Покупка и продажа квартиры через ипотеку: пошаговая инструкция и нюансы сделки. Нужно ли привлекать риэлтора?

Вы продаете квартиру и допускаете возможность оплаты ее стоимости за счет кредитных средств? Собираетесь купить жилье в ипотеку? Наша статья расскажет о нюансах оформления сделки купли-продажи квартиры с участием ипотечных средств.

Показать содержание

• Пошаговая инструкция процесса покупки и продажи с участием ипотечных средств
Какие расходы и дополнительные траты у обеих сторон?      Регистрация     
• Особенности процедуры на основании генеральной доверенности
Как купить у юридического лица: необходимые действия      Как оформляется, если продавец — родственник или родитель?     
• Как проходит сделка через риэлтора: нужен ли и сколько стоит услуга?

Пошаговая инструкция процесса покупки и продажи с участием ипотечных средств

Так как оформление сделки по покупке и продаже квартиры с участием кредитных средств происходит для продавца и покупателя по-разному, далее приведен порядок действий в каждом отдельном случае. Ниже дана пошаговая инструкция процедуры, как правильно продать покупателю жилье с привлечением ипотечных средств:

1. Подготовка квартиры к продаже (оплата задолженности по коммунальным платежам, узаконивание перепланировок).
2. Проведение оценки недвижимости.
3. Поиск покупателя и подготовка документов (паспортов и их копии собственников жилья; актуального кадастрового паспорта объекта недвижимости; технического паспорта; выписки из ЕГРН об отсутствии обременения; правоустанавливающих документов и др.).
4. Составление предварительного договора купли-продажи, регулирующего основные аспекты заключаемой сделки. Предварительный договор содержит условия о стоимости квартиры, порядке внесения задатка, оформлении расписок, финансовых обязательствах сторон по оплате юридических услуг и т.п.
5. Подписание договора купли-продажи жилья.
6. Проведение расчетов между сторонами.

Для покупателя шаги будут несколько иными:

1. Выбор банка, изучение условий кредитования, предлагаемых различными банковскими организациями.
2. Подача заявки на кредит. Лучше обратиться сразу в несколько кредитных организаций.
3. Поиск и оценка жилья.
4. Заключение предварительного договора купли-продажи.
5. Подготовка документов и непосредственное заключение договора купли-продажи.
6. Оформление залога на объект недвижимости.
7. Проведение расчетов между сторонами.
8. Регистрация права собственности на жилье.
9. Страхование ипотечной недвижимости.

Какие расходы и дополнительные траты у обеих сторон?

При продаже квартиры продавцу придется оплатить получение следующих документов:

• выписки ЕГРН;
• выписки из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах;
• кадастрового паспорта;
• справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
• нотариального согласия супруга/супруги на продажу жилья, если оно было приобретено в браке.

Дополнительные затраты при покупке квартиры с использованием кредитных средств ложатся на плечи покупателя и включают в себя:

1. Оценку объекта недвижимости. Тарифы устанавливаются непосредственно компанией-оценщиком.
2. Проверку объекта ипотечного кредитования, которую придется выполнить при покупке квартиры в строящемся доме. Плата может быть как фиксированной, так и составлять определенный процент от суммы кредита.
3. Составление предварительного договора, являющегося обязательным при покупке жилья с участием ипотечных средств.
4. Госпошлину за удостоверение договора об ипотеке жилья в размере 200 рублей (статья 333.24 НК РФ). Кроме того, покупатель-физическое лицо оплачивает госпошлину при покупке за государственную регистрацию ипотеки, в том числе за внесение данных об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в размере 1000 рублей (статья 333.33 НК РФ).
5. Страхование объекта недвижимости, находящегося в залоге у банка. Сумма страхового взноса начисляется на остаток ссудной задолженности и составляет определенный процент от нее.
6. Оплату услуг нотариуса при предъявлении банком требования о нотариальном удостоверении договора купли-продажи, кроме того может возникнуть необходимость в получении нотариального согласия на совершение сделки супруга, заверенных копий документов и т. п. Услуги оплачиваются по тарифам нотариуса.
7. Единовременную комиссию за аренду сейфовой ячейки.

Перечень не является исчерпывающим. Стороны могут обратиться к риелтору, покупатель может воспользоваться услугами ипотечного брокера, может возникнуть необходимость в получении справок или согласий банка на регистрацию членов семьи в квартире, выполнение ее перепланировки, во внесении изменений в кредитный и обеспечительные договоры и др., что также влечет дополнительные расходы.

Регистрация

Для регистрации договора купли-продажи жилья с участием ипотечных средств понадобятся следующие документы:

• паспорта всех собственников (продавцов) жилья (если собственником является несовершеннолетние, не достигшие 14 лет, то необходимо предоставить их свидетельства о рождении и паспорт одного из родителей/опекунов, для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет — паспорт и паспорт одного из родителей/опекунов);
• договор купли-продажи квартиры;
• разрешение органов опеки и попечительства, в случае, если собственниками квартиры являются несовершеннолетние;
• согласие супруга на продажу квартиры, заверенное у нотариуса;
• свидетельство о браке или разводе, в случае если квартира была приобретена в браке, либо если в документах на жилье и паспорте указаны разные фамилии.

Особенности процедуры на основании генеральной доверенности

В определенных случаях продать жилье в ипотеку можно на основании генеральной доверенности, передающей представителю продавца весь комплекс прав на осуществление сделки с недвижимым имуществом. В качестве представителя может выступать как физическое, так и юридическое лицо, например, организация, занимающаяся оказанием риэлтерских услуг.

В доверенности указываются полные данные представителя и доверителя, срок ее действия, круг полномочий доверенного лица. Доверенность заверяется у нотариуса.

Разница между сделкой, совершаемой по доверенности, и лично продавцом заключается в том, что договор купли-продажи подписывается не собственником жилья, а его представителем. В ДКП тоже вносят сведения о доверенном лице.

Если речь идет о покупке жилья с участием кредитных средств, стоит иметь в виду, что большинству банков необходимо личное присутствие собственника во время подписания документов.

Как купить у юридического лица: необходимые действия

Покупка жилой недвижимости в ипотеку у юридического лица имеет особенности, связанные с оформлением документов.

1. Во-первых, решение о продаже жилья, принадлежащего юридическому лицу, принимается коллегиально и оформляется соответствующим образом. Исполнить решение может лицо, уполномоченное уставом организации, например, генеральный директор, либо же представитель на основании доверенности, выданной генеральным директором.
2. Во-вторых, расчеты по договору производятся безналичным путем.

В остальном пакет документов аналогичен требуемому при заключении сделки между физическими лицами. Покупка квартиры у юридического лица связана с определенными рисками, для минимизации которых стоит:

• запросить у компании-продавца копию устава, уточнив полномочия лиц, подписывающих договор;
• запросить протокол собрания, на котором принималось решение об одобрении сделки, справку о том, что сделка по продаже квартиры не является крупной;
• уточнить на сайте Федеральной службы судебных приставов информацию об отсутствии исполнительных производств в отношении организации-продавца.

Как оформляется, если продавец — родственник или родитель?

Покупка квартиры с участием ипотечных средств у собственников, если это родственники, обладает двумя особенностями:

1. расчеты между сторонами проводятся исключительно безналичным путем;
2. покупатель не приобретает права на получение имущественного налогового вычета.

В целом последовательность действий при покупке между родственниками аналогична алгоритму проведения процедуры сделки между посторонними лицами, который подробно описан выше, исключение лишь в отсутствии необходимости в поиске жилья.

Как проходит сделка через риэлтора: нужен ли и сколько стоит услуга?

Обращаться к риэлтору для оформления сделки стоит в следующих случаях:

1. при желании сэкономить время и силы по поиску жилья и оформление документов;
2. при сложностях с подтверждением официального дохода или испорченной кредитной истории;
3. при наличии сомнений в одобрении банком заемщика или созаемщика;
4. при отсутствии первоначального взноса на покупку жилья;
5. при наличии гражданства иностранного государства.

Обязанности риэлтора при покупке или продаже жилья заключаются в:

• поиске подходящей квартиры, собственник которой согласен на продажу ее в ипотеку;
• ведении переговоров с банками;
• подготовке документов для оформления сделки, включая получение одобрения банка, сбор справок, составление договора купли-продажи по ипотеке и пр.;
• страховании жилья;
• анализе юридической чистоты сделки и ее сопровождении.

Особенности совершения сделки по покупке и продаже жилья в ипотеку при обращении к риэлтору будут заключаться в том, что решением вопросов на всех этапах сделки, начиная с поиска жилья и выбора банка с наиболее выгодными условиями и заканчивая оформлением договоров будет заниматься специалист. Задачи покупателя в этом случае ограничиваются выбором риелтора и подписанием документов.

Основной плюс обращения в агентство заключается в экономии времени и сил, поскольку все вопросы с поиском жилья, получением документов, оформлением сделки берет на себя специалист. Что же касается минусов, то он будет один – помощь специалиста обойдется недешево.

Купить квартиру в ипотеку можно как самостоятельно, так и воспользовавшись услугами риелтора. Вооружившись приведенными в статье советами и зная, как минимизировать риски при совершении сделки, вы можете приступать к выбору подходящего банка и поиску нового жилья.