8 (800)  302-76-94

Кому передать в доверительное управление недвижимость, как правильно составить договор по образцу?

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Основное предназначение данной статьи – ознакомление собственников коммерческой и дополнительной жилой недвижимости с возможностью получения дополнительного дохода, особенностями правового регулирования этого вида деятельности, его налогообложения и управления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что такое доверительное управление за вознаграждение или на договорной основе?

Согласно п. 1 ст. 1013 ГК РФ, объектами доверительного управления недвижимостью могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Это вид услуг на рынке недвижимости, имеющий четкое законодательное и налоговое регулирование. Суть этого процесса – передача управления своего недвижимого имущества третьему лицу на договорной основе, которое находит клиентов на его использование, после чего получает вознаграждение. Часть денег оставляет себе, а часть передает владельцу.

Наиболее распространено управление жилой (сдача в субаренду) и коммерческой недвижимостью агентствами либо физическими лицами (во втором случае часто без юридического оформления и последующего взыскания налогов).

Узнать больше о механизмах, методах, стратегии и технологии управлении недвижимостью можно здесь.

Правовое регулирование этой сделки с недвижимым имуществом

Правовое регулирование осуществляется на основании главы 53 ГК РФ «Доверительное управление имуществом» и другими нормативными актами РФ, с которыми можно будет ознакомиться далее по тексту.

Бухгалтерский и налоговый учет

Согласно п. 1 ст. 1018 ГК РФ; п. 2 Указаний, утв. Приказом Минфина от 28.11.2001 № 97н, имущество, которое передается в доверительное управление, управляющему следует отражать на отдельном балансе (технически это можно сделать, например, в отдельной бухгалтерской базе) и вести по нему самостоятельный учет.

Тонкости налогообложения

Налогообложение с прибыли, полученной от доверительного управления, можно разделить на две части:

  • налогообложение для управляющего (и компании);
  • налогообложение для владельца.

В первом случае управляющий освобожден от обложения налогом на имущество, подконтрольное ему на момент сдачи налоговой декларации. Налог же на прибыль высчитывается для всех сторон в процессе, на управляющего возлагается обязанность ведения учета получения доходной и расходной частей в рамках договора, заключенного между владельцем и компанией. (см. ст. 332 НК РФ, п. 1 ст. 276 НК РФ).

На основании этих данных участники договорных отношений обязаны по методу начисления определить доход и расход и учесть все данные при уплате налога на прибыль.

Стоит отметить, что доверительный управляющий не имеет права подачи декларации и уплаты налога на прибыль за учредителя управления.

Исключением из данного правила становится тот случай, когда учредителем является иностранная организация, которая не имеет официального постоянного представительства в России. В таком случае управляющий используется в роли налогового агента, проводя вычеты налога на прибыль с дохода иностранной компании, после чего проводит платежи в бюджет, исходя из требования Налогового кодекса России (см. п. 6 ст. 309, п. 1 ст. 312, ст. 7 НК РФ)

Управляющий жилыми и другими объектами

Определение термина указано в ч.1 ст. 1015 ГК РФ: «Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия».

Права и обязанности по должностной инструкции

К обязанностям управляющего относится:

  1. осуществлять свою деятельность в интересах выгодоприобретателя;
  2. обозначить свою должность доверительного управляющего заинтересованным лицам;
  3. ежедневно определять рыночную стоимость активов;
  4. выдавать на сумму внесенных средств сертификат долевого участия;
  5. передавать все доходы в виде денежных средств, полученные в результате доверительного управления имуществом, за исключением своего вознаграждения и расходной части;
  6. предоставлять отчеты учредителю доверительного управления.

Также он обладает следующими правами:

  1. проводить сделки с имуществом, находящимся в доверительном управлении, в пределах, установленных договором;
  2. осуществлять любую деятельность, связанную с управлением имуществом;
  3. получать вознаграждения за свою деятельность;
  4. получать возмещение всех понесенных расходов, полученных при доверительном управлении;
  5. осуществлять защиту своих прав в компетентных органах, в соответствии с действующим гражданским законодательством;
  6. расторгнуть в одностороннем порядке договор в случае сокрытия фактов определенного характера (например, наличие долговых обязательств по имуществу и т.д.)
При этом доверительный управляющий не имеет права использовать вверенное ему имущество для погашения собственных долгов.
Скачать бланк должностной инструкции управляющего объектом недвижимости
Скачать образец должностной инструкции управляющего объектом недвижимости
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Больше о характеристике жилой недвижимости, правовой базе и особенностях управления в жилищной сфере на стадии эксплуатации читайте тут.

Как передать недвижимость в распоряжение?

Чтобы передать имущество без проблем, рекомендуем следовать данной инструкции:

  1. выбрать компанию или ИП — убедиться в наличии положительных отзывов, оценить стаж работы фирмы/предпринимателя;
  2. подготовить документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
  3. провести окончательные переговоры с компанией о стоимости их услуг, порядку выплат полученной прибыли, нюансы, связанные с рисками и компенсациями;
  4. подписать договор, передав свою недвижимость в доверительное управление.

Выбор компании для передачи

Выбор стоит совершать на основании отзывов о качестве деятельности компании, оценив качество ее работы (открытые источники, знакомые), срок нахождения на рынке данных услуг. Необходимо проверить с помощью единого госреестра юрлиц и индивидуальных предпринимателей, есть ли компания в списках, также есть смысл посмотреть реестр системы «Правосудие» на предмет наличия судебных процессов и их содержания.

Документы

В перечень документов, которые требуются для оформления доверительного управления, входят:

  • документы владельца недвижимости;
  • документы на недвижимость;
  • договор между управляющим (либо управляющей компанией) и владельцем;
  • нотариальная доверенность.

Доверенность

Согласно ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, подачу заявлений, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Заключение агентского соглашения

В договоре (на основании ст. 1016 ГК РФ) обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Реквизиты сторон.
  • Права и обязанности сторон.
  • Описание недвижимости.
  • Объем и порядок выплаты прибыли управляющему и владельцу.
  • Порядок предоставления, сроки предоставления отчетности.
  • Срок действия договора (не более 5 лет согласно п. 2 ст. 1016 ГК РФ).
  • Ответственность сторон.
Стоит отметить, что процесс передачи оформляется по полной аналогии с его продажей (см. п.2 ст.1017 ГК РФ), сам договор составляется как единый документ (ст. 550 ГК РФ), а после заключения договор необходимо зарегистрировать (ФЗ №218-ФЗ от 13.07.15), иначе он будет признан недействительным на основании п. 3 ст. 1017 ГК РФ.

Оплата услуг, стоимость

Согласно статье 1023 ГК РФ, управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов.

Статья 1023 ГК РФ. Вознаграждение доверительному управляющему

Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

До заключения договора необходимо обговорить все нюансы, связанные с оплатой:

  1. Объем вознаграждения за услуги и условия выплаты.
  2. Фиксированной ли будет оплата либо в виде процентов.
  3. Сроки выплат.
  4. Ситуации, при которых управляющий не получит выплат.

Кроме этого, согласно п.1 ст. 1018 ГК РФ, необходимо открыть отдельный банковский счет, через которых будут проходить все средства, полученные при управлении.

Контроль

Владелец недвижимости может осуществлять контроль над выполнением функций управляющего в следующем формате:

  1. проводить проверку финансовой деятельности;
  2. проводить осмотр объекта недвижимости, переданного в управление;
  3. получать любую информацию, связанную с функционированием объекта.

Что делать, если управляющий не выполняет своих функций?

Согласно статьи 1022 ГК РФ, «доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя… …возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом…» Таким образом, владелец недвижимости может заменить не подошедшего ему ИП/фирму, а также взыскать упущенную выгоду в свою пользу.

Доверительное управление имуществом – удобная услуга, экономящая время тем владельцам недвижимости, которые желают получать постоянный доход, не углубляясь в технические процессы. При должном подходе к юридической составляющей вопроса, можно спокойно заключать соответствующие договора с имеющей хорошую репутацию управляющей компанией, даже в случае возникновения существенных проблем можно будет получить компенсацию через суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.