Может ли управляющая компания отказаться от обслуживания дома — расторжение договора в одностороннем порядке

УК отказывается от обслуживания дома

Каждый жилец многоквартирного дома знает, кто обеспечивает чистоту в подъездах, работоспособность лифта, облагораживает территорию и предупреждает протечки крыш. Мы порой так привыкаем к этим благам цивилизации, которые для нас создают другие люди, что совсем перестаем ценить и замечать труд сотрудников управляющей компании.

А осознаем, что имели, лишь тогда, когда сталкиваемся с отказом от обслуживания. Поговорим о том, может ли управляющая компания отказаться от обслуживания дома, разорвав отношения с собственниками.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-61-68. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Основания расторжения договора со стороны УК в одностороннем порядке

Договор с УКЗаключая договор с той или иной управляющей компанией, собственники надеются, что за их деньги будут выполнены все условия договора, если не на большее. Однако жильцы забывают о том, что у управляющей компании также есть свои требования и интересы, которым она не может противоречить.

Сегодня, по результатам статистики, многие сотрудники управляющих компаний получают вознаграждение (вместо заработной платы) ниже прожиточного минимума, а все потому, что многие собственники отказываются платить за обслуживание и коммунальные услуги, что ставит управляющую компанию в непростое положение.

Она либо портит отношения с коммунальными предприятиями и подрядчиками, либо вынуждена отказаться от сотрудничества с собственниками.

Все чаще и чаще в судах появляются дела об отказе управляющих компаний от обслуживания дома. Какие-то из них остаются без рассмотрения, какие то решения обжалуются.

Так или иначе, сегодня – отказ от договора, практика весьма распространенная, а это значит, что не только жильцы знают и защищают свои права, управляющие компании также хотят получить от сотрудничества выгоду и не видят смысла продолжать работу, если ее нет.

Об основаниях для отказа управляющей компании от своей деятельности нам говорят сразу два авторитетных в Российском законодательстве нормативных акта.
ЖК РФЖилищный кодекс, в статье 162 (часть восьмая) говорит о том, что отказ управляющей компании от своих обязанностей возможен и основания прописаны в Гражданском законодательстве.

Обращаясь к Гражданскому кодексу, мы видим более конструктивный и понятный ответ на назревший у нас вопрос. Согласно статье 450 этого нормативного акта, разрыв отношений возможен, но только по соглашению сторон, а также в ряде ситуаций.

К ним относятся случаи, когда одна из сторон (собственники или управляющая компания) отказываются от соблюдений требований договора и уклоняются от их исполнения, тем самым нанося убытки другой стороне.

Еще одно основание для расторжения договора управления по инициативе управляющей организации – это существенное изменение условий, которое прямо противоречит прописанному в договоре, и хоть мало зависит от действий сторон, но все же больше не предполагает изначально отмеченного в договоре оказания услуг.

Так или иначе, туманно расписанные фразы в Гражданском кодексе дают нам основание полагать, что управляющая компания может расторгнуть договор с собственниками по своей инициативе, но для этого нужны более чем существенные условия.

Кроме того, возвращаясь к статье 162 Жилищного кодекса, мы знакомимся с частью 8.2, в которой говорится о том, что отказаться от договора сторона может и по собственной инициативе, объявив это противоположной стороне и получив ее одобрение. Для этого необходимо проведение общего собрания и согласие самих собственников.

Пошаговая инструкция

АктИтак, если управляющая компания недовольна сотрудничеством с собственниками и у нее есть весомые основания для того, чтобы расторгнуть договор, она должна выполнить ряд последовательных действий, чтобы прервать отношения в соответствии с законодательством, не ущемив собственников в правах. Как управляющей компании отказаться от управления домом:

  1. Управляющая компания должна подготовить акт, в котором говориться о причинах разрыва договора. Причины должны быть вескими и отвечать требованиям закона.
  2. Следующим этапом идет подготовка соответствующей документации и отчетности – ее необходимо будет передать собственникам и их представителям, чтобы те имели представление о том, какая работа велась управляющей компанией в последнее время.
  3. Далее необходимо оповестить жильцов о том, что через месяц управляющая компания снимает с себя полномочия. Эту процедуру необходимо провести заранее, чтобы жильцы могли за это время выбрать новую управляющую компанию, проведя собрание и конкурс.
  4. Теперь управляющая компания оповещает о своем решении жилищную инспекцию и орган местного самоуправления. Конечно, нужно будет составить необходимые акты, которые бы раскрывали причину такого решения и передать в органы.
  5. После этого управляющая компания должна производить все работы по территории обслуживаемого многоквартирного дома вплоть до даты прекращения полномочий.

После этого, если от жильцов не поступил вызов в судебную инстанцию, договор считается расторгнутым.

При такой сложной процедуре как отказ от обслуживания многоквартирного дома управляющей компанией, нужно обращать внимание на любые мелочи и детали, ведь из них, в конечном счете, состоит вся система жилищных правоотношений.

Основания

ОснованияПодробно стоит изучить основания при вопросе о том, имеет ли право управляющая компания отказаться от управления домом. Если у управляющей компании нет достаточного опыта работы, но есть недовольство от сотрудничества с собственниками многоквартирного дома и, как кажется сотрудникам организации, есть причины для разрыва правоотношений, нужно в этом удостовериться. Сделать это можно двумя способами.

Первый, это обратиться к юристу по жилищным вопросам, который расценит ситуацию и объяснит, подходит ли она к формулировке закона.

Также в интернете вы можете ознакомиться с судебной практикой по подобным делам. Изучив, какие основания стали причиной разрыва отношений, и какое решение по делам вынес суд, вы сможете смоделировать вашу ситуацию в будущем судебном заседании и понять, насколько она подходит под формулировки Гражданского и Жилищного кодексов.

Самые частые основания для разрыва правоотношений с собственниками по инициативе управляющей компании, где в большинстве случаев выигрывала управляющая компания, звучат так:

  • большая задолженность собственников за коммунальные услуги;
  • задолженность жильцов по выплатам на содержание дома и общедомового имущества;
  • собственники помещений мешают сотрудникам управляющей компании выполнять свою работу по сохранению общедомового имущества;
  • собственники жилья требуют от управляющей компании действий, которые не входят в указанные в договоре пункты;
  • собственники жилья нарушают пункты договора и ведут себя некорректно.

Документы

ДокументыОтказ от сотрудничества с собственниками жилья ведет к большому количеству бумажной волокиты. Вот основные акты, которые должны быть составлены управляющей компании и разосланы как собственникам, так и по разным инстанциям:

  1. Обращение к собственникам. Должно содержать основания для обоснованного отказа, подкрепленные законодательными актами, а также описания даты, когда полномочия на действия управляющей компании заканчиваются.
  2. Акт-обращение в жилищную инспекцию с описанием основания расторжения договора с собственниками.
  3. Обращение в местную администрацию с обоснованием разрыва договора с собственниками.
  4. Подготовка документации по последним месяцам работы управляющей компании, которая предоставляется собственникам.
  5. Выписки о состоянии лицевых счетов многоквартирного дома для передачи собственников.
  6. Отчет о последних тратах управляющей компании.
  7. Протоколы собраний, избрания управляющей компании, договора на сотрудничество с подрядчиками для передачи собственникам.
  8. Описание состояния общедомового имущества на момент разрыва договора для передачи собственникам.
Если у жильцов многоквартирного дома не появится вопросов и претензий по состоянию документов, а также они примут отказ от сотрудничества, не обращаясь в суд, договор можно считать расторгнутым.

Теперь вы знаете, может ли управляющая компания в одностороннем порядке расторгнуть договор и как это делается.

Что делать, если управляющая компания отказалась от дома?

Собрание собственниковПосле того, как управляющая компания объявила о скором прекращении своих полномочий, жильцы должны выбрать новую организацию. Для этого они должны оповестить жилищную инспекцию, орган местного самоуправления и СМИ о предстоящем собрании, на котором свои кандидатуры могут выдвинуть представители управляющих компаний.

Все заявки должны быть направлены и в орган местного самоуправления и представителю собственников.

Представители управляющих компаний должны ознакомить жильцов со своей деятельностью, так скажем, провести агитацию.

На собрании должны присутствовать больше половины жильцов-собственников многоквартирного дома. Именно они путем голосования выбирают кандидатуру из предложенных управляющих компаний. Если явилось меньше пятидесяти процентов жильцов, то собрание переносится на другой день.

Если по факту голосования ни одна управляющая компания не набрала больше пятидесяти процентов голосов, собрание также переносится на другой день.

С выбранной управляющей компанией жильцы обсуждают нюансы управления и заключают соответствующий договор.

Управляющая компания, разрывающая договор, должна передать новой организации все документы по управлению многоквартирным домом, отчитаться о тратах, и оставшихся средствах на лицевых счетах.

Также она может порекомендовать подрядчиков для выполнения работ.

На этом процедура выбора новой управляющей компании закончена, одна из копий договора остается у собственников, другая в офисе управляющей компании.

Заключение

Хоть судебная практика пестрит случаями отказа управляющей компании от своих обязанностей, все же многие жильцы стараются обжаловать это решение. Поэтому для того, чтобы пойти на такой шаг у организации должны быть достаточно весомые основания.

Во всем необходимо соблюдать четкость и эта процедура – не исключение. Только в случае, если управляющая компания все сделает грамотно и даже поспособствует с выбором новой организации, у нее есть шанс остаться с собственниками в хороших отношениях и не оказаться в зале судебных разбирательств. Вот один из примеров:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-61-68 (Москва)
+7 (812) 627-14-94 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 30
  1. Федор

    Я вообще не получил точного ответа? Я задал конкретный вопрос с ясными пояснениями- Договор естественно автоматом пролонгируется, но он заканчивается. Я, как представитель УК не хочу его пролонгировать, по причине наплевательского отношения собственников к работникам УК. Есть, к Вашему сведению УК, которые относятся к исполнению своих обязанностей качественно. Со стороны собственников к управлению домом претензий просто нет, но они не проводят никаких собраний, не реагируют на предложения и просто сели на шею и сидят, как паразиты. При этом им приводятся весьма весомые доводы о необходимости увеличения тарифа и по содержанию и по текущему ремонту, второе, кстати, в их же интересах, но в ответ просто издевательская фраза» А мы не хотим и не будем и ничего вы с нами не сделаете. Короче говоря довольствуйтесь тарифами, которые мы вам и так дали, а тарифы эти с 2012 года. И я в свою очередь просто не хочу, чтобы на нас плевали и не хочу пролонгировать их договор, который скоро заканчивается. Вот и все. Просто ответ хочу услышать-могу я или нет больше не заниматься этим домом, не продлевая договор управления?

  2. Федор

    Тут так и не прозвучал ответ о том, что расторжение договора УК с собственниками происходит по окончании срока такого договора. Так может или нет УК договор не продлевать, а отказаться от его пролонгации и тем самым не управлять больше МКД?

    • Анна

      Как тут было уже сказано, действительно нужно смотреть условия договора.
      Часть 8 статьи 161 ЖК РФ предусматривает, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
      Так, согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
      Не предусматривает право управляющей компании отказаться от исполнения договора управления в одностороннем порядке и нормы жилищного законодательства. Исходя из смысла частей 8.1, 8.2 статьи 162 ЖК РФ такое право предоставлено только собственникам помещений многоквартирного дома. Гражданское законодательство допускает лишь два случая расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей компании: по соглашению сторон в соответствии со статьей 450 ГК РФ (согласие собственников на расторжение договора управления в этом случае выражается в форме решение собственников многоквартирного дома, принятого в установленном порядке на общем собрании), и в судебном порядке.

    • Игорь

      У вас не вполне ясные формулировки. В договоре, как правило, должны прописываться условия пролонгациии. Это может быть автоматическое условие продления, Например, если ни одна из сторон не уведомляет о прекращении договорных отношений, то такой договор считается автоматически продленным. Надо смотреть сам договор в части таких условий.

  3. Анатолий

    Здравствуйте Ефим! На расторжение договора управления УК отводится срок для передачи управления новой УК как правило не менее месяца до даты . указанной протоколе и если не возникнет претензий к сторонам и судебных разбирательств то по истечению срока передачи и наступлению даты указанной в протоколе полномочие УК прекращаются.

  4. Ефим Тимофеев

    В течение какого срока УК должна выполнять работы и услуги по содержанию общего имущества МКД, если собственники направили УК протокол о расторжении с ней договора управления.

    • Екатерина

      Здравствуйте, Ефим. Работы и услуги по содержанию дома и сроки их выполнения регулируются договором, который подписывают с ней собственники жилья.

  5. Кира Яковлева

    Добрый день!Наша управляющая компания на наши обращения отвечает ,что обслуживание нашего дома производит частично ТО,хотя никакого договора мы не видели и не подписывали.Что нам предпринять ?

    • Игорь

      Здравствуйте!
      У вас есть право на обжалование как действий, так и бездействия должностных лиц и организаций, включая вашу УК. Но необходимо уточнить что подразумевается под «частичным обслуживанием», какие для этого правовые основания у УК. Но в любом случае вы вправе обратиться в надзорные, правоохранительные и судебные органы за защитой своих прав.

    • Саша

      Здравствуйте. Обратитесь с жалобой в районную администрацию.

  6. Михаил Васильев

    здраствуйте… можно ли мне отказатья от услуг жкх своего дома?

    • Екатерина

      Здравствуйте, Михаил. Не представляю, как вы будете тогда проживать в жилом помещение, оставшись без водоснабжения, газоснабжения, водоотведения, электроэнергии.

    • Наташа

      Михаил, здравствуйте. Да, управляющая компания вашего дома может отказаться от услуг ЖКХ. Но лично вы как один собственник отказаться не можете, так как управляющая компания выбирается на общем собрании.

  7. Руслан Осипов

    может ли управляющая компания отказаться от обслуживания квартиры?

    • Александр В

      Может ли УК отказаться от договора на обслуживания в одностороннем порядку с предпринимателем у которого имеется нежилое помещение на первом этаже в многоквартирном жилом доме.

    • Анатолий

      Здравствуйте Руслан Осипов! Это маловероятно но согласно закону ЖК ст.162 ч. 8. отказ от обслуживания квартиры вполне возможен в случаях нарушения собственниками пунктов договора,
      неуплата ком. платежей и большая задолженность по платежам, неадекватное поведение в отношении правил договора.

    • яна

      Руслан, доброе время суток. В нашей практики обычно УК отказывается хотя бы от дома. Чисто теоретически УК может отказаться и от одной квартиры, только эта практика очень замороченная и редко практикуемая.

  8. Фёдор Константинов

    ук выставили предписания до 10.04.2017, но договор оканчивается 01.03.2017. 30.01.2017 ук в письменном виде сообщила о расторжении договора. Собственники расторгать не намерены. Что делать собственникам?

    • Евгения

      Здравствуйте, Федор. Жилищный кодекс, в статье 162 (часть восьмая) говорит о том, что отказ управляющей компании от своих обязанностей возможен и основания прописаны в Гражданском законодательстве. Вам остаётся только выбирать себе другую УК, либо создавать ТСЖ.

    • Игорь

      Расторжение договора производится в соответствии с его положениями. Чтобы точно ответить на ваш вопрос, необходимо прежде его изучить. Иначе все это выглядит гадание на кофейной гуще. В частности, вопрос пролонгации или порядок прекращения при уведомлении одной из сторон.

  9. Кира Сергеева

    нужен образец искового заявления об отказе УК от МКД и решение суда

    • Ольга

      Здравствуйте, Кира. Как таковых образцов заявлений об отказе нет. Вы его можете написать в свободной форме и собрать подписи жильцов. Необходимо в заявление указывать причину отказа.

    • Анатолий

      Здравствуйте Кира Сергеева! Образец искового заявления об отказе УК от МК вам могут предоставить в приёмной у секретаря суда. Но следует помнить , что для отказа от договора необходимо общее собрание и согласие собственников дома.

    • Евгения

      Здравствуйте, Кира. Данное исковое заявление пишется в произвольной форме, необходимо только правильно указать все данные сторон и причину подачи заявления.

  10. Захар Лебедев

    имеет ли право ук управлять мкд когда закончился договор а новый не заключен?

    • Светлана

      Здравствуйте! В этом случае управляющая компания нарушает закон, действуя неправомерно по истечению срока заключённого договора. Подайте жалобу в районную администрацию или иск в суд.

    • Наталья

      Здравствуйте, Захар. Нет, не имеет, если в кратчайшие сроки не будет составлен и подписан новый договор.

  11. Венера Никифорова

    Добрый день, в нашем доме в понедельник УК оповещает жильцово том что она отказывается от нашего дома, и уже подготовила нас передать другой компании. Есть иниционтивная группа, и мы хотим провести аудит компании сначала, а после уже решать вопросы о расторжении договора. Вопрос сколько будет стоить аудит, и как искать?

    • Екатерина

      Здравствуйте, Венера. Стоимость данной услуги вам нужно узнавать непосредственно в организацие, которая оказывает такие услуги.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      По вопросу проведения аудита вам необходимо:
      1. Найти компанию, которая оказывает услуги такого рода. Это можно сделать как через интернет (что быстрее и проще всего), так и обратившись, например, в ваш муниципалитет — возможно там знают.
      2. Обратиться ко всем найденным по вопросам стоимости их услуг, для поиска оптимальных для вас, т.к. расценки могут различаться от фирмы к фирме, но в первую очередь они могут зависеть от объема работы.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-61-68Москва +7 (812) 627-14-94Санкт-Петербург
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики