+7 (499)  938-47-82 Москва

Какие есть риски у продавца и покупателя при продаже квартиры через ипотеку и как их избежать?

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

Ипотека становится все более распространенной среди россиян. Долгосрочное кредитование позволяет решить главную проблему каждого человека – обзавестись собственной недвижимостью. Вместе с тем сделка по купле-продаже жилья в ипотеку имеет не только свои плюсы, но и множество подводных камней. И у продавца, и у покупателя есть определенные риски, которые следует учитывать заранее. В большинстве случаев они преодолимы, но требуют более длительного времени для оформления сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Особенности сделки для сторон

Процедура купли-продажи жилой недвижимости в ипотеку регламентируется Федеральным законом №102 «Об ипотеке» от 16.07.1998 года. Привлечение ипотечных средств расширяет количество участников сделки до трех:

  • продавец;
  • покупатель;
  • банк, выдавший кредит (заимодавец).

Наличие третьей стороны многократно усложняет процедуру.

Важно! И продавец, и покупатель, и объект недвижимости подвергаются тщательной проверке. Такой подход сводит к нулю возможность мошеннических действий.

Покупатель-ипотечник

Для покупателя, который приобретает жилье за ипотечные средства, устанавливается ряд обязательных условий:

  1. Оценка подобранного помещения. Некоторые финансовые учреждения настаивают на привлечении определенных оценщиков, не принимая другие заключения.
  2. Банку придется оплачивать проценты за выданные средства и кроме того обязательно оформить страхование имущества.
  3. Недвижимость обременяется до момента полной выплаты кредита.

Формально покупатель может самостоятельно выбирать понравившееся помещение, но практически оно должно полностью соответствовать требованиям банка.

Продавец-собственник

Для продавца продажа через ипотеку означает лишь то, что проверка документов будет более тщательной. Он получит деньги за проданное имущество не от покупателя, а от банка. При этом рассчитывать на наличный расчет не приходится, деньги перечисляются на указанный счет.

Продавец залоговой квартиры

Недвижимость, взятая в ипотеку, может быть продана раньше, чем кредит будет погашен, только при согласии кредитора. Банки крайне неохотно идут на такие сделки, но в случае серьезных финансовых осложнений или других форс-мажорных ситуаций это вполне возможно.

Справка! При продаже в ипотеку ипотечного имущества продавец проходит длительную предварительную процедуру по одобрению действий.

Покупатель ипотечного жилья

Для покупателя ипотечной квартиры ипотека выдается на следующих условиях:

  • Внесение первоначального взноса. Его размер зависит от суммы, выплаченной продавцом банку. Покупатель компенсирует продавцу уже выплаченную сумму средств, а оставшийся кредит переоформляет на себя.
  • Повышенные требования к уровню дохода заемщика.

Банк выставляет более высокую планку для переоформления ипотечной квартиры во вторичный кредит, тем самым страхуясь от возможного повторения ситуации.

Опасно ли покупать недвижимость с обременением?

На рынке недвижимости появляется все больше обремененных ипотекой квартир. При покупке ипотечного жилья следует обращать внимание на возможные риски:

  1. Продавец может оспорить законность сделки в судебном порядке. Такая ситуация возможна, так как часто инициаторами продажи жилья выступают банки. Финансовые учреждения заставляют заемщиков расставаться с ипотечной недвижимостью, попирая их интересы. Суд может стать на сторону продавца и признать сделку незаконной.
  2. Неузаконенная перепланировка создаст немало трудностей покупателю. Он не сможет оформить документы до конца, пока полностью не узаконит проведенные изменения или не восстановит былой вид.

Прописанные в квартире несовершеннолетние могут способствовать оспариванию продажи, если будет доказано, что их права нарушены.

Несмотря на наличие серьезных рисков, покупка квартиры с обременением ипотекой — это выгодная сделка. Но продавцу стоит вступать в нее и решать, продавать ли жилье, только при серьезной подготовке и всестороннем анализе ситуации.

На что обратить внимание?

При покупке жилья, находящегося в ипотеке, могут быть разные нюансы и покупателю следует подстраховаться. Для минимизации рисков рекомендуется:

  1. Нанять опытного риэлтора, который будет контролировать каждый этап сделки.
  2. Удостовериться, что в помещении нет прописанных.
  3. Проверить, нет ли ареста на имуществе и не сдано ли оно в долгосрочную аренду.

Многоквартирный дом не должен иметь статус ветхий или аварийный.

Какие плюсы и минусы?

Покупая ипотечную квартиру, продавец получает главное преимущество в виде сниженной стоимости жилья. Для тех, кто желает сэкономить на приобретении собственной жилплощади, это идеальный выход из ситуации.

К минусам можно отнести сложность и длительность процедуры, а также имеющиеся риски. Покупателю придется потратить некоторую сумму дополнительных средств для привлечения квалифицированного риелтора и всесторонней проверки объекта.

Нюансы для владельца ипотечной недвижимости

Желая продать обремененную недвижимость, продавец подвергается риску не получить назад вложенные им средства. Принудительная продажа обремененной жилплощади при участии банка — невыгодное для продавца предприятие. Большую выгоду можно получить при заключении сделки в обход финансовой организации, но тогда есть риск попасть в руки мошенников и потерять не только деньги, но и квартиру.

Справка! Участие третьей стороны сводит уровень риска по другим показателям к минимуму, но все же не исключает их полностью.

Как минимизировать потери?

Для минимизации возможных рисков и уменьшения собственных материальных потерь рекомендуется не доводить продажу ипотечного жилья до торгов. Гораздо выгоднее самостоятельно найти покупателя. Это позволит вернуть затраченные на погашение ипотеки средства и, возможно, даже остаться в плюсе.

Плюсы и минусы

Участие банка в продаже имущества является преимуществом для продавца, так как сводит риск мошенничества со стороны покупателя к нулю. Удобно и то, что большую часть документального оформления берет на себя финансовая организация, что позволит сэкономить на услугах юриста.

К минусам операции следует отнести сниженную скорость оформления. Неприятным моментом станет и то, что придется полностью подчиняться условиям банка.

Особенности при продаже в ипотеку

Желая продать квартиру в ипотеку, продавец передает свои права заемщика другому человеку, не зная всех плюсов и минусов, что может оказаться хуже для него самого. Он подверженным следующим рискам:

  1. Признание сделки недействительности из-за проблем, выявленных на стороне покупателя. Такие ситуации случаются крайне редко, потому что финансовые организации стараются максимально проверить будущего заемщика.
  2. Банк не желает одобрять сделку, если продается ипотечная квартира, по своим причинам. Такая ситуация чревата лишь упущенным временем и возможностями.
Важно! Зачастую о целесообразности продажи помещения в ипотеку речи не идет. Но если есть выбор между лицом, желающим купить за наличные и будущим заемщиком, то стоит выбрать первый вариант.

На что обратить внимание?

Чтобы избежать гипотетических рисков при продаже именно ипотечной квартиры, следует обращать особо пристальное внимание на будущего покупателя. Если у него есть сомнения в том, хватит ли у него средств для первоначального взноса или соответствует ли его доход требованиям банка, лучше подыскать более надежную кандидатуру.

Стоит ли брать?

Двойная ипотека имеет ряд недостатков. В частности процедура потребует сбора дополнительного пакета документов, что займет время и повлечет дополнительные расходы.

Сумма, выплачиваемая продавцу, за совершенную сделку, выплачивается в два этапа. При оформлении сделки ему переводится около 10-15% на счет, оставшаяся часть будет перечислена после регистрации в Росреестре.

Преимущества такой купли-продажи очевидны – банк тщательно проверяет покупателя, что позволяет не беспокоиться о возможной потере средств.

Чем рискует заемщик?

Приобретая жилплощадь в ипотеку, покупатель рискует:

  • появлением наследников, которые имели право на долю в имуществе, но не знали о смерти наследодателя;
  • оспариванием сделки, если не учтены права несовершеннолетних.

Банк может отказать в покупке выбранной квартиры по самым разным причинам.

Чем грозит завышение стоимости?

При искусственном завышении стоимости покупатель может попасть в очень неприятную ситуацию. При вскрытии обмана банк откажет в кредитовании. Кроме этого умышленный обман классифицируется как мошенничество, что влечет за собой уголовное преследование.

Справка! Если покупатель внес первоначальный взнос, есть риск потерять деньги безвозвратно.

Как избежать проблем?

Избежать рисков, связанных с приобретением недвижимости, помогает ряд превентивных мер:

  1. Все этапы выполняются в соответствии с требованиями кредитной организации.
  2. К сделке привлекается профессиональный риелтор.
  3. Выбранный объект проверяется по всем направлениям – наследники, приватизация, незаконная выписка несовершеннолетних детей и иное.

Внимательный подход и тщательная проверка документов на всех этапах, помогают выявлять гипотетические неприятности на первоначальном этапе.

Купля-продажа недвижимости в ипотеку имеет свои риски как для покупателей, так и для продавцов. Провести сделку максимально быстро и чисто помогает привлечение профессиональных юристов и риелторов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: