+7 (499)  938-47-82 Москва

Всё, что нужно знать собственнику и арендатору коммерческой недвижимости об особенностях владения и управления

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Рынок недвижимости для бизнесменов и предприятий является одним из прибыльных источников дохода. Популярностью пользуется аренда и продажа коммерческой недвижимости, а также строительство зданий под коммерческую деятельность. Чтобы правильно управлять коммерческой недвижимостью, необходимо знать особенности такого вида бизнеса.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Коммерческая недвижимость — что это такое и какими законами регулируется?

Коммерческой недвижимостью являются нежилое недвижимое имущество, включающее в себя помещения, земельные участки, здания. Данное имущество используется для получения прибыли бизнесменами и предпринимателями.

Основной закон, регулирующий управление и особенности коммерческой недвижимости – «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года № 218-ФЗ. Законом установлено, что любой вид бизнеса должен быть зарегистрирован, располагаясь в коммерческой недвижимости. Таким бизнесом могут быть:

  • кафе;
  • рестораны;
  • торговые центры;
  • склады;
  • красоты.
Стоимость коммерческой недвижимости окупается со временем, а после она приносит дополнительную прибыль владельцу. Для успешного развития бизнеса такая недвижимость обычно расположена в центре города или в престижных районах.

Имущество приносит прибыль, но не используется людьми для жилья.

Основными терминами являются:

  • Коммерческое помещение – обычно используются для офисов, мастерских, магазинов или аптек. Данный вид наиболее популярен среди предпринимателей.
  • Коммерческое здание – наземное строительное сооружение, включающее в себя помещения для осуществления коммерческой деятельности: торговые центры, бизнес-центры, размещение производственных помещений, хранения продукции.
  • Земельные участки коммерческого назначения – определенный участок земной поверхности, имеющий границы, площадь, местоположение и правовой статус.

Плюсы и минусы недвижимого имущества такого назначения

Бизнес с коммерческой недвижимости прибылен, основное его применение – аренда, но и при покупке такого рода имущества, доход обещает быть немалым. Чтобы понимать, выгодно ли использовать имущество, стоит знать плюсы и минусы таких сделок.

Преимущества:

  • срок окупаемости гораздо ниже за счет высокой арендной платы;
  • данный вид недвижимости пользуется спросом у предпринимателей и бизнесменов;
  • вложения в ремонт и благоустройство могут повысить доход;
  • стабильный источник дохода для владельца имущества;
  • можно использовать имущество в качестве залога на кредит;
  • цены на имущество устойчивы даже при наступлении кризиса в стране.

Недостатки:

  • высокая стоимость при покупке недвижимости;
  • при перепродаже имущества возможны сложности при высокой стоимости;
  • сложность в прогнозировании цен на аренду и покупку имущества;
  • в периоды кризиса недвижимость бывает не востребована.

Стоит ли в нее инвестировать?

Уже не один год коммерческое имущество – отличный вариант для инвестиций. Чтобы грамотно управлять, крайне важно знать все законодательные нормы и правила.

Важно учитывать некоторые детали сделок:

  • проверять все документы при купле-продаже и аренде имущества;
  • приглашение независимого эксперта для адекватной оценки стоимости имущества;
  • учитывать все риски;
  • иметь дополнительный источник дохода.
Для оформления сделок стоит нанимать юриста, чтобы все процессы были прозрачны для бизнесмена и его партнеров.

Виды объектов: торговые и иные

Существует несколько видов коммерческой недвижимости:

  • торговая – направлена на осуществление торговли, такой недвижимостью являются магазины, торговые центры, аптеки;
  • свободного назначения – в основном используется под сферу обслуживания, например, спортивные центры, кафе, бары и рестораны;
  • офисная – используется для офисного назначения, бизнес-центров;
  • индустриальная – помещения, используемые для производственной деятельности;
  • социальная – объекты для организации социальной деятельности: аэропорты, вокзалы, центры медицинской помощи.

Фото

Ниже представлены фото разных видов коммерческой недвижимости:

Основные законодательные требования к помещениям и их характеристики

Общие требования

По нормам СанПин регулируются требования:

  1. Торговые помещения:

    • температура воздуха в помещении должна быть 25 градусов для теплого времени года на основании норм СанПин 3.4.6.1066-01;
    • покрытие потолка должно быть водостойким;
    • отделочные работы выполнены материалами, которые одобрены здравоохранением.
  2. Производственные помещения:

    • температура может колебаться от 14 до 25 градусов, но в летние сезоны не может превышать уличную температуру больше чем на пять градусов;
    • допустимая влажность составляет 60-70%;
    • в помещении должны быть оборудованы места для сброса отходов производства.
  3. Склады:

    • форма помещения должна быть прямоугольной;
    • потолки должны быть высотой от семи метров;
    • наличие вентиляционной системы;
    • наличие пожарной системы.
  4. Офисы:

    • рабочее место человека составляет не менее 4,5 -6 метров квадратных;
    • освещение должно быть не менее 200 Люкс;
    • исправная работа вентиляции и пожарной системы.

Возможно ли долевое владение?

В случае если бизнес оформлен как акционерное общество, то держатели акций и совет учредителей имеют право на долю в бизнесе. В таком случае при проведении сделок необходимо разрешение всех участников акционерного общества.

Можно ли использовать жилые площади под коммерцию или обязательно переводить их в нежилые?

Коммерческой недвижимостью считаются только нежилое имущество, при сдаче в аренду квартиру в многоквартирном доме требуется перевод недвижимости в нежилой фонд.

При неисполнении данного требования на владельца накладываются административные штрафы.

Порядок и правила эксплуатации

Что значит управление такими объектами?

Управление предполагает ремонт, техническое обслуживание, контролирование поддержания помещения в надлежащем виде.

Управлением считается:

  • планирование финансовых средств и мероприятий по ведению бизнеса;
  • проведение необходимых ремонтных работ;
  • закупка отделочных материалов и ресурсов;
  • ежедневная проверка и техобслуживание;
  • оформление технической документации;
  • санитарные мероприятия.

Разрешена ли перепланировка зданий и установка отдельного входа?

Согласно части 2 статьи 25 ЖК владельцу разрешено проводить перепланировку и различные технические работы с имуществом, если он правильно учитывает все технические особенности и возможности изменения планировки здания или помещения.

Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

  1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
  2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Процесс перепланировки необходимо согласовывать в некоторых инстанциях:

  • Жилищная комиссия.
  • Префектура.
  • БТИ.

Сюда же относится установка отдельного входа в здание, особенно это касается многоквартирных домов.

При перепланировке необходимо вносить изменения в технический паспорт имущества.

Оформление каких сделок возможно с таким недвижимым имуществом?

Существует несколько видов возможных сделок:

  • продажа объектов;
  • покупка имущества;
  • сдача в аренду для бизнесменов и предпринимателей.

Где искать и как выбирать помещения?

Основными способами поиска являются:

  • риэлторские агентства;
  • торги;
  • специализированные сайты;
  • частные объявления.

При выборе объекта следует обращать внимание на такие факторы, как:

  • расположение помещения – важно помнить о назначении объекта;
  • инфраструктура;
  • наличие парковок, подъездных путей, близости к общественному транспорту;
  • наличие ремонта.

Нужна ли их оценка и как она проводится?

Оценка помогает определить реальную стоимость объекта или пересмотреть сумму налога. Установление стоимости поможет в процедурах с кредитами, переводом имущества в долевую собственность, спорами с наследованием, сдачи в аренду.

Эксперт определяет реальную стоимость объекта при получении технического задания и после заключения контракта об оказании услуг. После оценки все сведения вносятся в отчет, который передается владельцу.

Как определяется кадастровая стоимость: пример и порядок расчета

Цена за квадратный метр коммерческого помещения чаще всего выше, чем жилых помещений.

Цена недвижимости зависит от нескольких особенностей:

  • расположение помещение, его близость к центру города и культурным достояниям;
  • площадь объекта и его планировка;
  • состояние ремонта в помещении;
  • наличие технического оборудования;
  • доступ к общественному транспорту, наличие парковки.
Кадастровая стоимость зависит также от спроса на рынке и рыночной цены помещений. В Государственном кадастре закреплены цены за метр. Для ознакомления с данными сведениями стоит обратиться в МФЦ и Росреестр.

Пример расчета кадастровой стоимости:

ООО приобрело в собственность помещение в бизнес-центре, площадь которого составила 300 кв.м. В Росреестре бизнес зарегистрирован под единым кадастровым номером. Общая кадастровая стоимость составила 800 000 000 рублей. Бухгалтер компании необходимо найти актуальные сведения о масштабе всего бизнес-центра. Данные такого рода запрашиваются в БТИ, ЕГРН, также внесены в договор купли-продажи и имеются у собственника центра.

Примерно общий метраж составит 8 000 кв.м. Бухгалтер вычислит долю конкретного офиса в общем метраже:

300 / 8 000 = 0, 0375.

Из доли определяется часть, которая облагается налогом на имущество кадастровой стоимости:

800 000 000 * 0,0375 = 30 000 000 рублей.

Собственник или арендатор оплачивает коммунальные платежи в частных и в многоквартирных домах?

Для коммерческого имущества оплата коммунальных услуг назначается на таких же основаниях, как и для жилых помещений. В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 354 нежилые объекты определены как помещение, не входящее в жилой и общедомовой фонд.

Существует несколько необходимых платежей для владельца:

  • электроснабжение;
  • отопление;
  • водоснабжение;
  • ремонт и содержание лифтов;
  • оплата домофона, если имеется.

Отличаются ли цены от обычных?

Все платежи регулируются общими тарифами, принятыми в доме. Оплатой платежей может заниматься как собственник объекта, так и арендатор, в последнем случае владелец включает платежи в стоимость аренды.

Оплату коммунальных платежей необходимо включать в стоимость ежемесячной аренды, если владелец хочет получать дополнительную прибыль.

Кратко о налогообложении

В 2019-2020 годах регионы РФ переходят на кадастровый порядок расчета налогов. Суммы налогов зависят от реальной стоимости помещения, к сожалению, это повлияло на окупаемость и доходность для владельцев недвижимости. Размер уплачиваемого налога и кадастровой стоимости допустимо оспорить в Кадастровой палате, если собственник напишет заявление.

Независимая экспертиза оплачивается отдельно. Для некоторых юридических и физических лиц предусмотрены льготы – собственники социальной недвижимости и предприниматели, которые использовали УСН и ПСН.

Управление объектами и извлечение из нее прибыли, может стать хорошим доходом для предпринимателя. Некоторые компания предлагают доли в собственности такого помещения, что обеспечивает дополнительный доход. Если соблюдать все правила и законы, связанные с коммерческими помещениями, то такой доход будет стабильным и достойным.

Полезное видео

Рассказ инвестора на тему коммерческой недвижимости:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: