+7 (499)  938-47-82 Москва

Право собственности на квартиру, взятую в ипотеку до брака: важные юридические нюансы непростого вопроса

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

По статистике в России больше половины всех заключенных браков заканчиваются разводом. У некоторых пар в такой ситуации возникают вопросы, связанные с разделом имущества. Осложняются такие процессы, когда у бывших супругов есть собственность, приобретенная в ипотеку.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Права на недвижимость, которую взяли в ипотеку до брака?

Статья 34 Семейного кодекса устанавливает, что разделу подлежит все совместно нажитое имущество за период действия официально зарегистрированного союза в равных долях, независимо от суммы заработка каждого из супругов. А как быть с недвижимостью, которая была приобретена партнером за счет ипотечных средств до регистрации отношений?

Заем был взят и погашен до оформления брачных отношений

Квартира, приобретенная в ипотеку и выплаченная самостоятельно одним из супругов до брака, не является совместно нажитым имуществом, а значит, разделу не подлежит. Собственник является единоличным владельцем данной недвижимости.

Однако в случае роста ценности жилья во время брака за счет сумм, вложенных партнером, который не является собственником (например, на капитальный ремонт, реконструкцию), он может заявить о своих правах на долю. Для этого потребуется предъявить суду документы, подтверждающие факт вложения денежных средств.

Выплачивался после свадьбы обоими супругами

Супруг имеет право претендовать на долю в ипотечной квартире, когда ипотека оформлена до брака, но выплачивается обоими партнерами. Если жена находилась в декрете, потом в отпуске по уходу за детьми и в выплатах финансово не участвовала, она все равно может заявить о своих правах на компенсацию части платежей по ипотечному кредиту при разводе.

Возможны следующие варианты раздела недвижимости, приобретенной до брака с использованием ипотеки:

  1. Квартира делится в равных долях, так как супруги выплачивали долг банку напополам.
  2. Одному из супругов возмещаются денежные средства, потраченные им на платежи по ипотеке, по соглашению сторон или по решению суда, а второй супруг остается единственным собственником и должником по оставшейся сумме ипотечного кредита.
  3. Жилье делится на доли пропорционально внесенным суммам, а остаток по ипотеке переоформляется отдельно на каждого из супругов. Такой вариант возможен только с разрешения банка и если квартира не однокомнатная.
  4. Бывшие муж и жена вместе продолжают погашать долг по кредиту в течение всего срока его действия и получают доли в квартире уже после снятия обременения.
  5. Недвижимость продается (с разрешения банка), а оставшаяся часть денег (после выплаты ипотечного займа) делится между супругами.

Если один из партнеров выплачивал ипотеку на квартиру, приобретенную до брака самостоятельно, он может отстоять свои права на единоличное владение данной собственностью в суде. Для этого потребуется привести судье весомые, документально подтвержденные аргументы. Например:

  • второй супруг признан наркозависимым;
  • не работал без уважительной причины;
  • не участвовал в воспитании детей.
Внимание! Если квартира приобреталась до брака на этапе строительства, а свидетельство о собственности выдано партнеру уже после регистрации союза в ЗАГСе, недвижимость считается совместно нажитым имуществом.
      

Особенности при наличии брачного договора

Брачный договор – письменно оформленное соглашение между супругами о правах и обязанностях в отношении имущества и кредитов в случае расторжения брака. Он подлежит нотариальному заверению и может быть заключен в любой момент семейной жизни либо до регистрации брака.

Такое соглашение регулирует вопросы исключительно материального аспекта. В него можно вносить дополнения, если возникла такая необходимость. Брачный контракт расторгается по соглашению сторон или в одностороннем порядке по суду.

Если кредит погашен раньше свадьбы

Брачный контракт станет дополнительной защитой собственника-заемщика от притязаний другой стороны на недвижимость, в выплате которой она не участвовала. Еще одно преимущество подобного соглашение – возможность избежать судебных разбирательств в случае развода.

Недостатки брачного контракта:

  • Требует дополнительных материальных затрат на оформление.
  • Может вызвать недопонимание между партнерами. В России практика заключения соглашений между супругами не получила широкого распространения. Если собственник недвижимости инициирует заключение брачного контракта, то партнер может обвинить его в недоверии, нелюбви.

Если выплачивался мужем и женой

Преимущества брачного договора при совместной выплате ипотеки, взятой одним из супругов до брака, заключаются в следующем:

  • Регулирует спорные моменты, связанные с выплатой ипотеки. В соглашении учитываются интересы обоих партнеров в зависимости от их финансового участия при погашении ипотеки и устанавливается размер доли каждого пропорционально денежным вложениям.
  • Упрощает процесс раздела имущества при разводе.
  • Защищает собственника недвижимости от корыстных намерений и мошенничества со стороны второй половины.

Недостатки брачного соглашения для обеих сторон связаны с необходимостью отслеживать изменения в семейном законодательстве и корректировать договор в соответствии с ними. В противном случае он потеряет свою силу. К тому же могут измениться и финансовые возможности супругов. Несоблюдение условий контракта при разводе накладывает соответствующую ответственность.

Как и когда можно оформить право собственности на недвижимость?

Квартира, которая куплена в ипотеку, находится в залоге у банка до момента ее погашения. Любые регистрационные действия производятся только с согласия кредитной организации.

Выделение доли супругу в квартире с обременением – сложная процедура, банк может не дать разрешения. В таком случае выделить право собственности партнеру на недвижимость, взятую в ипотеку до брака, можно следующим образом:

  1. Оформить брачный договор и в нем указать обязательство выделения доли в квартире второй половине после выплаты ипотечного кредита. Данный документ можно заключить в любое время, пока супруги находятся в законном браке.
  2. После погашения ипотеки оформить дарственную на часть квартиры. Собственник имеет право распоряжаться имуществом на свое усмотрение после снятия обременения.

В случае спора право собственности на долю в квартире можно установить через суд.

Нюансы составления контракта

При составлении брачного договора, когда у будущего супруга есть ипотека, необходимо указать условия погашения ипотечного кредита в браке, а также права каждой стороны на данное имущество.

Какие пункты и условия содержит?

Условия брачного договора будут зависеть от достигнутых договоренностей между сторонами.

Если заемщик вносит платежи по ипотеке из личных средств, а второй супруг не претендует на право собственности на эту недвижимость в случае развода, контракт будет содержать пункты:

  • О системе раздельной собственности: указывается кому принадлежит квартира, ее точный адрес.
  • Стоимость квартиры и порядок выплаты: размер первоначального взноса и ежемесячных платежей, источники денежных средств на выплату.
  • Подтверждение, что у второй стороны отсутствуют претензии имущественного характера.
  • Стоимость ипотечной недвижимости не может расти из-за каких-либо обстоятельств, и партнер не будет претендовать на денежное возмещение, связанное с данной квартирой.
Скачать бланк брачного договора при ипотеке на квартиру до брака
Скачать образец брачного договора при ипотеке на квартиру до брака
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

При выплате супругами ипотеки, взятой одним из них до брака, совместно, брачный договор будет содержать условия:

  • сведения о квартире: стоимость, размер первоначального взноса;
  • обязанности партнеров при погашении ипотеки: какую сумму от общего размера платежа вносит каждый из них;
  • размер доли в квартире каждого из супругов;
  • за чей счет производится ремонт;
  • ответственность сторон сделки за неисполнение обязанности по выплате ипотеки;
  • порядок раздела имущества при расторжении брака;
  • срок действия: бессрочный или на период выплаты ипотеки.

Какие пункты требуют особого внимания?

Брачный договор заключается по обоюдному согласию супругов, никто не вправе настаивать на его подписании, особенно если в нем содержатся условия, ограничивающие имущественные права одного из партнеров.

Конкретный контракт составляется с определенной целью. Зная ее, супругам важно внимательно изучить предмет договора, свои права и обязанности в отношении имущества, а также оценить, насколько условия соглашения соответствуют взаимным договоренностям.

Во избежание неточных формулировок или условий, несоответствующих закону, стоит обратиться к грамотному юристу для составления договора между супругами.

В брачный контракт нельзя вносить условия, ограничивающие право- и дееспособность партнера или ставящие вторую половину в неблагоприятные условия.

Выплата ипотеки связана большими финансовыми затратами, поэтому каждый заемщик желает защитить свое имущество, которое досталось с таким трудом. Брачный договор позволит учесть имущественные интересы обоих супругов и избежать утомительных судебных разбирательств в случае расставания.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: