 33 гласят, что собственник жилья во время выплаты кредита может только пользоваться им, но не распоряжаться. Поэтому на проведение сделки купли-продажи ему нужно разрешение банка (статья 37, пункт 1). Новый владелец квадратных метров получит право собственности и станет новым заемщиком (статья 38 пункт 1).

Можно ли продать ипотечную недвижимость?

Это сделать можно, но лишь с согласия банка. Для заключения сделки по покупке и продаже жилья, купленного с участием заемных средств, есть четыре способа:

1. Досрочное погашение. Покупатель предоставляет продавцу денежные средства для окончательного расчета с банком. Продавец закрывает ипотеку, снимает обременение и после этого происходит сделка.
2. Самостоятельная продажа. В этом случае покупатель сам договаривается с банком, выдавшим кредит, о покупке квартиры, которая находится в обременении, часть средств платит банку, оставшуюся – продавцу.
3. Продажа ипотечной квартиры банком. Это ситуация, когда оформлением всех документов занимается кредитная организация, включая снятие обременения. Продавец только подписывает документы.
4. Продажа долговых обязательств. Ипотечный договор переоформляется на другого заемщика (покупателя), который продолжает выплачивать деньги, став уже собственником квартиры. Недвижимость продолжает находиться в залоге до момента полного расчета с кредитором.

В ипотечном договоре должно быть условие, что кредит можно погасить досрочно.

Можно ли продать и купить квартиру в ипотеке, как это сделать, узнайте тут.

Реализация квадратных метров, находящихся в обременении

Продажа покупателю недвижимости, приобретенной за счет ипотеки, производится следующим образом:

1. Если в кредитном договоре есть пункт, позволяющий досрочно рассчитаться с банком, то владелец ипотечного жилья приступает к поиску покупателя.
2. Найдя желающего приобрести квартиру, собственнику следует подойти в банк вместе с ним и уточнить сумму к оплате, а также срок, в течение которого будет оформляться сделка.
3. Следующий этап – заключение предварительного договора у нотариуса.
4. С этим документом стороны снова идут в банк, где оформляют погашение ипотеки и получают документы для снятия обременения.
5. Завершается процедура купли и продажи регистрацией прав нового собственника в Росреестре.

Проведение сделки с использованием заемных средств

Когда жилье приобретается не только на собственные, но и на заемные средства, процедура несколько иная и требования к документам тоже.

Перечень необходимых документов

Для проведения сделки потребуются такие документы:

• паспорта участников сделки и членов семьи продавца;
• документы на право собственности отчуждаемой недвижимости (договор купли-продажи, договор мены, свидетельство о наследовании и пр.);
• технический и кадастровый паспорта на квартиру;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая, что продавец является собственником жилья;
• разрешение органов опеки, если в квартире зарегистрирован и проживает несовершеннолетний;
• в случае приобретения недвижимости в браке – разрешение супруга на продажу и совершение прочих юридических действий;
• выписка из домовой книги для проверки чистоты сделки.

Если покупатель сделал предоплату, то нужен документ, подтверждающий этот факт. В предварительном договоре это обстоятельство также указывается.

Предварительный ДКП

В этом документе стороны определяют предмет сделки и его цену. Это означает, что в дальнейшем в основном договоре будет фигурировать именно эта недвижимость и эта же сумма. Также указываются условия относительно сроков и порядка заключения основного соглашения и условия расчетов, в том числе внесение задатка или аванса.

Разница между задатком и авансом состоит в том, что при отказе от подписания основного договора аванс возвращается, а задаток – нет.

Если в предварительном договоре срок заключения основного не указан, то его можно заключить в течение года. В случае, когда этого не произошло, предварительное соглашение утрачивает свою силу по истечении указанного срока.

Основной ДКП

В этом договоре приводится полная характеристика предмета (квартиры), а также рекомендуется как можно подробнее описать процесс передачи собственных и/или кредитных средств покупателем. Чем подробнее это будет оговорено, тем меньше проблем может возникнуть в дальнейшем. При поэтапной оплате обязательно указывать сроки и способ внесения каждого транша.

Если для оплаты жилья покупатель намеревается воспользоваться материнским капиталом или другими социальными субсидиями, то в основном договоре необходимо указать сроки и условия использования бюджетных средств.

О покупке и продаже квартиры через ипотеку можно прочитать в этом материале.

Риски сторон

При сделке с участием ипотечных средств основные риски сведены к минимуму. Банк перечисляет деньги на счет продавца и не выдает их на руки покупателю.

Чтобы полностью исключить риск неуплаты собственных средств, можно договориться о расчетах через банковскую ячейку. Ведь фактически денежные средства уже принадлежат продавцу, но воспользоваться ими он сможет только после завершения оформления сделки. Даже если квартира не будет полностью оплачена, то через суд договор расторгается, а жилье возвращается к продавцу.

Приобретение жилья в новом доме

В этом случае важно выбрать надежного застройщика. Немаловажен и этап строительства дома. Лучше, когда здание возведено не менее чем на 70%. После этого гражданин обращается к застройщику и заключает с ним договор долевого участия (ДДУ). В этом документе приводится полная характеристика квартиры. И уже с этим договором следует обращаться в банк для оформления ипотеки.

Для заключения договора с застройщиком предоставляет клиенту следующие документы:

• свидетельство о собственности на землю и возводимую на нем недвижимость;
• разрешение на строительство;
• инвестиционный контракт;
• акт распределения квартир.

А для кредитной организации потребуется дополнительно инвестиционное соглашение и решение о продаже квартир застройщиком (копия).

Переуступка прав

Переуступка разрешается лишь после того, как дольщик выплатил всю сумму, обозначенную в ДДУ. Подтверждается это актом сверки взаиморасчетов с застройщиком. И точно так же, как и в случае продажи ипотечной квартиры на вторичном рынке, в обязательном порядке требуется согласие банка. Только при выполнении всех этих условий заключается договор переуступки прав.

О том, как правильно купить квартиру в ипотеку от застройщика, каковы плюсы и минусы сделки, читайте здесь.

Как купить готовую недвижимость на вторичном рынке?

Вторичное жилье можно приобрести с использованием кредитных средств. Для заключения договора необходимо иметь согласие банка на выдачу ипотеки. А для фактического получения денег необходимо иметь на руках заверенное у нотариуса предварительное соглашение. После оформления всех документов производится государственная регистрация права собственности нового владельца. При этом на жилье сразу же налагается обременение до момента полного погашения кредита.

Тонкости продажи и покупки вторички в ипотеку можно найти тут.

Находящуюся в залоге у банка ипотечную квартиру можно продать несколькими способами. Для этого необходимо получить согласие кредитора. После этого стороны заключают предварительное соглашение, где указывают предмет, порядок и условия заключения основного договора, а также прописывают то, каким образом будут производиться расчеты. Если речь идет о новостройке, то перед сделкой необходимо полностью оплатить сумму, указанную в ДДУ.