Права и некоторые обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ: что должна и на что имеет право

Права УК ЖКХ

Законодательством (статья 152, ЖК) жильцам многоквартирных домов (МКД), в первую очередь собственникам жилья, предоставлено право, самим выбирать форму управления своим общедомовым хозяйством.

Существует несколько видов таких форм. Это непосредственное управление, товарищество собственников (ТСЖ), управляющая компания (УК). О последней речь пойдет ниже.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-61-68. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Законодательные акты и документы, регламентирующие права УК

Законодательные актыДеятельность УК, ее права и обязанности регламентируются следующими законодательными актами:

  • Жилищным Кодексом. (статьи с 154 по 157, 161 по 165).
  • ГК. (ст. с 209 по 217, 288 по 293, с 683 по 688)
  • ФЗ-210 «Об основах … коммунальных комплексов» от 30 декабря 2004 года.
  • ФЗ-4 «О внесении изменений ….в ЖК» от 01 января 2010 года.
  • ФЗ-287 «О внесении изменений…. В ЖК» от 28 ноября 2009 года.
  • «Технический регламент… зданий..» ФЗ-384, 30 декабря 2009 года.
  • ФЗ-261 «Об энергосбережении…» от 23 ноября 2009 года.

Деятельность УК регламентируется так же Постановлениями Правительства (ПП):

  • «О предоставлении субсидий…» от 14 декабря 2005 года за номером 761.
  • № 307 «О коммунальных услугах…» от 23 мая 2005 года.
  • Правилами содержания общедомового имущества, ремонта, размера оплаты за ремонт и содержание.
  • Правилами использования жилья. (ПП за номером 25 от 21 января 2006 года).
  • Правилами утилизации отходов (ПП № 681, 03 сентября 2009 года)
  • Санитарно-эпидемиологическими правилами.

При ведении хозяйственной деятельности УК обязаны так же руководствоваться законодательными актами регионов и органов местного самоуправления.

Права

ПраваДеятельность по управлению домовым хозяйством УК проводится на основании действующего законодательства и заключенного с собственником жилья договора.

Без заключенных с владельцами квартир договоров обслуживание МКД не проводится.

Договор между собственником и УК должен отвечать требованиям закона. В нем прописываются как обязанности каждой из сторон, так и их права.

В частности права управляющих компаний многоквартирных домов:

  • Осуществлять контроль над коммунальными платежами. Требовать их уплаты, взыскивать, задолженности, неустойки, например, штрафы или пени за просрочку. Если, конечно, это предусмотрено действующим договором и законодательством.
  • Проводить осмотры жилищ на предмет состояния, санитарного и технического, оборудования. Для выполнения этой задачи УК вправе требовать от жильцов допускать в жилище представителей самой УК или иных служб. Правда, производятся такие действия только с согласия владельцев и в заранее оговоренное время. Для устранения аварий – в любое время.
  • Требовать от собственников возмещения убытков в случае, когда ущерб нанесен самим владельцем или членами его семьи.
  • Проверять состояние счетчиков потребления ресурсов. Проводится проверка раз в год, не реже. (С согласия и по согласованию с собственником)
  • Распоряжаться в случае необходимости средствами, предназначенными для проведения ремонта, обслуживания, эксплуатации МКД или других работ.
  • Сообщать в соответствующие контролирующие органы обо всех нарушениях эксплуатации жилищ. Например, о проведенной незаконной перепланировке.
  • УК вправе приостанавливать или ограничивать, полностью прекращать подачу энергоресурсов жильцу в случае длительной просрочки оплаты коммунальных услуг. Но подобные действия осуществляются только в строгом соответствии с требованиями законодательных актов, определяющих порядок применения принудительных мер погашения задолженности.

Владельцы жилья могут предоставить УК дополнительные права и закрепить их в договоре.

Обязанности

ОбязанностиКак мы уже говорили, деятельность УК, направления ее определяются законом и договором, который должен быть заключен между УК, обслуживающей МКД, и каждым собственником квартиры. В договоре прописываются обязанности каждой из сторон. В отношении УК в обязательном порядке должно быть указано, что она обязана:

    • Необходимые для жизнеобеспечения жильцов ресурсы предоставлять им в полном объеме.
    • Поставляемые энергоресурсы должны производиться УК самостоятельно или поставляться в соответствии с договором между компанией и поставляющей ресурсы организацией.
    • Коммунальные, а равно жилищные, услуги должны быть качественными, безопасными для здоровья и жизни. Они должны предоставляться в строгом соответствии с требованиями заключенного договора и законодательства.
    • УК может сама обслуживать МКД или привлекать для этой цели сторонние организации, физических лиц.
    • Своими силами устранять последствия аварий, выполняет заявки и иные обращения жильцов. Сроки выполнения определены в действующем законодательстве и договоре.
    • Если предоставленные услуги были некачественными, то УК обязана снижать размер выплат в установленном порядке.
    • Учитывать обращения граждан, жалобы, заявления. Уведомлять жильцов о том, что их обращения приняты, рассмотрены. Если в жалобе или ином обращении отказано, то объяснять причины. (Срок 2 рабочих дня)

Утечка газа

  • Немедленно реагировать на обращения жителей, связанные с утечкой газа, появлением запаха и тому подобное, сразу же проверять жалобу. Если подтвердится, то принимать меры по устранению и обеспечению безопасности жильцов.
  • Если обнаружены неполадки в работе систем дома, информировать жильцов о причинах их возникновения, сроках работ по восстановлению и время, на которое поставка энергоресурсов будет остановлена или ограничена. (Срок – одни сутки или немедленно, если человек обратился в УК лично)
  • Сообщать жильцам обо всех плановых приостановках поставки ресурсов и других коммунальных услуг. (Срок за 10 дней до начала работ)
  • В случае жалобы на некачественные услуги направлять своего представителя для выяснения причин происшедшего.

 

За три дня до начала ремонтных или других работ, в первую очередь в занимаемом жилом помещении, согласовать с владельцами жилья время проведения, доступа в квартиры или иные помещения. Затем в адрес жильца (жильцов) направить уведомление в письменном виде, в котором должно быть указано:

  • Какие работы будут проводиться.
  • Сроки их, время проведения.
  •  Контактный телефон. По его номеру можно согласовать детали работ, в частности доступ в квартиру. Согласование должно быть закончено не позднее, чем за пять суток до начала ремонта.
Вышеуказанные обязанности должны быть изложены в договоре между УК и собственником жилья. (Это обязательное требование) Остальные обязанности могут быть внесены в положения договора или оформлены дополнительным соглашением.

Работы, которые договором не предусмотрены, УК выполнять не обязана. Но только в том случае, если они не входят в перечень обязанностей компании по управлению МКД.

Лампочки в подъезде. Должна ли управляющая компания их менять?

Лампочки и другие электроприборы, установленные в местах общего пользования, в том числе подъездах, входят в состав общедомового хозяйства. Управление им и содержание его поручено УК. Отсюда простой вывод: перегоревшие электролампочки должна заменять управляющая компания. (Письмо Минрегионразвития от 18. 06. 2007 года, ЖК, статья 161)

Должна ли убирать подъезд?

Поддерживать чистоту в подъезде может, как УК, так и сами жильцы. Для того чтобы компания убиралась, нужно прописать эту обязанность в договоре, предварительно приняв такое решение на общем собрании собственников.

Может ли управляющая компания подать в суд на собственника жилья?

Законом УК предоставлено такое право. Через суд она может взыскать задолженность, свыше 6-ти месяцев, по коммунальным услугам.

Имеет ли право управляющая компания …

Вывешивать списки должников?

Если в списки не раскрываются персональные данные человека, Ф. И. О. и так далее, то может. Например, указывая номер квартиры и сумму долга. Если данные человека указаны полностью, то это нарушение его конституционных прав (статьи 23,24) и ФЗ-152 от 2. 07 2006 года.

Проверять приборы учета воды?

Если у собственника нет прямого договора с поставщиком воды, то проверяет счетчики компания.

Имеет ли право управляющая компания проверять приборы учета воды в противном случае? Она проверяет только общедомовой счетчик.

Проверка производится не реже одного раза в год и не чаще чем раз в 3 месяца.

Хотят вторгаться в квартиру!

Проверка счетчиковСобственник обязан обеспечить доступ в свое жилье в тех случаях, когда:

  • Проводятся проверки счетчиков учета.
  • Возникла аварийная ситуация.
  • Осуществляются ремонтные работы.

В первом и последнем случаях доступ управляющей компании в квартиру может быть предоставлен по предварительному согласованию. Сроки:

  • Аварийная ситуация – немедленно.
  • Ремонт – за три дня до начала.
  • Проверка за 5 дней.

Начислять пени?

Да. Такое право у УК есть. Начисление пени начинается с первого дня просрочки платежа.

Перекрыть канализацию за неуплату?

Канализация относится к общедомовому хозяйству. Перекрыв ее, можно нанести ущерб всему дому. Поэтому если УК перекрыла должнику канализацию, то действия ее незаконны. Можно смело обращаться в суд.

Не выдавать справки должникам?

Не существует ни одного законодательного акта, предписывающего УК отказывать в выдаче должникам справок или других нужных им документов. Поэтому справка компанией должна быть выдана в любом случае, есть ли задолженность или нет. Без разницы.

Заключение

Свою деятельность УК должна вести в строгом соответствии с требованиями закона, действующего договора с собственниками жилья. Однако часто встречаются нарушения со стороны управляющих компаний, связанные, как с элементарным незнанием своих прав и обязанностей, так и пренебрежением требований закона и положений договора.

Поэтому, как нам кажется, жильцам МКД полезно будет ознакомиться с основными правами УК, а так же и обязанностями. Так легче бороться за свое право на качественное обслуживание жилья. А если уж совсем никак, то вы можете отказаться от своей УК и сменить ее на другую.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-61-68 (Москва)
+7 (812) 627-14-94 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 3
  1. Александра Андреева

    Проконсультируйте пожалуйста. Проживаю на 5 этаж, последнем,убрала фановую трубу и поставила клапан, т.к. были запахи, у меня запах исчез, но соседи снизу стали жаловаться на запах, пожаловались в жэк и жэк принес предписание, чтобы восстановить фановую трубу. Правы ли они? Когда я у них спросила, если будет восстановлена эта злосчастная труба, запахов не будет, просто пожали плечами. И если ли закон по которому я его нарушила.

    • Игорь

      То, что вы сделали квалифицируется как самоуправство и подпадает, минимум, под административную ответственность. Т.е. закон вы как раз нарушили, т.к. внесли конструктивные изменения без разрешения соответствующих инстанций. Предписание законно, вы должны были требовать, чтобы был устранен запах.

    • Анна

      Здравствуйте, Александра. Вы закон не нарушили, УК должна разбираться в данной ситуации, а не «пожимать плечами». Пи шите претензию на имя руководителя УК с требованием разобраться и устранить проблему.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-61-68Москва +7 (812) 627-14-94Санкт-Петербург
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики