8 (800)  302-76-94

Полный перечень документов при покупке и продаже квартиры в ипотеке. Какие бумаги нужны сторонам сделки?

Время на чтение: 8 минут Добавить в закладки

Заключение договора купли-продажи квартиры с использованием ипотечного кредита предполагает подготовку и наличие бóльшего количества документов, чем при обычной сделке, где расчет между продавцом и покупателем производится за счет денежных средств последнего. Это диктуется требованиями банков-кредиторов. Банки должны быть уверены в предмете залога, который является обеспечением и гарантией возврата кредита заемщиком-покупателем.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Какие бумаги нужны при покупке ипотечного жилья: полный перечень

Собираясь купить ипотечное жилье, важно заранее узнать, какие документы будут нужны:

  • Отчет об оценке квартиры. Выполняется независимой оценочной компанией, аккредитованной банком. Покупатель выбирает одну из списка, заключает договор на оказание услуг, оплачивает стоимость работ по оценке, согласовывает с продавцом время выхода оценщика на квартиру для осмотра и фотографирования.

    Для составления отчета оценщик должен получить копии документов по квартире (правоустанавливающие, правоподтверждающие, план квартиры) и основных страниц паспорта покупателя (2-ая, 3-я страницы и страница со штампом о прописке). Готовый отчет оценщик высылает в банк в электронном виде. Покупатель получает от банка заключение об оценке, которое сдает на регистрацию вместе с остальными документами по сделке.

  • Договор страхования. Заключается со страховой компанией, аккредитованной банком. Страхуется жизнь и здоровье заемщика, титул, строение. Выгоднее заключать комплексный договор страхования, это дешевле. От страховки можно отказаться, но в этом случае процентная ставка по кредиту будет выше. Стоимость страховки зависит от суммы кредита, пола и возраста заемщика. Страховка оформляется и оплачивается в день сделки. На регистрацию сделки не сдается.
  • Согласие супруга(и) на покупку квартиры. Требуется в случае, если покупатель-заемщик состоит в браке, квартира приобретается в единоличную собственность заемщика, супруги сохраняют общее владение совместно нажитым имуществом. Оформляется такое согласие на покупку в нотариальной конторе при предъявлении супругом(ой) паспорта и свидетельства о браке в одном экземпляре без копий. На регистрацию права собственности такой документ не требуется, нужен для банка.
  • Брачный договор. Применяется в случае, если покупатель-заемщик состоит в браке, квартира оформляется в единоличную собственность заемщика, при этом супруги устанавливают раздельное владение совместно нажитым имуществом. Составляется и удостоверяется нотариусом в присутствии обоих супругов при наличии паспортов и свидетельства о браке. Для сделки нужен оригинал и одна копия, заверенная нотариусом.
  • Свидетельство о браке. Необходимо предъявить в банк и в регистрирующий орган в случае приобретения квартиры в совместную собственность супругов. Перед обращением в МФЦ за регистрацией перехода права на квартиру стоит сделать ксерокопию с этого документа.
  • Заявление покупателя о не состоянии в браке. Оформляется в случае, если покупатель на момент сделки не состоит в браке, в одном экземпляре для банка. На регистрацию не сдается. Форму заявления предоставляет банк.
  • Сертификат о материнском капитале и справка об остатке на счете. Предоставляется, если средства материнского капитала используются в качестве первоначального взноса либо его части при получении ипотеки. Нужны оригиналы и копии.
  • Документы, удостоверяющие личность покупателя(ей). Паспорт(а) для совершеннолетних, для несовершеннолетних — свидетельства о рождении для малолетних детей до 14 лет.
Скачать бланк согласия супруги на покупку квартиры в ипотеку
Скачать образец нотариального согласия супруги на покупку квартиры в ипотеку
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
Получать разрешение органов опеки на покупку квартиры в ипотеку не нужно!

Если заемщик хочет выделить долю в праве общей долевой собственности на покупаемую квартиру несовершеннолетним детям и банк будет на это согласен, то предоставлять разрешение органов опеки на покупку и залог в силу закона не надо. Данное требование касается только продажи жилых помещений в числе собственников которых имеются дети, либо передачи в залог объектов недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним.

В квартире, которая только будет приобретена в собственность малолетних детей их доли еще нет. Следовательно, такая сделка не относится к числу сделок с имуществом несовершеннолетних. Различие ситуаций и разграничение требований в отношении сделок с участием несовершеннолетних обозначил Конституционный суд Российской Федерации в своем определении от 17.02.2015 за №246-О.

Список необходимых бумаг от продавца для продажи ипотечной недвижимости

Среди этих документов есть те, которые запрашивают все банки без исключения, и есть особые (исходя либо из требований конкретного банка, либо из особенностей квартиры и ее владельца).

К обязательному пакету документов для продажи, независимо от банка, выдающего ипотечный кредит, относятся:

  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Это документы, на основании которых у продавца возникло и было зарегистрировано право собственности. К ним относятся:

    1. договор о безвозмездной передаче жилья в собственность;
    2. договоры купли-продажи;
    3. мены;
    4. дарения или пожизненного содержания;
    5. свидетельства о праве на наследство по закону или завещанию;
    6. договор участия в долевом строительстве;
    7. договор уступки прав требования;
    8. решение суда.

    Предоставляются на сделку в оригиналах.

    Количество экземпляров должно быть равно количеству собственников квартиры. Исключением являются договоры, устанавливающие общую совместную собственность владельцев без выделения долей. В этом случае документ имеет только один экземпляр. Копии не нужны. В случае утраты документов должны быть получены и представлены на сделку их дубликаты.

  • Правоподтверждающие документы. К ним относятся либо свидетельства о государственной регистрации права, либо выписки из Единого государственного реестра недвижимости, если право собственности у продавца зарегистрировано после 15 июля 2016 года, когда вступила в силу норма об изменении ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Нужны оригиналы без копий.

    Количество подлинников должно быть равно количеству собственников квартиры. Исключением являются договоры, устанавливающие общую совместную собственность владельцев без выделения долей. В этом случае документ имеет только один экземпляр.

  • План расположения жилого помещения на этаже. Данный документ либо является частью выписки из Единого государственного реестра недвижимости (страница 3), либо может быть отдельным документом, полученным в Бюро технической инвентаризации. Банки принимают оба варианта, поэтому можно предоставить то, что есть в наличии. Если нет ничего, то проще и дешевле заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости.
  • Документ, предоставляющий сведения о том, кто прописан в квартире. Эти сведения содержатся в выписке из домовой книги или в выписке из лицевого счета. Некоторые банки принимают один из документов по выбору продавца, некоторые настаивают на одном из двух конкретно, а некоторые требуют оба документа сразу.

    Получить указанные выписки собственник квартиры должен у паспортиста и бухгалтера в ДУК, ТСЖ, ЖЭК или в МФЦ, как это делается, например, в Москве. Нужен один подлинник без копий. На регистрацию не сдается.

  • Согласие супруга(и) продавца на продажу квартиры или брачный договор. Необходимы, если продаваемая квартира была приобретена собственником по возмездному договору в период брака. Брачный договор и согласие супруга(и) на продажу удостоверяются нотариусом. Нужен оригинал и одна ксерокопия.
  • Если квартира была приобретена в браке, который расторгли к моменту сделки, то вместо согласия супруга(и) предоставляется свидетельство о расторжении брака в подлиннике с одной ксерокопией.
  • Заявление продавца о не состоянии в браке. Оформляется, если продаваемая недвижимость была приобретена собственником не в браке и у него не имеется лиц, чье согласие надо спрашивать на продажу квартиры. В случае нотариальной сделки удостоверяется нотариусом во время сделки. При простой письменной форме договора купли-продажи пишется продавцом собственноручно по установленному образцу, который дает банк или регистрирующий орган, в одном экземпляре.
  • Разрешение органов опеки на продажу квартиры. Необходимо, если в числе собственников недвижимости есть несовершеннолетние или недееспособные граждане. Этот документ оформляется законными представителями несовершеннолетних или недееспособных в администрации района или города по месту проживания несовершеннолетних или недееспособных, либо через МФЦ. Нужны либо два оригинала, либо один оригинал и одна ксерокопия.
  • Доверенность на продажу квартиры. Требуется, если от имени собственника договор купли-продажи будет подписывать представитель. Доверенность на продажу должна быть удостоверена нотариусом, либо в его отсутствии иным должностным лицом, имеющим соответствующие права. Необходим оригинал и одна ксерокопия.
  • Документы, удостоверяющие личность продавца(ов). Паспорт(а) для совершеннолетних, для несовершеннолетних — свидетельства о рождении для малолетних детей до 14 лет.

Кроме перечисленных документов продавца, которые запрашивают все без исключения банки, есть дополнительные, исходя из специфики регламента некоторых кредитных организаций либо особенностей продавца и истории его квартиры:

  • Экспликация квартиры. Заказывают и получают в БТИ. Нужен только оригинал. Требует ПАО «Сбербанк России». Возможно использовать экспликацию, оставшуюся от предыдущей сделки. Срок изготовления документа может быть любым.
  • Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам за квартиру. Выдает бухгалтер домоуправляющей компании или ТСЖ. Может быть отдельным документом в виде справки или выписки о состоянии лицевого счета. Может быть составной частью выписки из лицевого счета, в которой указываются лица, прописанные в квартире, и имеется фраза о том, что задолженностей по квартплате нет.
  • Справки от психиатра и нарколога. Требуют почти все банки, кроме ПАО «Сбербанк России», от продавцов старше 65, а в отдельных случаях 60 лет. Некоторые банки допускают предоставление справок из коммерческих медицинских центров, где выдаются справки на оружие и права.

    Большинство кредитных организации настаивает на осмотре и заключении психиатра и нарколога из государственных медицинских учреждений соответствующего профиля. Нужны оригиналы в одном экземпляре.

  • Если «возрастной» продавец имеет разрешение на оружие или водительское удостоверение, к которому прилагается медицинская справка не старше 6 месяцев с момента выдачи, проходить осмотры у психиатра и нарколога не надо.
  • Обязательство или заявление от лиц, прописанных в квартире, но не являющихся собственниками. Требуется от всех совершеннолетних граждан, зарегистрированных в квартире, о том, что они извещены о предстоящей сделке купли-продажи, обязуются сняться с регистрационного учета и освободить квартиру от вещей в сроки, указанные в договоре купли-продажи квартиры по ипотеке.

    Это обязательство (заявление) удостоверяется у нотариуса. Нужен один оригинал без копий. Требуют почти все банки, кроме СБ РФ.

  • Архивная выписка из лицевого счета или из домовой книги. Требуется в случае, если квартира принадлежит продавцу на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность или, проще говоря, на основании приватизации. Нужна для того, чтобы узнать, кто был прописан в квартире на момент приватизации, и убедиться в том, что при приватизации не были нарушены права третьих лиц, отказавшихся от участия в ней.

    Можно получить в ДУК оригинал, а в агентстве по приватизации (по месту оформления приватизации) — заверенную копию того документа, который был использован на момент заключения договора о безвозмездной передаче жилья в собственность.

    ПАО «Сбербанк России» требует от продавцов приватизированных квартир снять с регистрационного учета по месту жительства до сделки всех лиц, отказавшихся от участия в приватизации, но прописанных в продаваемой квартире.

  • Заявление от продавцов квартир, получивших квартиру в наследство. Оформляется у нотариуса по форме, предложенной банком. Суть – гарантии со стороны продавца вернуть деньги за квартиру покупателю и банку в случае расторжения сделки по причине появления других наследников и финансовых претензий с их стороны. Нужен только оригинал для банка. На регистрацию не сдается.

На что следует обратить внимание?

Покупателю:

  1. При оформлении согласия супруги на сделку купли-продажи, надо правильно указать адрес покупаемой ипотечной жилплощади в соответствии с тем, что указано в документах на квартиру. Также необходимо предупредить нотариуса о том, что покупка производится с использованием заемных средств и последующей передачей квартиры, купленной в браке, в залог банку. Это надо отразить в согласии дополнительно.
  2. Брачный договор должен быть удостоверен нотариусом до момента обращения заемщика в банк за кредитом. В этом случае банк, зная о брачном договоре, будет учитывать его наличие при расчете суммы кредита в момент одобрения заемщика. Если же договор заключается после одобрения заемщика непосредственно перед сделкой купли-продажи, то покупатель должен получить согласие банка на его заключение.
Составление и применение брачного договора в тайне от банка-кредитора незаконно и может повлечь за собой либо отказ в выдаче кредита, либо требование о его досрочном погашении.

Продавцу:

  1. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости надо получить обязательно в печатном виде через МФЦ, а не в электронном через сайт Росреестра. Электронный способ получения выписки из ЕГРН проще и быстрее, но плана в таком документе обычно не бывает.
  2. При оформлении заявления (обязательства) прописанного следует учесть, что банку безразлично название документа, главное его содержание. Но стоимость нотариального удостоверения обязательства в 3,5 раза выше, чем заявления с аналогичным смыслом.

    Поскольку для регистрации перехода права ни тот, ни другой документ не нужен вообще, есть смысл оформлять заявление, чтобы не платить лишних денег. Главное, помнить об их взаимозаменяемости и не соглашаться, если банк или нотариус будут настаивать на более дорогом варианте.

  3. Статья 19.15 КоАП, предусматривает штраф от 2 до 5 тысяч рублей за административное правонарушение паспортно-визового режима. Если продавец выписался из квартиры и не встал на регистрационный учет по новому месту жительства в срок, превышающий 7 дней, он нарушает закон.
  4. С учетом условий ипотечной сделки, доверенность должна содержать полномочия, отражающие особенности расчета. Например, совершать действия связанные с открытием аккредитива, подписанием договора аренды банковского сейфа, открытия/закрытия счета в банке и т.д.
  5. В случае продажи квартиры по доверенности представитель продавца должен иметь ксерокопию всех страниц паспорта, в том числе и незаполненных, собственника квартиры, чьи интересы он представляет. Это требование всех банков. Копия паспорта продавца вместе с копией доверенного лица передаются в банк до сделки на проверку.

Что проверить собственнику и покупателю?

В документах, представленных покупателем, нужно проверить:

  1. Правомерность предоставления документа, подтверждающего семейное положение покупателя для оформления сделки: согласия супруги, брачного договора или свидетельства о браке. Выбор в пользу одного из них делается на этапе одобрения покупателя как заемщика и является одним из обязательных условий выдачи ипотеки.
  2. Соответствие суммы остатка по счету материнского (семейного) капитала с суммой, заявленной в качестве оплаты первоначального взноса по договору купли-продажи.
  3. Возможность включения несовершеннолетних детей в число собственников на приобретаемую квартиру с учетом требований банка, предоставляющего кредит.

В документах, представленных продавцом, нужно проверить:

  1. Соответствие плана и реальной планировки квартиры на предмет отсутствия незаконных переоборудования и переустройства жилого помещения.
  2. Наличие в паспорте продавца(ов) сведений о ранее выданном(ых) паспорте(ах), если право собственности было зарегистрировано по другому паспорту(ам).
  3. Отсутствие возможных претензий со стороны бывшего супруга(и) продавца, брак с которым расторгнут, но нет решения суда по разделу имущества. Формально, для продажи квартиры в этом случае достаточно только свидетельства о расторжении брака. Фактически, «обиженный» супруг своим несогласием со сделкой может приостановить регистрацию и причинить много неприятностей всем участникам сделки.

Во всех документах, представленных на сделку, в том числе, которые готовит банк (кредитный договор, график платежей, закладная), необходимо проверить:

  1. Отсутствие ошибок, исправлений, неточностей.
  2. Наличие читаемых печатей, подписей, расшифровок подписей, соответствие фамилий, паспортных данных, адресов и дат.
Требования банков по документам для ипотечных сделок могут меняться. Поэтому следует получить от кредитного брокера список, либо уточнить его на сайте банка.

Надо быть готовым к тому, что в процессе рассмотрения предъявленных документов банк может затребовать дополнительные, не указанные в списке, если возникнет такая необходимость.

Для тех, кто интересуется темой купли-продажи квартиры с ипотекой, мы подготовили не менее полезные статьи:

Безусловно, ипотечная сделка сложнее для продавца, чем сделка без кредита. Но не стоит пугаться и отказываться от ипотечных покупателей. Их гораздо больше, чем покупателей с собственными денежными средствами. При этом они более лояльны и надежны, понимая, что не всякий продавец готов их терпеть. К тому же, ипотечные сделки по купле-продаже квартиры – гарантия качественного и безопасного расчета, что особенно важно продавцам квартир.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.