+7 (499) 350-61-68Москва +7 (812) 627-14-94Санкт-Петербург

​Управляющая компания: обязанности и услуги, предоставляемые собственникам жилья

УК ЖКХ

Управляющая компания – организация, действующая на основе двухстороннего договорас собственниками помещений в МКД.

Фактически УК – посредник между собственниками и организациями, предоставляющими ЖКУ.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-61-68. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Законы, регламентирующие деятельность

ЖК РФУправляющие компании осуществляют деятельность, руководствуясь нормативно-правовыми актами, основным их которых является Жилищный Кодекс. Деятельность УК регулируется следующими документами:

  • Жилищный кодекс (ФЗ № 188 от 29.12.2004 г. ред. От 21.07.2014г.).
  • Градостроительный кодекс (ФЗ- № 190 от 29.12.2004 г.).
  • Кодекс об административных нарушениях (принят 20.12.2001г. с изм. От 14.12.2015г.).
  • Закон о защите прав потребителей (№2300-1 от 07.02.1992г. в ред. от 13.07 2015г.).
  • Постановление о предоставлении ЖКУ (№ 307 от 23.05.2006 в ред. от 17.12.2014г.).
  • Постановление о стандартах раскрытия информации (№731 от 23.09.2010г.).
  • Постановление о правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (№491 от 13.08.2006 г.
  • ФЗ «О пожарной безопасности» от 21.12.94г № 69.

Кроме того, учреждение УК регулируется Гражданским Кодексом.

С 01.09.2014 года деятельность УК должна проводится на основе полученных лицензий. Управлять домами могут только те организации, которые получили лицензию Госжилнадзора до 01.05.2015 года.

С принятием закона о лицензировании управляющих компаний государство получило возможность контроля над работой данных организаций. Работа по управлению дома без получения лицензии на этот вид деятельности на данный момент не допустима.

Лицензию на управление может получить только та организация, которая обладает соответствующей требованиям законаматериально- технической базой и необходимыми ресурсами для осуществления деятельности.

Лицензия является бессрочной, но может быть отозвана, если 15% домов, находящихся в ведении УК два раза в год привлекались за административные нарушения.

Жилищный кодекс обязанности управляющей компании.

Постановление о правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Закон о защите прав потребителей.
Итак, что же должно делать УК?

Перечень услуг и обязанностей

Подготовка к зимеЗаконодательство РФ предъявляет жёсткие требования к деятельности управляющих компаний. Однако на практике ни одна организация на сегодняшний день не выполняет обязанностей управляющей компании жкх по закону по обслуживанию многоквартирных домов полностью.
Собственники должны знать и требовать от своей УК выполнения следующих, входящих в их обязанности услуг и работ.

Основные

Эксплуатационно-ремонтные и жилищно-коммунальные работы:

  • Поддержание технического состояния здания в целях безопасности проживания.
  • Проведение контрольных осмотров имущества и своевременное устранение дефектов.
  • Устранение выявленных в ходе осмотров дефектов.
  • Подготовка здания к зимнему периоду.
  • Устранение аварий на внутридомовом оборудовании.
  • Соблюдение мер противопожарной безопасности.
  • Поддержание технического оборудования дома в рабочем состоянии для обеспечения условий предоставления ЖКУ надлежащего качества.
  • Соблюдение санитарно-гигиенической чистоты мест общего пользования и придомовой территории.
  • Вывоз ТБО, в том числе возникающих в процессе деятельности собственников нежилых помещений.
  • Сбор и складирование энергосберегающих ламп, подлежащих утилизации.
  • Установка и обслуживание счетчиков для общедомового потребления.
  • Проведение энергосберегающих мероприятий.

Общее собраниеВ обязанности управляющей компании и ее ответственность входят также:
Организационные услуги:

  • Сбор и передача поставщикам платы за ЖКУ.
  • Выявление лиц, необоснованно пользующихся энергоресурсами.
  • Взаимодействие с поставщиками ЖКУ для обеспечения предоставления услуг надлежащего качества.
  • Хранение технической документации.
  • Регистрационный учёт жильцов.
  • Проведение собраний собственников 1 раз в год для осуществления отчёта перед ними.

УК обязаны отчитываться перед собственниками по любым возникающим у них вопросам. Если собственники желают проверить правильность расходований средств, они должны составить запрос в УК с требованием отчитаться за проделанную работу в определённый период.

При любом выявлении необоснованно завышенных тарифов или факте нецелевого использования средств можно обращаться в контролирующие организации с жалобой на действия УК.

Обязанности управляющей компании по содержанию дома

К составу общедомового имущества относятся все помещения вне квартир собственников, само здание со всеми конструкциями и придомовая территория, включая весь земельный участок, границы которого определены проектной документацией.
Всё общедомовое имущество должно содержаться в надлежащем состоянии, вовремя ремонтироваться.

Собственники помещений вправе требовать от УК своевременного ремонта и уборки подъездов, поддержания внешнего облика здания.

Кроме того, УК обязана содержать в надлежащем состоянии системы водоснабжения и водоотведения, отопления, газоснабжения, электроснабжения, а также систематически проводить осмотры на предмет возникновения аварий и дефектов.

Работа УК по содержанию придомовой территории

ПлощаткаВ понятие придомовой территории входит вся земля, находящаяся вокруг МКД, границы территории определены землеустроительной документацией.

Весь этот участок — собственность жильцов, следовательно, управляющая компания, взявшая на себя обязанность по содержанию общего имущества, обязана поддерживать санитарно-гигиеническое состояние данного земельного участка.

Расчёты расходов на уборку и облагораживание данной территории зависят от её размера. По установленным нормативами Правил содержания общего имущества в придомовую территорию входят:

  • Участок под домом.
  • Детские и спортивные площадки.
  • Коллективные автостоянки.
  • Площадки для сушки белья.
  • Элементы озеленения.
  • Проезды для пожарных машин.
  • Площадки трансформаторов и теплопунктов.

Поддержание санитарно-гигиенического состояния придомовой территории вызывает наибольшее количество нареканий в адрес управленцев. Несмотря на то, что это одна из составляющих комплекса работ по содержанию и ремонту жилфонда. Территория дома должна благоустраиваться, озеленяться и вовремя убираться.

На деле эту часть работ многие УК выполняют неохотно, стремясь сэкономить на работе дворников. В результате мы видим грязные дворы, разрушенные детские площадки, не огражденные пешеходные дорожки, неухоженные клумбы. Любое из этих нарушений может стать предметом жалоб собственников помещений, так как именно они оплачивают выполнение данных работ управленцами.

Жалобы на ненадлежащее содержание территории домовладения можно направить в Жилинспекцию или Роспотребнадзор, а если это не поможет – обращайтесь в прокуратуру.

Услуги по вывозу мусора

Услуги по вывозу мусораЧто входит в обязанности управляющей компании жкх по закону еще? Утилизация твёрдых бытовых отходов входит в обязанности управленцев. Они обязаны организовать их сбор и вывоз с территории дома. Сбор осуществляется в зависимости от проекта дома, это могут быть мусоропроводы в подъездах или баки для мусора во дворе. Для организации вывоза УК заключает договор с организацией, специализирующейся на данной деятельности.

Отдельно стоит разобраться в вопросе вывоза крупногабаритного мусора. Очень часто можно встретить рядом с контейнерами старую мебель, бытовую технику, стройматериалы, выброшенные жильцами. Вывозом такого мусора УК заниматься не должна

В заключённый договор с компаниями, выполняющими работу по сбору и утилизации мусора, упоминаются исключительно бытовые отходы.

Для того, чтобы вывозить крупногабаритный мусор, необходимо заключать отдельный договор или разовые с соответствующей оплатой из собственных средств. Принять решение о заключении такого договора могут жильцы дома на общем собрании. Вывоз подобных отходов по отдельному договору будет производиться за дополнительную плату, распределённую между всеми собственниками.

Если такого решения нет и договор на вывоз крупногабаритного мусора не заключён, собственники должны вывозить его самостоятельно. Оставлять его возле контейнера не допустимо, и УК может оштрафовать жильца за подобные действия.

За что еще отвечает управляющая компания жкх:

Особенности договоров УК с юридическими лицами

Особенности договоровЮридические лица — собственники нежилых и жилых помещений в доме, в отличие от владельцев жилых помещений имеют право заключать договора на поставку ЖКУ не с УК, а непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.

Услуги управляющей компании за содержание общедомового имущества и придомовой территории юридические лица оплачивают управляющей компании, так же как и все остальные собственники. Договор за эти услуги заключается непосредственно с УК.

Если собранием решено ввести дополнительные услуги, то собственники нежилых помещений также обязаны их оплачивать организующей их управляющей компании.

Оплата по договорам с юридическими лицами возможна как наличным, так и безналичным путём. Порядок оплаты определяется заключёнными договорам.

Дополнительные услуги

Законодательство РФ определяет только перечень основных и обязательных услуг, предоставляемых управляющими компаниями (ст. 153 ЖК). Регламентированного перечня дополнительных услуг в законе нет, поэтому урегулирование данного вопроса сопряжено с некоторыми трудностями финансового и правового плана.

К дополнительным услугам, к примеру, относятся услуги по охране придомовой территории, организация видеонаблюдения, установка домофона. Решение о необходимости предоставления подобных услуг относится к компетенции собрания. Управляющие компании могут лишь предложить собственникам предоставить подобные услуги за отдельную плату, но не навязывать и не решать выполнять их самостоятельно.

Собственники жилья по своему желанию могут попросить УК организовать широкий спектр услуг, от доставки продуктов до организации услуг по ремонту и химчистке одежды.

Стоит только учесть, что в данном случае управленцы будут выступать как посредники между собственниками и организациями, предоставляющими такие услуги. Следовательно, окончательная их стоимость будет складываться из платы исполнителям и платы посредникам.

Для принятия решения о заключении подобных договоров необходимо согласие всех собственников помещений.

А вот что еще должна делать управляющая компания бесплатно:

Определение стоимости

Капитальный ремонтСобственники помещений должны знать, что существует минимальный перечень услуг УК, который они обязаны оплачивать. Отказаться от оплаты любой услуги, входящей в него нельзя (Постановление правительства № 290 от 03 апреля 2013 г.).

Цена за услуги составляется на основе составленной экспертами сметы, в зависимости от технических характеристик конкретного дома и тарифов ресурсоснабжающих организаций. Общая сумма делится на всех жильцов.

Дома, находящиеся в управлении имеют разные технические характеристик, следовательно, каждыйможет иметь свою цену за обслуживания одного квадратного метра. Но на практике в основном стоимость услуг регулируется с ориентацией на установленные в конкретном муниципальном образовании размеры оплаты за содержание и обслуживание помещений.

Постановления с размерами предельно допустимой цены публикуются на официальных сайтах административных единиц.
Собственников помещений волнует соответствие тарифов УК нормативам. Согласно ЖК плата включает следующие позиции:

  • Оплата содержания и ремонта общего имущества.
  • Оплата услуг УК.
  • Взнос на капремонт.
  • Плата за ЖКУ.

Тарифы на капремонт устанавливает регион, на ЖКУ – региональные энергетические комиссии. Цена складывается из стоимости затраченных ресурсов, В оплату включаются конкретные цифры потребления и затраты на общедомовые нужды.

Порядок оплаты

Управление при помощи привлечения управляющей компании является одной из форм управления МКД. Собственники заключают договор с организацией на платной основе. По сути УК является наёмным менеджером, услуги которого оплачиваются в соответствии с нормативами и согласно договору (ст. 162 ЖК).

Плата за услуги УК распределяется между всеми собственниками помещений и включается в ежемесячные квитанции. В квитанции содержатся все необходимые реквизиты для перечисления средств на счёт УК. Оплату можно произвести через банк, переводом с банковской карты, в РКЦ, в отделениях Почты России.

Услуги управляющей компании — договор.

Сроки и порядок устранения аварий

Устранение аварииВ обязанности аварийных служб входит устранение любых возникающих неполадок в работе технического оборудования дома. Координация устранения аварий – обязанность диспетчерских служб УК.

Любые поломки и проблемы должны быть устранены в сроки определённые нормативами. Предельно допустимые сроки устранения каждого вида неисправностей и аварий регламентируется Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170).

К аварийным ситуациям относятся:

  • Прорывы и протечки труб водоснабжения.
  • Засоры систем водоотведения.
  • Нарушение работы электрооборудования.
  • Засоры мусоропроводов и водостоков.
  • Нарушение работы лифта.

Устранение всех этих неисправностей входят в обязанности управляющей компании многоквартирных домов. Затраты на содержание аварийной службы УК должна компенсировать из собственных средств, полученных в порядке оплаты своей деятельности. То есть, никаких дополнительных плат с жильцов, в случае возникновения аварийных ситуаций УК собирать не имеет права.

Если в штате УК нет собственной аварийной службы, она обязана заключить договор с посторонней организацией, специализирующейся на подобной деятельности.

Пакет услуг, предоставляемых УК собственникам жилых помещений, определяется заключёнными договорами. Он может быть минимальным, определённым законодательством или расширенным, зависящим от пожеланий собственников. УК обязана качественно выполнять обязательства по заключённым договорам. Знайте, что вы всегда можете отказаться от УК и поменять ее на другую.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-61-68 (Москва)
+7 (812) 627-14-94 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 13
  1. Катерина

    В МКД есть небольшой магазин,помещение в частной собственности,и собственник оплачивает ежемесячно услуги ЖКХ управляющей компании..Вопрос по поводу установки и очистке мусорных урн.Кто должен этим заниматься,владелец магазина или УК?

    • Гудман

      Добрый день! Раз уж собственник озаботился заключением договора с управляющей компанией, значит и установить ему мусорные урны должна именно эта управляющая компания. А их очисткой в дальнейшем должен заниматься местный дворник, этой компанией нанятый.

    • Евгения

      Здравствуйте, Катерина. Если владелец оплачивает данные услуги в УК, то и заниматься этим должен работник УК, т.е. дворник.

  2. Елена

    Добрый день. Помоги те пожалуйста разобраться в данной ситуации. Мы оплачиваем услугу » Уборка придомовой 1 и 2 категории » УК отдельно, но придомовая территория не стоит на кадастровом учете, которая является собственностью муниципалитета ( об этом узнала совсем недавно). Как нам убрать эту услугу из договора обслуживания МКД? Куда обратиться в данном случае? Получается, что мы содержим чужую землю и таких домов около тысячи, Буду очень признательно за подробный ответ.

  3. Клим Соловьёв

    должна ли управляющая компания убирать территорию около входной группы во встроенное помещение в МКД(парикмахерская), устанавливать урну и скамейку?

    • Анатолий

      Здравствуйте Клим! Управляющая компания должна убирать всё территорию, все обще домовое имущество урны скамейки и парикмахерскую встроенную в помещение МКД, весь земельный участок, все конструкции числящиеся в проектной документации, качели, турники, песочницы, цветники и т.д.
      всё должно быть в наилучшем виде и своевременно ремонтироваться и не иначе.
      А иначе это не управляющая компания.

    • Ольга

      Здравствуйте, Клим. Если парикмахерская находится в МКД, которое обслуживает УК, то УК обязана убирать придомовую территорию. Установить урну они также обязаны.

  4. Григорий Новиков

    хочется понять разделение обязанностей УК и Подрядной организации при кап. ремонте МКД,(территория и обеспечение доступа )

    • Александра

      Григорий, ваша Управляющая компания заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, в том числе и Фондом капитального ремонта, собирает платежи с жильцов многоквартирного дома и осуществляет посредническую деятельность и контроль за выполнением условий договора с подрядной организацией.

    • Анна

      Здравствуйте, Григорий. В данном случае УК является посредником, организация является исполнителем. Территория и обеспечение доступа оговариваются в договоре, который они заключают.

  5. Ангелина Данилова

    может ли УК отказать собственнику в выдачи копии полного пакета проектной документации, из-за отсутствия специального копировального оборудования, если заказать в другой организации, то за ей счет? Спасибо.

    • Ирина

      Добрый день,Ангелина, нет, УК не должно вам отказать по причине отсутствия специального копировального оборудования, если вы будете заказывать в другой организации, то оплачивать расходы придётся вам.

    • Игорь

      Ангелина, чтобы ответить на ваш вопрос, все же потребуется посмотреть ваш договор с УК, если там есть пункт о предоставлении не только справок и выписок, но и иных документов при наличии у вас правоустанавливающих док-тов, то отказать вам в принципе не вправе. Однако, такой нюанс, как отсутствие технической возможности, должен быть отражен в пиьменном отказе, который УК обязана вам предоставить при наличии также письменного запроса. Вместе с тем, это не осовбождает УК от предоставления таких документов, если это предусомтрено договором, что означает ваше требование это сделать или оплатить, подав письменное заявление, а в случае отказа — вы вправе обжаловать в надзорные или судебные инстанции.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-61-68Москва +7 (812) 627-14-94Санкт-Петербург
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики