8 (800)  302-76-94 Москва

В чем отличие предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке от основного и зачем его заключать?

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Перед подписанием договора купли-продажи квартиры по ипотеке обычно подписывается предварительное соглашение, в котором указываются основные условия будущей сделки и факт передачи аванса или задатка. Рассмотрим, как правильно оформить предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке и во сколько это обойдется.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Для чего нужен предварительный договор?

Предварительный договор играет важную роль в процессе купли-продажи, хотя формально и не является обязательным. После его подписания и передачи аванса (обычно 5-10% стоимости жилья), продавцу уже будет сложно отказаться от сделки. Если он это сделает, то ему придется вернуть задаток в двойном размере, что экономически невыгодно.

К тому же стороны заранее, что называется «на берегу», оговаривают все условия покупки недвижимости. В будущем им останется только продублировать их в основном договоре купли-продажи (ДКП), что займет минимум времени.

В чем его отличие от основного?

Если квартира находится в ипотеке, то предварительным договором устанавливается весь порядок расчетов с учетом получения кредита.

Отличия предварительного договора от основного:

  • четко прописаны условия получения аванса или задатка;
  • предусмотрена ответственность сторон за неисполнение обязательств;
  • указывается дата заключения основного ДКП.

Прозрачная схема расчетов, описанная в предварительном соглашении, очень важна, так как в случае, если банк не выдаст кредит, сделка сорвется с убытками для покупателя (потеря аванса).

В остальном тексты двух соглашений очень похожи, но предварительный ДКП заключается на определенный срок, в отличие от основного, и не подлежит регистрации в Росреестре. Как только вступает в силу основное соглашение, предварительное перестает действовать.

Какие требования выдвигаются к этому документу?

Требования к предварительному соглашению такие же, как и к основному ДКП. Оба документа имеют одинаковую юридическую силу. Основные условия заключения:

Предварительный договор может быть зарегистрирован у нотариуса либо составлен в простой письменной форме.

Когда и между кем заключается?

Предварительный договор заключается, как только покупатель выражает готовность приобрести жилье и достиг согласия по поводу цены с продавцом. В этом случае обе стороны могут подписать предварительный ДКП и «застолбить» квартиру передачей аванса.

Структура соглашения

Текст соглашения можно составить самостоятельно или попросить образец у знакомого юриста. Существенными условиями являются цена и предмет сделки (конкретная недвижимость). По этому вопросу у сторон не должно быть никаких разногласий, так же как и по всем остальным.

Структура предварительного ДКП:

  • персональные данные сторон, с указанием адреса, паспортной информации;
  • адрес квартиры и ее описание (метраж, структура и пр.);
  • документы, на основе которых недвижимость принадлежит продавцу;
  • цена недвижимости (окончательно согласованная);
  • порядок расчетов (сумма, которая передается продавцу после подписания предварительного ДКП, кредитные средства и остаток, который отдается в финале сделки (после регистрации в Росреестре));
  • порядок расторжения предварительного ДКП и ответственность сторон;
  • дата заключения основного договора и регистрации в Росреестре;
  • личные подписи и реквизиты сторон.

Это основные пункты, которые обязательно должны быть отражены в предварительном ДКП. В пункте, где указываются стороны, нужно отразить паспортные данные, ИНН, а также адрес регистрации сторон. В договоре обязательно прописывают полные реквизиты документов, подтверждающих право собственности на недвижимость.

В пункте, где фиксируется цена сделки, должна быть указана сумма, которая передается предварительно, размер кредита со ссылкой на кредитный договор и сумму остатка, которая составляет личные средства покупателя. Обязательно фиксируется, кто и в каком размере несет расходы по оформлению сделки. Если для расчетов арендовалась банковская ячейка или открывался счет, то будут нужны ссылки на соответствующие договоры.

Скачать бланк предварительного договора при продаже квартиры по ипотеке
Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
8 (800) 302-76-94Москва

На что следует обратить пристальное внимание при покупке?

Для покупателя самое главное — не потерять 5-10% стоимости квартиры, переданных в виде аванса или задатка, если сделка сорвется по вине банка . Поэтому этот пункт нужно четко изложить в предварительном соглашении. Если банк отказывает в выдаче кредита, то деньги должны быть возвращены покупателю в 100% размере. Важным пунктом также являются сроки будущей сделки, в частности сроки зачисления кредитных средств. Они должны быть реальными и согласованными с банком-кредитором.

Если покупателю отказали в выдаче кредита, то в ПДКП должна быть предусмотрена возможность повторного обращения после устранения недостатков в документах или в другой банк. Если сделка проводится с использованием материнского капитала, то важно также обсудить и прописать в договоре возможный срыв сделки из-за отказа Пенсионного фонда предоставить средства.

Продавцу важно, чтобы сроки передачи денег за квартиру не затягивались. Стоит прописать все сроки выполнения договоренностей, способ расчета между покупателем и продавцом, ответственность каждой из сторон. Продавец не должен страдать в случае, если банк затянет вопрос с передачей кредитных средств. Поэтому нужно предусмотреть возможность досрочного расторжения сделки при неоплате в положенные сроки.

В чем разница между авансом и задатком?

Покупатель передает продавцу аванс либо задаток. Между этими понятиями есть разница. Задаток передается в счет будущей оплаты. Аванс формально не является способом обеспечения исполнения обязательства. Его в любой момент можно забрать назад или вернуть. Аванс является возвратным в любом случае, кто бы и по какой причине не отказался от сделки.

Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю деньги в двойном размере. Если же расторжение ПДКП происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца.

Оформление аванса

Если передается аванс, то при отказе покупателя от подписания ДКП, продавец его вернет. Это удобный вариант, если покупатель не уверен, что банк выдаст ему кредит. Оформляется аванс отдельным договором об авансе или предварительным ДКП. Иногда стороны просто ограничиваются выдачей расписки о получении денежных средств.

Сделка может быть оформлена в простой письменной форме. В случае аванса стоит подумать, как компенсировать понесенные расходы в том случае, если сделка не состоится и авансовый платеж будет возвращен.

Скачать бланк договора аванса при покупке квартиры в ипотеку
Скачать образец договора аванса при покупке квартиры в ипотеку
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
8 (800) 302-76-94Москва

Оформление задатка

Если после подписания предварительного ДКП передается не аванс, а задаток, то это также оформляется распиской, договором задатка или ПДКП. Необходимо обязательно прописать, что в случае отказа банка в кредитовании покупатель ответственности и штрафных санкций не несет.

Задаток полностью возвращается без оплаты неустойки, если отказ от сделки был инициирован банком-кредитором. Если отказ происходит по вине продавца либо покупателя, то берется неустойка в размере задатка, с той или иной стороны.

Сумма задатка может быть вычтена из суммы первоначального взноса по кредиту, но данная операция требует обязательного согласования с банком.

Скачать бланк договора задатка при покупке квартиры в ипотеку
Скачать образец договора задатка при покупке квартиры в ипотеку
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
8 (800) 302-76-94Москва

Можно ли обойтись без составления отдельных бумаг?

Если оформляется предварительный ДКП, то можно обойтись без отдельных соглашений об авансе или задатке. В остальных случаях договор или расписка составляются в двух экземплярах. Копию покупатель предоставляет банку.

Когда заключается основной ДКП?

Основной договор обычно оформляется спустя 1-2 недели после подписания предварительного. Иногда стороны устанавливают другие сроки. Перед сделкой профессионалы всегда проверяют наличие документов на недвижимость, а также отсутствие обременений, возраст и дееспособность сторон.

После подписания договор купли-продажи вместе с заявлением и другими документами передается в территориальное отделение Росреестра или МФЦ («Мои документы») для регистрации перехода прав собственности.

Нужно ли регистрировать?

Предварительный договор не регистрируется в Росреестре. Это соглашение действует только до момента подписания основного ДКП.

Основные этапы процедуры оформления:

  1. Согласование всех условий купли-продажи с использованием ипотечных средств продавцом и покупателем.
  2. Проверка документов (прав на недвижимость, дееспособности сторон, отсутствия обременений).
  3. Оформление предварительного договора, в котором будут указаны основные параметры и сроки будущего соглашения (у нотариуса, в агентстве недвижимости либо самостоятельно).
  4. Передача аванса или задатка в рамках предварительного договора.
  5. Обращение в банк с ПДКП для оформления кредитного соглашения.

Самое важное в этой процедуре — убедиться в том, что недвижимость действительно принадлежит продавцу. Нужно также проверить, все ли выписаны из помещения и насколько чиста юридическая история квартиры. Предварительный ДКП обязывает стороны оформить основной, если для его расторжения нет серьезных причин. Поэтому к оформлению стоит отнестись с такой же серьезностью, как и к основному ДКП.

Расходы

Предварительный договор можно составить самостоятельно, без обращения к юристу и нотариусу. В этом случае все обойдется бесплатно. Составление соглашения у юриста будет стоить до 10 тыс. рублей.

Если услугу оказывает агентство недвижимости, то услуги по подготовке всей юридической документации могут стоить до 1% от стоимости квартиры. Расходы, связанные с заключением ДКП и регистрации перехода прав, обычно оплачивает покупатель.
Вопросы, касающиеся темы купли-продажи квартиры и ипотеки, в настоящее время очень актуальны. Мы подготовили для вас статьи о том, как купить недвижимость в ипотеку в новостройке и на вторичном рынке, как оформить переуступку прав и каковы риски у продавца и покупателя при купле-продаже с использованием ипотечных средств.

Предварительный договор купли-продажи – важный документ, особенно если оформляется ипотечный кредит. Прописав условия расчетов, можно не потерять аванс в том случае, если банк задержит выдачу кредитных средств или неожиданного откажет в кредитовании. Заранее продумав все этапы сделки, условия и сроки, покупатель и продавец могут избежать срыва договоренностей в будущем.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.