Особенности кредитования недвижимости. Ипотека — что это такое и каковы нюансы оформления?

Недвижимость по-прежнему остается недоступной для большинства наших сограждан. Поэтому многие, чтобы хоть как-то улучшить свои жилищные условия, вынуждены прибегать к кредитам. Что такое ипотека, какие есть подводные камни, давайте разберемся.

Показать содержание

• Ипотека — что значит это понятие простыми словами?
• Как оформить?
Поручитель и созаёмщик     Условия одобрения     Можно ли брать при наличии других долгов?     Дают ли в декрете?     Причины отказа    
• Какие банки предоставляют такую услугу
Аннуитетные платежи или дифференцированные – что выгоднее?    
• Добровольно-принудительное страхование при оформлении
• Купля-продажа недвижимости посредством жилищного займа
• Перепланировка залоговой недвижимости
• Погашение
Что будет, если не платить?     Как финучреждения продают долги по ипотеке?     Банкротство заёмщика    
• Налоговый вычет по договору
• Брачный договор при таком кредитовании
• Рефинансирование
• Можно ли уволить пользователя этого займа?

Ипотека — что значит это понятие простыми словами?

Ипотекой называют залог, который предоставляет заёмщик кредитору как страховку риска невозврата денег. В качестве залога выступает недвижимость – жилой дом, квартира или доля в них. Сейчас ипотекой называют и сам кредит, который предусматривает предоставление обеспечения в виде недвижимости.

Есть несколько законодательных актов, регулирующих отношения в сфере ипотеки: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Как оформить?

Стандартный ипотечный кредит происходит по схеме:

1. выбор кредитора;
2. подача анкеты для одобрения;
3. после согласования заявления подготовка и подача необходимых документов заёмщика;
4. проведение сделки купли-продажи;
5. оформление недвижимости в залог.

При получении анкеты банк в течение некоторого периода изучает предоставленную информацию и принимает решение о предоставлении займа либо отказывает в кредите.

Поручитель и созаёмщик

• Созаёмщик – физическое лицо, которое наравне с заёмщиком отвечает перед банком за возврат оформленного кредита. Обычно созаёмщиками выступают члены семьи – жена, родители и пр.
• Поручитель — может быть юридическое или физическое лицо, которое гарантирует, что должник будет своевременно выполнять обязательства.

Условия одобрения

Первичная оценка заёмщика часто проводится автоматически:

• Имеет значение возраст заявителя, резидентство, источники постоянных доходов.
• Потом проводится детальное изучение его кредитной истории.
• Затем оцениваются доходы. В расчет берутся только постоянные официальные поступления.

Если ежемесячные выплаты по кредиту будут превышать 50% доходов, то получить такой заём можно только при наличии созаёмщика или поручителя.

Можно ли брать при наличии других долгов?

Еще одним непростым случаем для ипотеки является наличие другого кредита. Эксперты банка при получении заявки от клиента с уже имеющимся кредитом внимательно изучают его кредитную историю, определяют суммарный доход членов семьи, высчитывают свободный после погашения всех кредитов остаток.

Дают ли в декрете?

Нередко заёмщиком хочет стать молодая мама, находящаяся в декрете. Кредиторы реально оценивают шансы на погашение кредита женщиной и стараются любыми способами избежать выдачи займа такой категории либо привлечь максимальное количество созаёмщиков.

Причины отказа

Отказывают банки по следующим причинам:

• Полученного низкого балла по системе проверки заемщика.
• «Запятнанной» репутации, а также отсутствия кредитной истории.
• Недостаточного уровня дохода.

Какие банки предоставляют такую услугу

На рынке существует много предложений от кредитных учреждений. Практически все банки стараются привлечь дополнительных клиентов ипотечной линией. Но существует ряд организаций, основным видом деятельности которых является предоставление ипотеки, – это ипотечные банки. Законодательно в особую категорию данные кредитные учреждения не выделяются.

Аннуитетные платежи или дифференцированные – что выгоднее?

При подписании договора кредитор предлагает выбрать между аннуитетным и дифференцированным платежом.

• Аннуитетный платеж — предполагает оплату долга в неизменном размере в течение всего периода действия договора. При такой схеме погашения можно иметь более низкую платежеспособность, чем при дифференцированной схеме погашения.
• Дифференцированный платеж — от месяца к месяцу уменьшается, так как долг перед банком погашается равными частями, а проценты по его обслуживанию насчитываются на остаток кредита. Такой платеж на старте ипотеки будет выше, чем аннуитетный, но с уменьшением задолженности выплаты снижаются.

Добровольно-принудительное страхование при оформлении

На кредитном рынке практически нет предложений ипотечного кредитования без оформления страховки. Обычно при оформлении долгосрочного кредита банк обязывает заёмщика оформить страховку на:

• недвижимость от риска повреждения или утраты;
• жизнь и здоровье заёмщика;
• ответственность от невозврата займа;
• титул (утраты заёмщиком права собственности).

Купля-продажа недвижимости посредством жилищного займа

Как оформляется купля-продажа недвижимости при ипотеке:

1. Оформление анкеты-заявки на ипотеку.
2. Получение одобрения банка.
3. Выбор недвижимости.
4. Проведение экспертной оценки за счет будущего заёмщика.
5. Проверка квартиры банком.
6. Подписание кредитного договора с внесением первоначального взноса (если такой предусмотрен).
7. Оформление сделки купли-продажи, деньги передаются продавцу (на расчетный счет, через депозитную ячейку и т. д.).
8. После нотариального удостоверения сделки следует государственная регистрация.
9. Страхование.

Перепланировка залоговой недвижимости

Незначительную перепланировку, не затрагивающую внесения изменений в несущие конструкции, провести можно. Для этого необходимо:

1. Получить разрешение БТИ и согласие эксплуатирующей организации.
2. Затем оформляется письменное согласие банка на перепланировку.
3. После получения всех разрешений можно приступать к работам, по завершению которых необходимо зарегистрировать изменения в БТИ.
4. Последний шаг – предоставление в банк отчетных документов.

Погашение

Но бывают сложные ситуации, когда заёмщик оказывается неспособным обеспечивать долг.

Что будет, если не платить?

1. Сначала банк может напомнить заёмщику об имеющейся просроченной задолженности (путем СМС, звонков и писем).
2. Если кредитным договором предусмотрено, то может быть проведено списание с личного счета в том же банке суммы, подлежащей к оплате.
3. Далее последуют звонки друзьям или знакомым, телефоны которых указывались при оформлении займа, с требованием повлиять на должника.
4. По истечении 90 дней банк может передать дело в суд либо коллекторам. Коллектор может звонить должнику, назначать ему личную встречу, представлять интересы кредитора в суде.

Как финучреждения продают долги по ипотеке?

Если после психологических атак должник не идёт навстречу кредитору, то учреждение обращается в суд. Следует судебное разбирательство либо исковое производство. Исполнительный лист передается приставам, которые занимаются исполнительным производством. Эти представители власти могут:

• продавать имущество на торгах;
• накладывать арест на имущество и банковские счета;
• выселять должника (при наличии нескольких объектов недвижимости в собственности) и т. д.

Определяя ценность ипотеки для проведения торгов, суд обычно ориентируется на независимую оценочную стоимость. Как правило, на первых торгах за ипотеку просят 80% её цены. При отсутствии покупателей проводятся повторные торги, на которых стоимость недвижимости снижается еще на 15%.

Банкротство заёмщика

Согласно ст.213.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ физическое лицо может заявить о банкротстве, если оно не может исполнить свои обязательства, размер которых составляет не менее 500 тыс. руб. Решение о признании гражданина банкротом принимает суд. После такого решения банк вправе продать залоговую недвижимость для погашения долга и всех начисленных санкций.

Если продажа ипотеки не покрывает остаток задолженности, то банковское учреждение списывает с заёмщика долг.

Налоговый вычет по договору

При оформлении кредита на приобретение недвижимости физические лица, получающие официальные доходы, могут оформить возврат части потраченных средств. Для этого достаточно заполнить налоговую декларацию и представить необходимые документы в ИФНС. Налоговый вычет покрывает как расходы на приобретение недвижимости, так и уплаченные банку проценты.

Брачный договор при таком кредитовании

Перед оформлением кредита на недвижимость некоторые пары предпочитают составить брачный договор. Это документ определяет порядок погашения займа, обязанности и права супругов в отношении ипотеки в браке и при его расторжении, регулирует вопросы собственности относительно недвижимости. При наличии юридически верно оформленного документа имущественные вопросы относительно недвижимости решаются гораздо легче.

Рефинансирование

В результате этой схемы «ипотечник» может увеличить период погашения займа либо изменить валюту кредитования. Некоторые банки предлагают льготные программы со сниженным процентом, а на крупных суммах это очень выгодно.

Можно ли уволить пользователя этого займа?

На июль 2019 года так и не решена судьба законопроекта от ЛДПР № 27393-7, который предполагал внесение ряда правок в ТК РФ касательно заёмщиков по ипотеке. Данную категорию предлагалось отнести к льготной, что гарантировало сохранение рабочего места до полного погашения кредита.

На государственных и крупных предприятиях обычно между руководством организации и работниками составляется Коллективный договор. В некоторых случаях пункт о защите сотрудников с ипотекой присутствует. Но следует помнить, что Коллективный договор не является обязательным документом, то есть заключается только по обоюдному желанию администрации и коллектива.

В ближайшее время недвижимость не станет доступнее, поэтому ипотечному кредитованию быть. Стоит следить за предложениями банкиров, чтобы выбрать наиболее выгодный вариант приобретения жилья. Нужно уделять внимание и законодательству, изменение которого способно вызвать серьезные колебания на ипотечном рынке.