Купля-продажа квартиры по ипотеке Сбербанка: последовательность и образец договора

Сбербанк уже много лет удерживает первые позиции среди банков, предоставляющих услуги ипотечного кредитования. Стоит ли продавать квартиру покупателю по ипотеке этого банка? В отличие от стандартной сделки, где участвуют только продавец и покупатель, в данном случае сторон три: продавец, заёмщик (он же покупатель) и Сбербанк. Перед принятием решения необходимо узнать, что представляет из себя такая сделка.

Показать содержание

• Плюсы решения
• Минусы
• Каков порядок продажи: последовательность при использовании ипотечного кредита
Подготовка квартиры     Сбор необходимых документов     Составление предварительного ДКП     Заключение основного договора     Регистрация сделки     Расчет сторон    
• На что следует обратить внимание?

Плюсы решения

• Все этапы сделки проходят по расписанному до мелочей алгоритму.
• Всё регулируется законодательством, а также контролируется со стороны банка, что значительно снижает вероятность обмана.
• Деньги за квартиру вы получаете не от покупателя, а от банка, поэтому невозможно столкнуться с фальшивыми купюрами. Банк может по вашей просьбе проверить подлинность и тех банкнот, которыми заёмщик производит какие-то выплаты наличными.
• По сравнению с другими банками, у Сбербанка нет существенных ограничений к покупаемым квартирам. Вы можете продать жильё в доме даже XIX века.

Минусы

• Быстро продать квартиру не получится. Сбор документов, оценочные работы и подготовка к заключению договора займут как минимум две недели.
• Банк перечисляет деньги продавцу не сразу, а только после перерегистрации недвижимости в Росреестре.
• Сбербанк, в отличие от других банков, очень не любит перепланировки. До сделки необходимо вернуть все в прежнее состояние или согласовать перепланировку.
• Под одну сделку арендуется только одна ячейка. Это не всегда удобно, если есть несколько собственников. Также не всегда можно прописать в договоре условия доступа к сейфу, о которых уже договорились продавец и покупатель.
• Банк может внезапно признать сделку недействительной. Это бывает очень редко и обычно по вине заёмщика, но надо быть готовыми и к такому варианту. Продавец обязан в этом случае вернуть залог.

Каков порядок продажи: последовательность при использовании ипотечного кредита

Подготовка квартиры

Для этого проводится проверка оценочной комиссией.

Можно легко продать квартиру с перепланировкой, если она не окажется слишком критична.

Сбербанк не одобрит кредит, если:

• В квартире разрушены одна или несколько несущих стен.
• Изменены границы жилья.
• Построены незаконно террасы или лоджии.
• Батареи перенесены на балкон.
• Газовое оборудование вынесено за пределы кухни.

Сбор необходимых документов

Продавец квартиры должен предоставить менеджеру Сбербанка следующие документы:

• Технический паспорт квартиры или выписка из него.
• Личные документы собственника жилья.
• Кадастровый паспорт, обновленный не позднее 5 лет назад.
• Выписку из Росреестра, чтобы убедиться, что квартира не под арестом или не заложена.
• Справку из домовой книги.
• Расширенные данные обо всех прописанных в квартире лицах, чтобы понять, нет ли временно выписанных, которые потом могут предъявить свои права на жильё.
• Свидетельство о регистрации права собственности или выписку из него.
• Документ, на основании которого были приобретены права на жильё – договор купли-продажи, дарения, завещание и др.

Составление предварительного ДКП

Сбербанк – единственный банк, в котором предварительный договор купли-продажи является обязательным.

Его наличие гарантирует, что в последний момент сделка не будет отменена, ведь оформление ипотеки не быстрый процесс, а цена квартиры не изменится.

Основные пункты, которые должны быть прописаны в ДКП:

• Стороны сделки, где указаны персональные данные.
• Основная информация о квартире.
• Стоимость недвижимости.
• Что будет происходить с залогом в случае заключения или расторжения сделки.
• Права и обязанности сторон.
• Срок действия предварительного ДКП.

Подписанный договор передается в банк, его регистрация в Росреестре не нужна. После заключения основного ДКП он считается утратившим силу, но юристы рекомендуют хранить его в течение 3 лет.

Большого количества документов при заключении договора не надо, достаточно лишь удостоверяющих личность и правоустанавливающих документов на квартиру.

Заключение основного договора

Этот договор нужен для подтверждения перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю. Он служит основанием, по которому в Росреестре регистрируется переход права собственности.

Заверять у нотариуса ДКП необходимо, если:

• Речь идет о доле в квартире (ч 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
• Недвижимость принадлежит несовершеннолетнему, ограниченно дееспособному лицу или продавец распоряжается им на условиях опеки (ч. 2 ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
• По условиям договора предусмотрена выплата пожизненной ренты (ст. 584 ГК РФ).

Сотрудник Сбербанка поможет по всем правилам оформить договор купли-продажи. Основной ДКП подписывается в присутствии представителей банка и члена регистрационной палаты. Это исключает возможность какого-либо мошенничества.

Регистрация сделки

После подписания сторонами основного ДКП, его регистрируют в органах Регистрационной палаты. Можно также воспользоваться услугами Многофункционального центра. Затем покупатель запрашивает выписку об осуществлении перерегистрации в Росреестре.

Расчет сторон

Несмотря на то, что сразу после подписания договора купли-продажи квартира как залог переходит в собственность Сбербанка, деньги поступают на банковский счёт продавца только после того, как банк получит нужные бумаги из Регистрационной палаты.

На что следует обратить внимание?

При заключении сделки следует контролировать все мелочи, тщательно ознакомиться с договором и в любых непонятных моментах не забывать лишний раз проконсультироваться с юристом.

При продаже и покупке квартиры с помощью Сбербанка значительно снижается возможность любых рисков. Фактически остается лишь один: отказ банка быть кредитором, но эта возможность минимальна.