8 (800)  302-76-94

Понятие и суть коммерческого найма жилья: что это такое? Правила заключения и расторжения договора

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

Жилое помещение может быть передано собственником в пользование другим лицам, на условиях заключенного договора. Одним из видов таких сделок является коммерческий наем жилья. Он несколько отличается от других видов сделок с недвижимостью. Процедура передачи помещения регулируется нормами главы 35 ГК РФ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что такое коммерческий найм жилья: понятие, суть

Коммерческий найм представляет собой один из видов сделок с имуществом, суть которой заключается во временной передаче жилого помещения собственником третьим лицам. Сделка является возмездной (бывает ли безвозмездная аренда?). То есть пользователь обязан будет внести оплату в размере и на условиях, определенных договором.

Отличительные особенности этой сделки

Коммерческий найм схож с другими видами временной передачи жилья другим лицам, например, договор о найме социального или служебного жилья. Но он имеет ряд отличительных особенностей:

  • Статус пользователя. Он не обязательно должен входить в категорию, которая нуждается в улучшении жилищных условий. Быть нанимателем может любой.
  • Статус собственника. Лицо, которое сдает помещение в наем может не состоять в трудовых отношениях с пользователем (то есть быть нанимателем), либо являться государственным органом, занимающимся вопросами социального обслуживания населения.

    Для заключения договора собственнику не нужно оформлять письменное решение, как, например, в случае с предоставлением социального жилья.

Члены семьи нанимателя не являются жильцами в таком случае. Для них потребуется заключать с собственником отдельный договор.

Кто может сдавать и снимать?

Быть нанимателем может любое дееспособное лицо. Если в процедуре будет принимать участие законный представитель, необходимо оформить доверенность, с указанием его круга полномочий. В качестве наймодателя жилья могут выступать:

  • физические лица;
  • индивидуальные предприниматели;
  • юридические лица;
  • муниципальные и федеральные органы власти.

Обязательным условием для наймодателя является право собственности на жилье.

Требования

Помещение, которое собственник передает пользователю должно соответствовать определенным требованиям. Прежде всего оно должно быть изолированным, то есть иметь свой отдельный вход. Пользователь должен иметь свободный доступ к местам общего пользования:

  • туалет;
  • кухня;
  • ванная;
  • прихожая;
  • лестничный пролет;
  • лифт.

Помещение должно быть пригодным для проживания и иметь минимум оборудования для удовлетворения бытовых потребностей.

Как заключить договор?

Процедура совершения сделки такого характера состоит из нескольких этапов:

  • предварительные переговоры сторон, на которых обсуждаются условия будущего договора;
  • подготовка необходимых документов;
  • подписание соглашения.
Если договор заключается на срок не менее одного года, он подлежит регистрации в Росреестре (п.2, ст.674 ГК РФ).

Составление соглашения

Поскольку законодательством не утверждено отдельного НПА для договоров коммерческого найма жилья, стороны должны руководствоваться правилами главы 35 ГК РФ.

Правила

Договор заключается в письменной форме. При составлении необходимо учитывать все обязательные условия сделки. Договор составляется произвольно, поскольку законодательством стандартной формы не утверждено. Документ оформляется в двух экземплярах, по одному для каждого из участников. Если соглашение будет регистрироваться в Росреестре, то необходимо подготовить третий заполненный экземпляр.

Существенные условия и их содержание

Договор должен содержать следующую информацию:

  1. Дата и место подписания.
  2. Сведения о сторонах сделки – фамилия, имя, отчество, название, данные документов на основании которых действуют участники или их законные представители.
  3. Предмет договора. В этом разделе подробно описывается жилое помещение – адрес, площадь, этажность, количество комнат.
  4. Стоимость и порядок расчетов. Такую информацию можно оформить в виде отдельного приложения (графика внесения оплаты). Наниматель несет расходы и по оплате услуг ЖКХ.
  5. Права, обязанности и ответственность сторон.
  6. Срок действия договора.
  7. Порядок разрешения споров.
  8. Банковские реквизиты и подписи сторон.
Скачать бланк договора коммерческого найма жилого помещения
Скачать заполненный образец договора коммерческого найма жилого помещения (квартиры)
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Срок заключения и продления

Договор найма заключается максимум на пять лет. Если срок в тексте не указан, то договор считается заключенным на пять лет. По истечении срока наниматель имеет преимущественное право на заключение новой сделки.

Собственник помещения обязан предложить пользователю заключить новое соглашение на тех же или других условиях, не позднее трех месяцев, до истечения срока прежнего договора. Если наймодатель уведомил пользователя о своем намерении расторгнуть договор, то он не сможет сдавать помещение другим лицам в течение одного года. В противном случае прежний наниматель вправе инициировать процедуру аннулирования такой сделки и возобновления прежнего соглашения.

Узнайте о краткосрочном и долгосрочном договоре.

Какие документы приложить?

Для заключения договора наниматель должен представить свой паспорт, и паспорта всех лиц, которые будут проживать в помещении. Их список прилагается к договору. Владельцу жилья потребуется представить:

  • паспорт, если он физическое лицо;
  • свидетельство о регистрации в качестве юридического лица, если жилье сдает компания;
  • свидетельство индивидуального предпринимателя, если собственником является ИП;
  • свидетельство о праве собственности на недвижимость или выписку из ЕГРН.

Допускается представление заверенных копий документов.

Плата

Порядок оплаты за жилье определяется условиями договора. Её размер может изменяться только по взаимному согласию сторон. Оплата производится путем зачисления денежных средств на расчетный счет собственника. В качестве подтверждения выступают банковские квитанции.

Закон допускает расчет наличными. В этом случае необходимо оформлять расписки о передаче денег. Последний вариант подходит для случая, когда помещение сдается на небольшой срок, например, на один месяц.

Порядок и последствия расторжения

Наниматель может инициировать процедуру расторжения сделки в любой момент.

Но для этого необходимо выполнить следующие условия:

  • получить согласие других лиц, проживающих с ним;
  • письменно уведомить собственника не позднее, чем за три месяца.

Допускается и судебное расторжение договора по инициативе собственника. Оно будет возможным в случае:

  • невнесения оплаты за жилье в течение полугода, а если срок договора не большой – более двух раз по истечении установленного срока платежа;
  • разрушения и порчи имущества нанимателем или другими лицами;
  • использования помещения не по назначению;
  • нарушения прав и законных интересов соседей.

О том, какие проблемы могут быть с квартирантами и как их решать, написано тут.

Суд может дать пользователю время для устранения нарушений. Такой срок не может превышать одного года. В судебном порядке любая из сторон сделки может аннулировать договор, если:

  • помещение стало непригодным для жилья;
  • находится в аварийном состоянии.

После расторжения договора наниматель и другие жильцы утрачивают свое право пользования недвижимостью и подлежат выселению.

Ограничения и ответственность при использовании жилья нанимателем

Коммерческий найм жилья не наделяет пользователя статусом собственника. Фактически наниматель может только проживать в помещении и пользоваться коммунальными услугами. Он не имеет права совершать каких-либо сделок с недвижимостью:

  • дарить;
  • продавать;
  • завещать;
  • сдавать в аренду.

Статья 685 ГК РФ допускает передачу жилья в поднаем, с согласия собственника. Но в случаях с коммерческим наймом такое происходит редко.

Если наниматель превышает свои полномочия, то владелец жилья вправе расторгнуть договор, а также потребовать возмещения вреда, который был причинен имуществу.

Есть ли право выкупа квартиры или другого жилого помещения?

Законом не запрещено совершение сделки купли-продажи с такой недвижимостью. Если возможность выкупа предусмотрена условиями договора, то наниматель даже вправе требовать этого. Стороны могут договориться о выкупе жилья в рассрочку.

Если право выкупа условиями договора не предусмотрено, то требовать этого от собственника нельзя. Тем не менее, даже в таком случае приобрести помещение можно. Для этого необходимо провести переговоры с владельцем, получить его согласие и заключить соответствующий договор.

Коммерческий наем жилья предполагает заключение договора и оплату за проживание. наниматель не становится собственником. Он может только пользоваться помещением. В последствии можно будет обсуждать с владельцем вопрос о выкупе жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.