+7 (499) 350-61-68Москва +7 (812) 627-14-94Санкт-Петербург

За что управляющая компания несет ответственность перед собственниками: границы и штрафы

УК ЖКХ

Слова «управляющая компания» слышали все, но что это такое — точно сумеют ответить единицы.

А большинство людей и вовсе не в курсе, для чего она существует и какие обязанности выполняет. И чего с нее можно, собственно, потребовать…

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-61-68. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Законодательные акты

Законодательные актыСогласно действующему законодательству, управляющая компания должна вовремя проводить ремонт многоквартирных домов (опираясь на требования по безопасности жилища и требования закона, а не на предпочтения отдельных граждан).

Об этом говорит Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.06, п. 10) и своевременно решать организационные вопросы населения. Что же под всем этим подразумевается?

  • проведение капитального ремонта;
  • текущие работы (Постановление Госстроя № 170);
  • подготовка к зимнему периоду;
  • контроль за общим имуществом многоквартирных домов;
  • выполнение уборки и поддержание чистоты (Федеральный закон № 52-ФЗ);
  • пожарная безопасность (Федеральный закон № 69-ФЗ);
  • устранение аварий ЖКХ;
  • установка счетчиков.

Что же касается расплывчатого термина «организационные услуги», то сюда входят:

  • регистрационный учет;
  • платежи;
  • проведение собраний собственников квартир;
  • предоставление сведений об изменениях в оплате услуг ЖКХ;
  • заключение договоров, перерасчет, ведение и хранение документации;
  • выявление людей, занимающихся воровством электроэнергии.
Пугаться не надо — никто не требует от жильцов бежать и оформлять кучу бумаг по обязательствам с Мосэнерго, водоканалом, теплосетями и так далее.

Собственно, кто ими будет управлять, и в какой форме это будет осуществляться — имеет право решать только общее собрание собственников квартир. Они же обсуждают условия договора и даже более того — отказаться от услуг данной компании и выбрать себе нового управляющего.

Нарушения

НарушенияНе всегда организация, взявшая на себя обязанность по управлению жилищем, добросовестно относится к своим обязанностям. Ее грехи могут состоять в:

  • некачественном исполнении или игнорировании санитарно-эпидемиологических требований;
  • нарушении правил пожарной безопасности;
  • вреде здоровью и жизни жильцов;
  • предоставлении неверной информации или сокрытия последней;

Можно привлечь компанию и за драконовские методы по взиманию платы и пеней в случае если кто-то не хочет вовремя вносить деньги в срок. Безусловно, жилищники могут применять такие меры, но в рамках закона. Причем даже если речь идет о судебном разбирательстве о выселении.

Обязательное условие для управленцев — досудебные переговоры. То есть, если ЖКХ просто взяли и обесточили весь дом (прецеденты случались) в качестве наказания за то, что кто-то не платит — это незаконно. Они имеют право только на индивидуальный подход, не затрагивая честных жильцов и не ущемляя их интересов.

И то, у них нет права внезапно обрушивать карающий меч на головы нарушителей — сначала УК обязана уведомить нарушителя о том, что он делает не так и предложить варианты решения проблемы, для чего направляет ему заказное письмо с уведомлением, которое вручается лично в руки и под подпись.

Впрочем, тут стоит сказать, что борьба борьбой, а заплатить вас все равно обяжут, потому самый лучший способ избежать разборок с чиновниками — это не иметь задолженностей и своевременно оплачивать свое проживание.

Ответственность УК перед собственниками

ОтветственностьЕсли управленцы недобросовестно выполняют свои обязанности по управлению и содержанию вверенного им жилья, то можно привлечь их к ответственности как исходя из буквы действующего законодательства, так и из пунктов договора, заключенного между компанией и жильцами.

Жильцы могут на основании этого требовать заключения актов о некачественно предоставленных услугах, перерасчета установленной платы, требовать привлечения УК к ответственности. Также любой проживающий может потребовать от ТСЖ пени и штрафы, в соответствии с Законом о защите прав потребителей.

Возмещать результат некачественной работы, повлекшей за собой нарушение ответственности управляющей компании за общедомовое имущество, вред здоровью, а то и жизни жильцов, УК придется в полном объеме, причем неважно, был ли заключен договор между ею и пострадавшим, или же нет. Это же относится к недостоверной информации о предоставляемых услугах или сокрытия оной.

В случае, если такой вред имел место быть, представителем управляющей компании должен быть составлен акт, где исчерпывающе указываются обстоятельства произошедшего и степень вреда. Документ оформляется в 2 экземплярах. Если сам пострадавший не имеет возможности его подписать, то свои «автографы» ставят два незаинтересованных лица и представитель УК

Административная ответственность

Административная ответственностьКоАП РФ предусматривает штрафные санкции для УК в следующих случаях:

  • дезинформация собственников (ст. 7.23.1 КоАП). Должностному лицу грозит от 30 до 50 тысяч, а вот компания так легко не отделается — им могут назначить до трехсот тысяч.
  • несоответствие критериям предоставления коммунальных услуг ( ст. 7.23). Немного — до десяти тысяч, и это фирме. Недобросовестному чиновнику, можно сказать, повезет — его штраф составит от пятиста до тысячи рублей;
  • если УК что-то «нахимичит» в ведении или передаче технической документации (ст. 7.23.2), то юридическому лицу грозит от 150 до 200 тысяч рублей штрафа. Для чиновника верхний порог составляет 40 тысяч «деревянных»;
  • пренебрежение санитарно-эпидемиологическими требованиями (ст. 6.4 и 6.5) Могут оштрафовать (до 20 тысяч, если речь идет об эксплуатации и до 30, если о питьевой воде), а могут и приостановить деятельность — до 90 суток;
  • ремонт и содержание (ст. 7.22) Четыре -пять тысяч для должностных лиц, а для фирм — в десять раз больше;
  • правила предпринимательской деятельности. Статья 7.23.3 — сто пятьдесят- двести тысяч .

Список не такой уж маленький. Но и это еще не все. Если компания решит «наказать» жильцов, внезапно «вырубив» им жизненно важные системы — воду, электричество итд, и окажется, что от этого кто-то реально пострадал, то это относится к Уголовному кодексу — ст. 215.1.

Граница ответственности между собственником и управляющей компанией

Граница между собственником и УКДаже если не было подписано договора (и такое бывает), но есть по факту предоставление услуг и принятие их жильцом, то это все равно считается возникновением договорных обязательств и означает, что собственник должен выполнять предписанные ему требования.

А управляющая организация, соответственно — выполнять все то, что возложил на ее плечи закон, вне зависимости от того, хотят того жильцы или не очень (Постановление Высшего Арбитражного суда РФ №6464/10 и Пленума ВАС РФ № 11 от 17.02.11).

Что же должен делать владелец квадратных метров? Это прежде всего своевременная оплата услуг (ст.156 Жилищного кодекса), а также того, что входит в обязательный ремонт помещений (Постановление Правительства № 491, п. 17 и 35) — ведь в первую очередь в безопасном и пригодном для жизни доме заинтересованы сами жильцы.

Отдельно следует сказать о непосредственном управлении (ст. 161 ЖК). Этот способ частенько выбирают собственники — оно дешевле, да и управляющей компании выгоднее, на ней сохраняются лишь номинативные обязательства, например — уборка и вывоз мусора.

Что, к сожалению, бывает и способом увильнуть от ответственности, если жилец настолько юридически неграмотен, что может допустить разрешение УК не выполнять свои обязанности. Иногда при несоблюдении тех или иных норм гнев жильцов обрушивается на подрядчика.

Что в корне неправильно — они не несут ответственности за это. Вообще-то непосредственное управление является добровольным выбором собственников жилища, оно дешевле, а больше никаких изменений для жителей дома за собой не влечет.

Однако, если в доме более двенадцати квартир, то управление может осуществляться только непосредственно управляющей компанией.

Так что если последние начинают увиливать при предъявлении к ним жалоб, слушать их не следует, ответственность за безопасность и должное содержание жилища лежит только на управляющей организации, соответственно с нее и спрашивается.

Вообще все, что касается содержания жилища и как дорого это обойдется, управляющая организация должна решать на общем собрании владельцев квартир. Впрочем, может и без оного — тогда за отправную точку берется муниципальный тариф (ст. 158, п. 4 Жилищного кодекса РФ).

Штрафы — какие и за что бывают?

Управляющая компания обязана выполнять предписанные ей обязанности должным образом и в полном соответствии с установленными законом критериями. В противном случае, жилищников можно привлечь к административной ответственности и даже добиться штрафных санкций.

Это может быть:

  • вред общему имуществу в результате действия или бездействия ответственных за это лиц — ст. 44 Гражданского кодекса РФ;
  • неправильное начисление сумм за коммунальные услуги;
  • нарушение норм предоставления услуг;
  • моральный вред.
Размер штрафа управляющей компании за неправильное начисление и другие нарушения устанавливается судом на основе в том числе и КоАП РФ. Размеры штрафов указаны выше, в пункте про Административную ответственность.

Ответственность управляющей компании за температуру в квартире

Ответственность за температуру в квартиреОбиталище должно быть пригодным к проживанию, теплым и уютным. И это не прихоть жильцов, а требование законодательства. Соответственно, в него должна подаваться горячая вода, а в квартирах должна поддерживаться пригодная для нормальной жизни температура воздуха.

Норма температуры устанавливается в соответствии с требованиями по предоставлению жилищно-коммунальных услуг администрацией того или иного города РФ. Единой нормы для показателей температуры нет.

Критерии установки зависят от многих факторов — климатические условия вашего региона; показатели зимних и летних периодов; данные средней месячной и годовой температур, также — солнечная радиация (СНИП 23-01-99). Отдельно устанавливаются критерии для угловых комнат.

Температура горячей воды не должна быть меньше 60 градусов. Самый долгий период ее отключения — две недели. Тянут дольше? Обязаны снизить на 0, 15% от нормы оплаты за каждый лишний час. А если она холоднее, чем требуется — то на 0,1% каждые три градуса.

Более того, если из вашего крана течет нечто мутное, ржавое и вонючее, вы вообще это не должны оплачивать до полного устранения проблемы.

Если же нет горячей воды и вам приходится коротать дни одетым как для лыжной прогулки, то вы вправе привлечь УК к ответственности. А именно:

  • составить акт о недолжном предоставлении услуг;
  • потребовать устранить недостатки в инженерных системах;
  • потребовать перерасчета. В конце концов, если господа управленцы бесперебойно взимают у вас дань за обслуживание, но должного обслуживания вы не получаете, то вопрос — за что же вы платите?
  • обратиться в суд.
При этом нужно четко убедиться в том, что ваш иск может быть удовлетворен, да и вообще — рассмотрен. Для этого нужно предоставить исковое заявление, акт обследования квартиры, а также доказательства досудебных переговоров с управляющей компанией.

Конечно, если вы собираетесь судиться с такой могущественной организацией, как ЖКХ, здесь не обойтись без услуг хорошего адвоката, потому что в разбирательстве вас будет ожидать масса подводных камней — они могут и развалить все ваши претензии, и дать вашим противникам неоспоримые преимущества.

Страхование ответственности управляющих компаний ЖКХ

СтрахованиеУправляющая компания ЖКХ обязательно должна произвести страхование ответственности, чтобы избежать дополнительных затрат. Для этого им предоставляется возможность выбрать одну из программ .

Первая из них страхует то,что относится к обслуживанию многоквартирного жилища, а это текущий ремонт, своевременное выявление и устранение различного рода неисправностей. Вторая предусматривает случаи, когда под угрозой могут оказаться имущественные интересы лиц в результате какого-либо действия или же наоборот бездействия жилищников.

Выплата производится по факту официальной жалобы собственника жилья в адрес жилищников.

Какие риски страхуют:

  • действия посторонних, нарушающие пожарную безопасность;
  • явления природы;
  • газовый взрыв;
  • поломки в водоснабжении;
  • аварии в электропроводке;
  • травмы зимой из-за сосулек или некачественной очистки дорожек от снега и наледи.
Должен быть оформлен соответствующий договор страхования. Если он есть, то выплата будет произведена пострадавшему лицу.

Как становится видно, управляющая компания — это не какой-то монстр, который просто берет у вас деньги за проживание и грозит карами за их несовременное поступление.

Она может быть вашим добрым другом и защитником, если вы будете знать свои права и обязанности и то, как их отстоять. Здесь на помощь вам может прийти либо сама управляющая компания, либо прокуратура и далее суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-61-68 (Москва)
+7 (812) 627-14-94 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 3
  1. Никита Богданов

    Принимаем новый тарифный план по содержанию и тек.ремонту,предложенный ТП нас не устраивает,деньги закладывают наши и ничего не делают,хотим в этом году удалить из очередного плана эти пункты,мы уже это сделали,провели общее собрание проголосовали очно более 51%голосов.Как заставить УК уважать собственников и выбранный собранием тарифный план заставить принять к исполнению.Спасибо..

    • Игорь

      Вообще, споры согласно закона разрешаются путем согласия сторон или в судебном порядке. Во втором случае обе стороны равны и вправе предоставлять в качестве аргументов различные документы, включая устав, решение собрания, договора и т.д. Также вы вправе обращаться за защитой своих прав, которые вы считаете нарушенными, в вышестоящие и надзорные инстанции.

    • Наталья

      Здравствуйте, Никита. При способе управления вашим домом УК исправления вы должны внести в договор, который заключали с УК.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-61-68Москва +7 (812) 627-14-94Санкт-Петербург
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики