+7 (499)  938-47-82 Москва

Покупка и продажа квартиры через ипотеку: пошаговая инструкция и нюансы сделки. Нужно ли привлекать риэлтора?

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Вы продаете квартиру и допускаете возможность оплаты ее стоимости за счет кредитных средств? Собираетесь купить жилье в ипотеку? Наша статья расскажет о нюансах оформления сделки купли-продажи квартиры с участием ипотечных средств.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Пошаговая инструкция процесса покупки и продажи с участием ипотечных средств

Так как оформление сделки по покупке и продаже квартиры с участием кредитных средств происходит для продавца и покупателя по-разному, далее приведен порядок действий в каждом отдельном случае. Ниже дана пошаговая инструкция процедуры, как правильно продать покупателю жилье с привлечением ипотечных средств:

  1. Подготовка квартиры к продаже (оплата задолженности по коммунальным платежам, узаконивание перепланировок).
  2. Проведение оценки недвижимости.
  3. Поиск покупателя и подготовка документов (паспортов и их копии собственников жилья; актуального кадастрового паспорта объекта недвижимости; технического паспорта; выписки из ЕГРН об отсутствии обременения; правоустанавливающих документов и др.).
  4. Составление предварительного договора купли-продажи, регулирующего основные аспекты заключаемой сделки. Предварительный договор содержит условия о стоимости квартиры, порядке внесения задатка, оформлении расписок, финансовых обязательствах сторон по оплате юридических услуг и т.п.
  5. Подписание договора купли-продажи жилья.
  6. Проведение расчетов между сторонами.

Для покупателя шаги будут несколько иными:

  1. Выбор банка, изучение условий кредитования, предлагаемых различными банковскими организациями.
  2. Подача заявки на кредит. Лучше обратиться сразу в несколько кредитных организаций.
  3. Поиск и оценка жилья.
  4. Заключение предварительного договора купли-продажи.
  5. Подготовка документов и непосредственное заключение договора купли-продажи.
  6. Оформление залога на объект недвижимости.
  7. Проведение расчетов между сторонами.
  8. Регистрация права собственности на жилье.
  9. Страхование ипотечной недвижимости.

Какие расходы и дополнительные траты у обеих сторон?

При продаже квартиры продавцу придется оплатить получение следующих документов:

  • выписки ЕГРН;
  • выписки из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах;
  • кадастрового паспорта;
  • справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • нотариального согласия супруга/супруги на продажу жилья, если оно было приобретено в браке.

Дополнительные затраты при покупке квартиры с использованием кредитных средств ложатся на плечи покупателя и включают в себя:

  1. Оценку объекта недвижимости. Тарифы устанавливаются непосредственно компанией-оценщиком.
  2. Проверку объекта ипотечного кредитования, которую придется выполнить при покупке квартиры в строящемся доме. Плата может быть как фиксированной, так и составлять определенный процент от суммы кредита.
  3. Составление предварительного договора, являющегося обязательным при покупке жилья с участием ипотечных средств.
  4. Госпошлину за удостоверение договора об ипотеке жилья в размере 200 рублей (статья 333.24 НК РФ). Кроме того, покупатель-физическое лицо оплачивает госпошлину при покупке за государственную регистрацию ипотеки, в том числе за внесение данных об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в размере 1000 рублей (статья 333.33 НК РФ).
  5. Страхование объекта недвижимости, находящегося в залоге у банка. Сумма страхового взноса начисляется на остаток ссудной задолженности и составляет определенный процент от нее.
  6. Оплату услуг нотариуса при предъявлении банком требования о нотариальном удостоверении договора купли-продажи, кроме того может возникнуть необходимость в получении нотариального согласия на совершение сделки супруга, заверенных копий документов и т. п. Услуги оплачиваются по тарифам нотариуса.
  7. Единовременную комиссию за аренду сейфовой ячейки.

Перечень не является исчерпывающим. Стороны могут обратиться к риелтору, покупатель может воспользоваться услугами ипотечного брокера, может возникнуть необходимость в получении справок или согласий банка на регистрацию членов семьи в квартире, выполнение ее перепланировки, во внесении изменений в кредитный и обеспечительные договоры и др., что также влечет дополнительные расходы.

Регистрация

Для регистрации договора купли-продажи жилья с участием ипотечных средств понадобятся следующие документы:

  • паспорта всех собственников (продавцов) жилья (если собственником является несовершеннолетние, не достигшие 14 лет, то необходимо предоставить их свидетельства о рождении и паспорт одного из родителей/опекунов, для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет — паспорт и паспорт одного из родителей/опекунов);
  • договор купли-продажи квартиры;
  • разрешение органов опеки и попечительства, в случае, если собственниками квартиры являются несовершеннолетние;
  • согласие супруга на продажу квартиры, заверенное у нотариуса;
  • свидетельство о браке или разводе, в случае если квартира была приобретена в браке, либо если в документах на жилье и паспорте указаны разные фамилии.
Все документы подают в МФЦ или Росреестр.

Особенности процедуры на основании генеральной доверенности

В определенных случаях продать жилье в ипотеку можно на основании генеральной доверенности, передающей представителю продавца весь комплекс прав на осуществление сделки с недвижимым имуществом. В качестве представителя может выступать как физическое, так и юридическое лицо, например, организация, занимающаяся оказанием риэлтерских услуг.

В доверенности указываются полные данные представителя и доверителя, срок ее действия, круг полномочий доверенного лица. Доверенность заверяется у нотариуса.

Разница между сделкой, совершаемой по доверенности, и лично продавцом заключается в том, что договор купли-продажи подписывается не собственником жилья, а его представителем. В ДКП тоже вносят сведения о доверенном лице.

Если речь идет о покупке жилья с участием кредитных средств, стоит иметь в виду, что большинству банков необходимо личное присутствие собственника во время подписания документов.

Внимание! Несмотря на то, что законодательного запрета на участие представителя в покупке квартиры в ипотеку не имеется, фактически все банки требуют личного присутствия заемщика как на этапе подачи документов, так и при непосредственном подписании договоров по сделке.

Как купить у юридического лица: необходимые действия

Покупка жилой недвижимости в ипотеку у юридического лица имеет особенности, связанные с оформлением документов.

  1. Во-первых, решение о продаже жилья, принадлежащего юридическому лицу, принимается коллегиально и оформляется соответствующим образом. Исполнить решение может лицо, уполномоченное уставом организации, например, генеральный директор, либо же представитель на основании доверенности, выданной генеральным директором.
  2. Во-вторых, расчеты по договору производятся безналичным путем.

В остальном пакет документов аналогичен требуемому при заключении сделки между физическими лицами. Покупка квартиры у юридического лица связана с определенными рисками, для минимизации которых стоит:

  • запросить у компании-продавца копию устава, уточнив полномочия лиц, подписывающих договор;
  • запросить протокол собрания, на котором принималось решение об одобрении сделки, справку о том, что сделка по продаже квартиры не является крупной;
  • уточнить на сайте Федеральной службы судебных приставов информацию об отсутствии исполнительных производств в отношении организации-продавца.

Как оформляется, если продавец — родственник или родитель?

Покупка квартиры с участием ипотечных средств у собственников, если это родственники, обладает двумя особенностями:

  1. расчеты между сторонами проводятся исключительно безналичным путем;
  2. покупатель не приобретает права на получение имущественного налогового вычета.
Важно! При приобретении жилья в ипотеку у родственников, покупатель может лишиться права на участие в некоторых социальных программах, а также на льготные условия кредитования.

В целом последовательность действий при покупке между родственниками аналогична алгоритму проведения процедуры сделки между посторонними лицами, который подробно описан выше, исключение лишь в отсутствии необходимости в поиске жилья.

Как проходит сделка через риэлтора: нужен ли и сколько стоит услуга?

Обращаться к риэлтору для оформления сделки стоит в следующих случаях:

  1. при желании сэкономить время и силы по поиску жилья и оформление документов;
  2. при сложностях с подтверждением официального дохода или испорченной кредитной истории;
  3. при наличии сомнений в одобрении банком заемщика или созаемщика;
  4. при отсутствии первоначального взноса на покупку жилья;
  5. при наличии гражданства иностранного государства.

Обязанности риэлтора при покупке или продаже жилья заключаются в:

Стоимость риелторских услуг исчисляется в процентном отношении от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. В основном агентства запрашивают за полное сопровождение сделки от 2 до 5 % от цены квартиры.

Особенности совершения сделки по покупке и продаже жилья в ипотеку при обращении к риэлтору будут заключаться в том, что решением вопросов на всех этапах сделки, начиная с поиска жилья и выбора банка с наиболее выгодными условиями и заканчивая оформлением договоров будет заниматься специалист. Задачи покупателя в этом случае ограничиваются выбором риелтора и подписанием документов.

Основной плюс обращения в агентство заключается в экономии времени и сил, поскольку все вопросы с поиском жилья, получением документов, оформлением сделки берет на себя специалист. Что же касается минусов, то он будет один – помощь специалиста обойдется недешево.

Купля-продажа квартиры с использованием ипотеки может иметь свои особенности, в зависимости от конкретного случая. Мы написали для вас полезные статьи о том, как продать или купить недвижимость на вторичном и на первичном рынке, в том числе по переуступке прав, а также о том, как совершить сделку с залоговой квартирой.

Купить квартиру в ипотеку можно как самостоятельно, так и воспользовавшись услугами риелтора. Вооружившись приведенными в статье советами и зная, как минимизировать риски при совершении сделки, вы можете приступать к выбору подходящего банка и поиску нового жилья.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: