Обязанности управляющей компании по закону и по договору: что должны делать бесплатно, а за что придется доплатить?

Управляющая компания – организация, действующая на основе двухстороннего договора с собственниками помещений в МКД. Закон четко регламентирует ее права и обязанности.

Существует перечень услуг, которые УК должны выполнять в обязательном порядке, а есть и дополнительные функции, которые могут быть прописаны в договоре по желанию собственников.

Далее мы рассмотрим, что входит в стоимость услуг управляющей компании, которую жильцы ежемесячно оплачивают по своим квитанциям, а за какие услуги управляющая компания имеет право требовать дополнительную оплату.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-61-68. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

      

Законы, регламентирующие деятельность

Управляющие компании должны осуществлять свою работу, руководствуясь нормативно-правовыми актами РФ. Наиболее подробно деятельность УК регламентируется такими законодательными документами:

С 01.09.2014 года деятельность УК должна проводиться на основе полученных лицензий. Управлять домами могут только те организации, которые получили лицензию Госжилнадзора до 01.05.2015 года.

С принятием закона о лицензировании управляющих компаний, государство получило возможность контроля над работой данных организаций. Работа по управлению дома, согласно ст.7 ФЗ №255, без получения лицензии на этот вид деятельности, на данный момент не допустима.

Внимание! Лицензию на управление может получить только та организация, которая обладает соответствующей требованиям закона материально-технической базой и необходимыми ресурсами для осуществления деятельности.

Перечень услуг и обязанностей

Законодательство РФ предъявляет жёсткие требования к деятельности управляющих компаний. Однако на практике, ни одна УК на сегодняшний день не выполняет обязанностей управляющей компании ЖКХ по закону полностью.

Собственники должны знать и требовать от своей УК выполнения следующих, входящих в их обязанности услуг и работ. Важным является и тот факт, что поскольку оплата

Основные

Эксплуатационно-ремонтные и жилищно-коммунальные обязанности УК:

  • Поддержание технического состояния здания в целях безопасности проживания.
  • Проведение контрольных осмотров имущества и своевременное устранение дефектов.
  • Устранение выявленных в ходе осмотров дефектов.
  • Подготовка здания к зимнему периоду.
  • Устранение аварий на внутридомовом оборудовании.
  • Соблюдение мер противопожарной безопасности.
  • Поддержание технического оборудования дома в рабочем состоянии для обеспечения условий предоставления ЖКУ надлежащего качества.
  • Соблюдение санитарно-гигиенической чистоты мест общего пользования и придомовой территории.
  • Вывоз ТБО, в том числе возникающих в процессе деятельности собственников нежилых помещений.
  • Сбор и складирование энергосберегающих ламп, подлежащих утилизации.
  • Установка и обслуживание счетчиков для общедомового потребления.
  • Проведение энергосберегающих мероприятий.

В обязанности управляющей компании также входит предоставление организационных услуг:

  1. Сбор и передача поставщикам платы за ЖКУ.
  2. Выявление лиц, необоснованно пользующихся энергоресурсами.
  3. Взаимодействие с поставщиками ЖКУ для обеспечения предоставления услуг надлежащего качества.
  4. Хранение технической документации.
  5. Регистрационный учёт жильцов.
  6. Проведение собраний собственников 1 раз в год для осуществления отчёта перед ними.
Справка: все вышеперечисленные услуги относятся к перечню того, что должна управляющая компания делать бесплатно.

Стоимость большей части работ, проводимых УК по обслуживанию дома, как ремонтно-хозяйственных, так и организационных, уже включена в стоимость квартплаты, которую оплачивают жильцы.

УК обязаны отчитываться перед собственниками по любым возникающим вопросам. Если собственники желают проверить расход денежных средств, они должны составить запрос в УК с требованием отчитаться за проделанную работу в определённый период.

При любом выявлении необоснованно завышенных тарифов или факте нецелевого использования средств можно обращаться в контролирующие организации с жалобой на действия УК.

Из видео вы можете узнать подробно о том, что должна делать УК бесплатно:

Обязанности управляющей компании по содержанию дома

К составу общедомового имущества относятся все помещения вне квартир собственников, само здание со всеми конструкциями и придомовая территория, включая весь земельный участок, границы которого определены проектной документацией.
Всё общедомовое имущество должно содержаться в надлежащем состоянии, вовремя ремонтироваться.

Важно! Собственники помещений имеют полное право требовать от УК своевременного ремонта и уборки подъездов, поддержания внешнего облика здания.

Кроме того, УК обязана содержать в надлежащем состоянии системы водоснабжения и водоотведения, отопления, газоснабжения, электроснабжения, а также управляющая компания должна систематически проводить осмотры на предмет возникновения аварий и дефектов.

Работа УК по содержанию придомовой территории

В понятие придомовой территории входит вся земля, находящаяся вокруг МКД, границы территории определены землеустроительной документацией.

Весь этот участок — собственность жильцов, следовательно, УК, взявшая на себя обязанность по содержанию общего имущества, обязана поддерживать санитарно-гигиеническое состояние данного участка. Расчёты расходов на уборку и облагораживание данной территории зависят от её размера.

По установленным Правилами содержания общего имущества нормативами, к придомовой территории относятся:

  1. Участок под домом.
  2. Детские и спортивные площадки.
  3. Коллективные автостоянки.
  4. Площадки для сушки белья.
  5. Элементы озеленения.
  6. Проезды для пожарных машин.
  7. Площадки трансформаторов и теплопунктов.

Поддержание санитарно-гигиенического состояния придомовой территории вызывает наибольшее количество нареканий в адрес управленцев. Территория дома должна благоустраиваться, озеленяться и вовремя убираться стараниями УК.

На деле эту часть работ многие компании выполняют неохотно, стремясь сэкономить на работе дворников. В результате мы видим грязные дворы, разрушенные детские площадки, не огражденные пешеходные дорожки, неухоженные клумбы. Любое из этих нарушений может стать предметом жалоб собственников помещений, так как именно они оплачивают выполнение данных работ управленцами.

Жалобы на ненадлежащее содержание территории домовладения можно направить в Жилинспекцию или Роспотребнадзор, а если это не поможет – обращайтесь в прокуратуру.

Наверняка вас заинтересует информация о том, как происходит конкурс по отбору УК, как написать заявление о ремонте, как происходит лицензирование и лишение лицензии.

Об отчетности УК вы сможете узнать из наших специальных публикаций на тему:

Услуги по вывозу мусора

Разбираясь в том, что входит в обязанности управляющей компании ЖКХ по закону, стоит отметить утилизацию твёрдых бытовых отходов. УК обязана организовать сбор бытового мусора и его вывоз с территории дома.

Сбор осуществляется в зависимости от проекта дома, это могут быть мусоропроводы в подъездах или баки для мусора во дворе.

Для организации вывоза УК заключает договор с организацией, специализирующейся на данной деятельности.

Отдельно стоит разобраться в вопросе вывоза крупногабаритного мусора. Очень часто можно встретить рядом с контейнерами старую мебель, бытовую технику, стройматериалы, выброшенные жильцами. Вывозом такого крупногабаритного мусора УК заниматься не должна.

Справка: в заключённых договорах УК с компаниями, выполняющими работу по сбору и утилизации мусора, упоминаются исключительно бытовые отходы. Чтобы вывозить крупногабаритный мусор, жильцам необходимо заключать отдельный договор с соответствующей оплатой из собственных средств.

Принять решение о заключении такого договора могут жильцы дома на общем собрании. Вывоз подобных отходов по отдельному договору будет производиться за дополнительную плату, распределённую между всеми собственниками.

Если такого решения нет и договор на вывоз крупногабаритного мусора не заключён, собственники должны вывозить его самостоятельно. Оставлять его возле контейнера не допустимо, и УК может оштрафовать жильца за подобные действия.

Особенности договоров УК с юридическими лицами

В отличие от владельцев жилых квартир, собственники нежилых помещений — юридические лица, имеют право заключать договора на поставку ЖКУ не с УК, а непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.

Услуги управляющей компании за содержание общедомового имущества и придомовой территории юридические лица оплачивают управляющей компании, так же как и все остальные собственники.

Договор за эти услуги заключается непосредственно с УК. Оплата по договорам с юридическими лицами возможна как наличным, так и безналичным путём. Порядок оплаты определяется заключёнными договорам.

Если собранием решено ввести дополнительные услуги, то собственники нежилых помещений также обязаны их оплачивать организующей их управляющей компании.

Дополнительные услуги

Законодательство РФ определяет только перечень основных и обязательных услуг, предоставляемых управляющими компаниями. Регламентированного перечня дополнительных услуг в законе нет, поэтому урегулирование данного вопроса сопряжено с некоторыми трудностями финансового и правового плана.

К дополнительным услугам УК можно отнести:

  • услуги по охране придомовой территории;
  • организацию видеонаблюдения;
  • установку домофона.

Решение о необходимости предоставления подобных услуг относится к компетенции собрания жильцов. Управляющие компании могут лишь предложить собственникам предоставить подобные услуги за отдельную плату, но не навязывать и не решать выполнять их самостоятельно.

Собственники жилья по своему желанию могут попросить УК организовать широкий спектр услуг, от доставки продуктов до организации услуг по ремонту и химчистке одежды.

Обратите внимание! При организации дополнительных услуг, управленцы будут выступать как посредники между собственниками и организациями, предоставляющими такие услуги. Следовательно, их стоимость будет складываться из платы исполнителям и платы посредникам.

Для принятия решения о заключении подобных договоров необходимо согласие всех собственников помещений.

Определение стоимости

Собственники помещений должны знать, что существует минимальный перечень услуг УК, который они обязаны оплачивать.

Отказаться от оплаты любой услуги, входящей в него нельзя (ПП №290 от 03 апреля 2013г.).

Цена за услуги составляется на основе составленной экспертами сметы, в зависимости от технических характеристик конкретного дома и тарифов ресурсоснабжающих организаций. Общая сумма делится на всех жильцов.

Дома, находящиеся в управлении, имеют разные технические характеристик, следовательно, каждый может иметь свою цену за обслуживания одного квадратного метра. Но на практике стоимость услуг регулируется с ориентацией на установленные в конкретном муниципальном образовании размеры оплаты за содержание и обслуживание помещений.

Постановления с размерами предельно допустимой цены публикуются на официальных сайтах административных единиц. Собственников помещений закономерно волнует соответствие тарифов УК этим нормативам.

Согласно ЖК РФ, плата, взимаемая с жильцов, включает следующие позиции:

  1. Оплата содержания и ремонта общего имущества.
  2. Оплата услуг УК.
  3. Взнос на капремонт.
  4. Плата за ЖКУ.

Тарифы на капремонт устанавливает регион, на ЖКУ – региональные энергетические комиссии. Цена складывается из стоимости затраченных ресурсов. В оплату включаются конкретные цифры потребления и затраты на общедомовые нужды.

Порядок оплаты

Поддержание МКДв нормальном состоянии при помощи УК является одним из способов управления. Собственники заключают договор с организацией на платной основе. По сути УК является наёмным менеджером, услуги которого оплачиваются в соответствии с нормативами и согласно договору (ст. 162 ЖК РФ).

Плата за услуги УК распределяется между всеми собственниками помещений и включается в ежемесячные квитанции.

В квитанции содержатся все необходимые реквизиты для перечисления средств на счёт УК.

Оплату можно произвести такими способами:

  • через банк;
  • переводом с банковской карты;
  • в РКЦ;
  • в отделениях Почты России.

Сроки и порядок устранения аварий

В обязанности аварийных служб входит устранение любых возникающих неполадок в работе технического оборудования дома. Координация устранения аварий – обязанность диспетчерских служб УК.

Любые поломки и проблемы должны быть устранены в сроки определённые нормативами. Предельно допустимые сроки устранения каждого вида неисправностей и аварий регламентируются Правилами и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170.

К аварийным ситуациям относятся:

  1. Прорывы и протечки труб водоснабжения.
  2. Засоры систем водоотведения.
  3. Нарушение работы электрооборудования.
  4. Засоры мусоропроводов и водостоков.
  5. Нарушение работы лифта.

Устранение всех этих неисправностей входят в обязанности управляющей компании многоквартирных домов. Затраты на содержание аварийной службы УК должна компенсировать из собственных средств, полученных в порядке оплаты своей деятельности.

Внимание! Никаких дополнительных плат с жильцов, в случае возникновения аварийных ситуаций, УК собирать не имеет права.

Если в штате УК нет собственной аварийной службы, она обязана заключить договор с посторонней организацией, специализирующейся на подобной деятельности.

Пакет услуг, предоставляемых УК собственникам жилых помещений, определяется заключёнными договорами. Он может быть минимальным, определённым законодательством или расширенным, зависящим от пожеланий собственников. УК обязана качественно выполнять обязательства по заключённым договорам. Знайте, что вы всегда можете отказаться от УК и поменять ее на другую.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-61-68 (Москва)
+7 (812) 627-14-94 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 17
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Лев Семёнов

    День добрый) Вопрос такой — за чей счет меняется электро счетчик! если я не собственник квартиры и счетчик в подъезде??

  2. Гавриил Васильев

    как должны строиться взаимоотношения между УК и почтовым отделением, если на входной двери подъезда МЖД установлен домофон?

  3. Инна Сидорова

    Прошу разъяснить правомерность УК внесение в перечень работ по содержанию жилого помещения пунктов »
    разработка планов восстановительных работ»
    с указанием стоимости работ?

  4. Елена Морозова

    Здравствуйте, юрлицо получило лицензию по управлению МКД, но заставляют собственников заключать договора в разрезе жилищных услуг с каждым поставщиком услуги напрямую, отдельно по дврникам, по ТБО, по ЖБО, по содержанию общедомового имущества. Правильно ли поступает это юрлицо

  5. Катерина

    В МКД есть небольшой магазин,помещение в частной собственности,и собственник оплачивает ежемесячно услуги ЖКХ управляющей компании..Вопрос по поводу установки и очистке мусорных урн.Кто должен этим заниматься,владелец магазина или УК?

    • Гудман

      Добрый день! Раз уж собственник озаботился заключением договора с управляющей компанией, значит и установить ему мусорные урны должна именно эта управляющая компания. А их очисткой в дальнейшем должен заниматься местный дворник, этой компанией нанятый.

    • Евгения

      Здравствуйте, Катерина. Если владелец оплачивает данные услуги в УК, то и заниматься этим должен работник УК, т.е. дворник.

  6. Елена

    Добрый день. Помоги те пожалуйста разобраться в данной ситуации. Мы оплачиваем услугу » Уборка придомовой 1 и 2 категории » УК отдельно, но придомовая территория не стоит на кадастровом учете, которая является собственностью муниципалитета ( об этом узнала совсем недавно). Как нам убрать эту услугу из договора обслуживания МКД? Куда обратиться в данном случае? Получается, что мы содержим чужую землю и таких домов около тысячи, Буду очень признательно за подробный ответ.

  7. Клим Соловьёв

    должна ли управляющая компания убирать территорию около входной группы во встроенное помещение в МКД(парикмахерская), устанавливать урну и скамейку?

    • Анатолий

      Здравствуйте Клим! Управляющая компания должна убирать всё территорию, все обще домовое имущество урны скамейки и парикмахерскую встроенную в помещение МКД, весь земельный участок, все конструкции числящиеся в проектной документации, качели, турники, песочницы, цветники и т.д.
      всё должно быть в наилучшем виде и своевременно ремонтироваться и не иначе.
      А иначе это не управляющая компания.

    • Ольга

      Здравствуйте, Клим. Если парикмахерская находится в МКД, которое обслуживает УК, то УК обязана убирать придомовую территорию. Установить урну они также обязаны.

  8. Григорий Новиков

    хочется понять разделение обязанностей УК и Подрядной организации при кап. ремонте МКД,(территория и обеспечение доступа )

    • Александра

      Григорий, ваша Управляющая компания заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, в том числе и Фондом капитального ремонта, собирает платежи с жильцов многоквартирного дома и осуществляет посредническую деятельность и контроль за выполнением условий договора с подрядной организацией.

    • Анна

      Здравствуйте, Григорий. В данном случае УК является посредником, организация является исполнителем. Территория и обеспечение доступа оговариваются в договоре, который они заключают.

  9. Ангелина Данилова

    может ли УК отказать собственнику в выдачи копии полного пакета проектной документации, из-за отсутствия специального копировального оборудования, если заказать в другой организации, то за ей счет? Спасибо.

    • Ирина

      Добрый день,Ангелина, нет, УК не должно вам отказать по причине отсутствия специального копировального оборудования, если вы будете заказывать в другой организации, то оплачивать расходы придётся вам.

    • Игорь

      Ангелина, чтобы ответить на ваш вопрос, все же потребуется посмотреть ваш договор с УК, если там есть пункт о предоставлении не только справок и выписок, но и иных документов при наличии у вас правоустанавливающих док-тов, то отказать вам в принципе не вправе. Однако, такой нюанс, как отсутствие технической возможности, должен быть отражен в пиьменном отказе, который УК обязана вам предоставить при наличии также письменного запроса. Вместе с тем, это не осовбождает УК от предоставления таких документов, если это предусомтрено договором, что означает ваше требование это сделать или оплатить, подав письменное заявление, а в случае отказа — вы вправе обжаловать в надзорные или судебные инстанции.