Как происходит конкурс по отбору управляющей компании многоквартирного дома: порядок и правила выбора

Выбоы УК в многоквартирном доме

Любой многоквартирный дом должен находиться под чьим-то чутким руководством. Разумеется, жильцам требуется помощь управляющей организации, которая будет содержать в надлежащем виде общедомовое имущество.

Но как именно избирается та или иная управляющая компания? Что влечет за собой это действие? Попробуем разобраться в этом сложном вопросе в статье.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-61-68. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Законодательные документы

Законодательные документыУправление большим и многоквартирным домом находится в ведении жилищной инспекции, а значит, во многом, происходит выбор управляющей компании по действующему жилищному кодексу.

Чтобы не быть голословными приведем в пример статью 161, а именно в части второй Жилищного кодекса, где прямо сообщается о том, что собственники любых помещений, которые расположены в сданных домах, обязаны избрать в определенные сроки вид и способ управления общедомовым имуществом.

Но положений одного кодекса слишком мало для того, чтобы правильно осуществить процедуру выбора управляющей компании многоквартирным домом. Закон предлагает еще и постановлением Правительства № 75 нашей страны еще 6 февраля 2006 года был разработан свод Правил, в которых уточняется процедура по проведению выбора управляющей компании.

К примеру, в пункте 3 свода Правил № 75 говорится о том, что если в течение всего одного месяца собственниками в доме не избран способ активного управления и соответственно, не выбрана управляющая компания, орган самоуправления на местном уровне берет на себя обязанность по выбору организации, которая будет распоряжаться общедомовым имуществом.

Кроме того, в каждом муниципальном образовании существуют свои локальные нормативные акты, действующие на местном уровне, не противоречащие кодексам и федеральным актам, однако, также регулирующие порядок выбора управляющей компании многоквартирным домом.

Для того, чтобы ознакомиться с актами именно вашего муниципального образования вам следует зайти на сайт городской администрации.

В последние годы законодательная система нашей страны все чаще и чаще реформируется, не обошли нововведения стороной и Жилищный кодекс. Некоторые статьи более полно раскрывают себя в Федеральном законе № 38 от 5 апреля 2013 года. В акте говорится об изменениях, которые были внесены в Жилищный кодекс, а также даются некоторые комментарии к статьям.

Основания для проведения конкурса

ОснованияПервым и самым важным основанием для проведения выборного конкурса, в соответствии с некоторыми актами, является сдача многоквартирного дома в непосредственное пользование или эксплуатацию.

Когда этап строительства завершен, а собственники получили свои документы и вожделенные ключи, законом отводится определенный срок на то, чтобы жильцы выбрали способ так называемого управления.

Второе основание возникает вследствие неисполнения воли законодателя. Если в отведенный срок, равный одному месяцу жильцами так и не будет выбран способ управления, местная администрация берет этот вопрос на контроль и помогает жильцам определиться со способом управления.

Если собственники отказались от услуг одной управляющей компании, то теперь они нуждаются в новом организаторе эксплуатации общедомового имущества. Таким образом, смена организации по управлению многоквартирным домом также может считаться основанием.

Законом предусмотрены ситуации, когда сама управляющая компания отказывается от своих полномочий и разрывает договор. В этой ситуации также необходим выбор нового управленца в доме.

Кто вправе инициировать?

Жилищный кодекс предполагает, что конкурс могут инициировать только два субъекта жилищных отношений. В первом случае речь идет о жильцах, которые выбирают управляющую компанию сразу после сдачи новостройки.

Что касается второго субъекта, то это орган местного самоуправления.

В месячный срок в администрацию должна поступить информация об организации, обслуживающей дом. Если этого не происходит, орган местного самоуправления самостоятельно инициирует выборы управляющей компании по конкурсу.

Сама управляющая компания не имеет права призывать жильцов на собрания, устраивать встречи и заседания.

Участники

Участниками конкурса являются с одной стороны, избирающие, то есть жильцы дома и орган местного самоуправления, а с другой стороны, претендент или претенденты на обязательное управление всем домом. Количество претендентов не ограничено, главное заранее ознакомить жильцов со своим участием в конкурсе.

Предмет конкурса

Предметом конкурса является право управления домом и общедомовым имуществом, которое будет выражено в заключении договора между сторонами на ограниченный или неограниченный срок.

Также предметом конкурса являются денежные средства, которыми будет распоряжаться управляющая компания, предоставляя отчетность жильцам.

Предмет торга

Предметом торга является оплата деятельности управляющей компании, а также ее возможности в управлении имуществом. Так, если одна управляющая компания оценила свои услуги и работу в определенную сумму, другая может снизить планку и, тем самым, будет более интересна собственникам.

Также во время торгов управляющие компании знакомят собственников с результатами своей работы на других участках, рассказывают о возможных перспективах сотрудничества и программе действий на первое время.

Кто победитель и как определяется?

ГолосованиеЕсли инициаторами конкурса являются собственники многоквартирного дома, то победитель определяется путем голосования. Оно может быть как открытым (происходит путем поднятия руки) так и закрытым (по бюллетеням), так или иначе, но полученные результаты суммируются и назначается управляющая компания. Но есть одно «но».

Если сумма голосов, отданных за победителя, все же не доходит до отметки в пятьдесят процентов, компания, набравшая большее количество голосов не проходит конкурс. Необходимо единогласие собственников, которое проявляется в голосовании, где большая часть голосов отдана за одного претендента.

Если инициатором конкурса является орган местного самоуправления, то в отсутствии и при нежелании жильцов участвовать в выборах он сам назначает управляющую компанию или суммирует свой голос к голосам жильцов.

Необходимо помнить о том, что при конкурсном отборе должны присутствовать все или больше двух третей всех собственников. При отсутствии третей части населения дома конкурс не может считаться объективным и управляющая компания избираться не может.

Также необходимо, чтобы голосование проходило в одном помещении. Хождение по квартирам с агитациями и сбором голосов без проведения общего собрания – недопустимо.

Как выбрать управляющую компанию для дома?

Собрание собственниковИтак, первым делом необходимо, чтобы собственники ознакомились со всеми претендентами на должность управляющей компании еще до начала голосования. Для этого определяется время и дата собрания, а информация вывешивается на общем стенде, куда имеют доступ все собственники.

Также возможно личное приглашение на собрание каждого собственника. Все без исключения управляющие компании могут знакомить с условиями своего сотрудничества собственников путем личного общения, раздачи листовок, публикации статей на интернет ресурсах.

В день конкурсного отбора должны явиться представители управляющих компаний, а также большая часть проживающих в доме.

Представители организаций еще раз знакомят жильцов со своими условиями, предлагая те или иные пункты в договоре. Далее, начинается голосование, которое может иметь как открытый, так и закрытый характер.

По итогам голосования либо определяется победитель, либо назначается новое собрание ввиду того, что ни одна организация не набрала необходимого количества голосов.

Если инициатором проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации является орган муниципального образования, то информация о собрании также должна быть донесена до собственников, но на собрании присутствуют и представители органов местного самоуправления. При отсутствии единогласия в голосовании, именно представитель органа местного самоуправления назначает управляющую компанию.

Акты регламентирующие проведение

Если на собрании и конкурсе присутствуют представители органа местного самоуправления, то большую роль в регламентации проведения мероприятия отводится локальным нормативным актам. В каждом муниципальном образовании они свои, однако не противоречат основному закону.

Кроме того, при проведении конкурса и соблюдений оснований для его назначения важно руководствоваться статьями Жилищного кодекса, об этом говорит часть 4 статьи 161 ЖК.

Правила проведения конкурса по выбору управляющей компании № 75 от 602.2006 года, принятые Постановлением Правительства – главный источник в соответствии с которым и проходят все процедура.

Заранее ознакомьтесь со всеми нюансами, прописанными в этом акте. Все они перечислены в данной статье, но вам не лишним будет изучить акт самостоятельно.

4 часть 161 статьи ЖК РФ:

Жилищный кодекс РФ, Статья 161, часть 4. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

4.1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (далее — официальный сайт в сети «Интернет»). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети «Интернет» и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет» извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.

Извещение о проведении

Извещение жильцовИзвещение о проведении конкурса по отбору управляющей организации должно отвечать ряду правил, а именно быть доступно каждому собственнику. Вот основные способы, которые приемлемы для этого:

  • личное оповещение каждого собственника путем посещения жилья;
  • публикация информации о собрании в местных СМИ;
  • публикация на сайте органа местного самоуправления;
  • оповещение путем приглашения в почтовый ящик;
  • размещение информации на стендах в каждом подъезде;
  • обзвон каждого из собственников.

Сроки

Управляющая организация должна быть избрана в месячный срок с момента сдачи дома в эксплуатацию. Если этого не произошло, орган самоуправления имеет право еще в течение одного месяца помочь жильцам определиться с выбором. Таким образом, вся процедура назначения управляющей компании по срокам не должна занимать больше двух месяцев.

Заявка на участие

Заявки на участие подаются представителю от собственников многоквартирного дома. В них должно быть указано наименование управляющей компании, ответственное лицо, программа по которой должно проходить сотрудничество, условия и некоторая контактная информация. Можно принимать неограниченное количество заявок.

Если инициатор проведения конкурса орган местного самоуправления, то заявки поступают непосредственно в администрацию и подвергаются более тщательному контролю.

Вскрытие конвертов и рассмотрение заявок

Заявки рассматриваются тщательно и обсуждаются непосредственно на собрании. Из них формируется перечень наиболее достойных и внушающих доверие кандидатов, из которых и выбирается победитель.

Момент вскрытия конвертов с заявками фиксируется в протоколе собрания. Собственники могут задавать вопросы представителям, пытаясь получить наиболее полную информацию.

Проведение конкурса и подведение его итогов

Подсчет голосовКонкурс по выбору управляющей организации многоквартирным домом проводится сразу же, на собрании после того, как представлены все кандидаты. После голосования один из доверенных лиц среди собственников подсчитывает голоса, отданные за каждого претендента.

После того, как все голоса занесены в протокол, оглашается результат с учетов всех набранных голосов. Если голосование проходило в формате бюллетеней, бумаги не выбрасываются, а остаются для того, чтобы в случае необходимости подтвердит законность победы той или иной управляющей компании.

После того как оглашен победитель с ним обсуждают перспективы будущего договора, составляют документ и подписывают его. Остальные претенденты, не набравшие необходимых голосов, покидают собрание.

Обжалование итогов

Если собственники не согласны с результатами конкурса или представители конкурирующих управляющих компаний уловили подвох – они вправе попытаться обжаловать решение в суде. Для этого необходимо обратиться в суд, предоставив протокол заседания, бюллетени, показания свидетелей.

Если действительно, при проведении голосования имели место нарушения, которые прямым образом повлияли на ход голосования, суд вправе отменить решение и провести новое голосование под надзором представителя администрации.

Если же ваши подозрения беспочвенны – дело останется без рассмотрения.

Часто обжалуют голосование, где четко указывалось, за кого голосовать, когда других участников не допускали к конкурсу или же неправильно считали голоса.

Заключение договора управления многоквартирным домом

Подписание договораЗавершающим этапом конкурса является заключение договора. Как правило, он составляется в присутствии представителей собственников и управляющей компании. Еще раз обговариваются все детали, срок взаимодействия, возможные причины расторжения договора. После этого договор заверяется нотариусом и подписывается сторонами.

Существуют два экземпляра договора — один будет храниться в управляющей компании, другой – у представителя собственников.

Жильцы могут прописать свои пожелания по управлению имуществом, но обязательно, согласовав это с представителем организации.

Как только договор подписан, управляющая компания может приступать к своим прямым обязанностям.

Процедура выбора управляющей компании не так сложна, как это может показаться на первый взгляд. Помните о своих правах, как собственника и тогда их никто не сможет ущемить.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-61-68 (Москва)
+7 (812) 627-14-94 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 23
  1. Анастасия

    Здравствуйте, у меня такой вопрос. Администрация объявила конкурс по отбору управляющей организацией. Один из претендентов МУП, но они открылись только 04.04.2017 года. Согласно 75 Постановлению обязательным условием для подачи заявки на участие в конкурсе является баланс за отчетный период , а так как они деятельность не вели в 2016 году должна ли администрация отклонить их заявку.

    • Константин

      Добрый день Анастасия, заявка данного претендента должна быть отклонена. Кроме того если данная информация будет скрыта или не принята во внимание в отношении администрации, как заказчика может наступить уголовная ответственность.

      • Константин

        Здравствуйте.

        А если у домоуправляющей оранизации баланс нулевой, её допустят до торгов?

        • Татьяна

          Добрый день, нулевой баланс не помеха, главное чтобы небыло долгов и кредитов.

        • Гудман

          Добрый день! Да, допустят. В так называемом «нулевом» балансе нет ничего плохого, наоборот многие «новенькие» ООО пытаются его добиться, чтобы фирма считалась девственно-чистой. Конечно, в случае с домоуправляющей компанией это повод задуматься о смене руководства, но сам нулевой баланс потенциальных покупателей не отпугнет. Главное, чтобы долгов не было.

      • Кристина

        Добрый день, подскажите пожалуйста судебную практику , где есть решение суда по аналогичному вопросу. а то имеется судебная практика по Мурманску, где по закону о конкуренции такая организация допускается не имеющая баланса. Спасибою

    • Наталья

      Здравствуйте, Анастасия. Да, администрация должна отклонить их заявку для участия в конкурсе.

  2. Ася

    Скажите пожалуйста, Конкурс был проведен органом местного самоуправления, но собственников жилья на конкурсе не было и т. к.наша УК была единственным конкрсантом все дома учавствовавшие конкунсе были переданы нам. Как теперь быть если некоторые дома отказываются подписывать договора управления.

    • Сергей

      Не очень понятно по какой причине не принимали участия в конкурсе (отборе) собственники жилья. Не проводили собрания? Или проводили, но решение не было принято и так далее? Но! Ка бы то ни было, если конкурс был проведен в полном соответствии с постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 и никаких претензий к нему нет, то они обязаны подписать договор. Их вина, что они не предприняли никаких действий для того, что бы поучаствовать в выборе УК.

    • Евгения

      Здравствуйте, Ася. Если дома отказываются подписывать с вами договора управления, то муниципалитет должен провести ещё один конкурс.

  3. Татьяна

    Здравствуйте. Скажите пожалуйста, были выборы УК. На выбор были даны 3 компании, одна из них набрала более 80%. Проигравшую УК это не устроило и они снова вышли на дом с выборами но только одной своей УК. Правомочно ли это, если учесть из счетной комиссии подписал только 1 из 3 человек

    • Константин

      Здравствуйте Татьяна, такой выход на переизбрание управляющей компании , которая проиграла в первом туре выборов совершенно незаконно. Для этого попросту нет оснований поскольку нет решения об объявлении второго тура голосования.

    • Наталья

      Здравствуйте, Татьяна. Это неправомерно. Если вы уже выбрали УК большинством голосов, старая УК не имеет права назначать другие выборы.

      • Татьяна

        а на какой закон мы можем ссылаться?

  4. Олеся Давыдова

    Добрый день! Подскажите может ли управляющая компания сама забрать себе дом в управление без проведения собрания собственников?

    • яна

      Олеся, доброе время суток. нет. Управляющая компания сама не имеет права назначать свою кандидатуру, устраивать с жильцами встречи, собрания. Это могут делать только сами жильцы и орган местного самоуправления.

    • Таня

      Здравствуйте. Нет, проводится специальный конкурс, и комиссия собственников выбирает УК.

  5. Ника Волкова

    при проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, проведенному уже дважды, не подано ни одной заявки. сколько раз необходимо его проводить и что делать, если заявок так и не поступит. помещения муниципальные

    • Анатолий

      Здравствуйте Ника! Если в течении месяца жильцами не выбрана У.К. Администрация района, города берёт на контроль этот вопрос и помогает жильцам со способом управления.

    • Наталья

      Здравствуйте, Ника. В вашем случае УК вам должна назначить администрация. Т.к. никто не изъявляет желания управлять вашим домом, администрация выбирает УК самостоятельно.

  6. Сабина Абрамова

    Добрый день. Может ли собственник при выборе управляющей компании голосовать «ЗА» за три предложенных управляющей компании. Будет ли его голос законный?

    • Игорь

      Здравствуйте!
      В соответствии с законом, если голосование производится через бюллетень, то таковой будет признан недействительным. Голос можно отдать только за одного кандидата или воздержаться.

    • Таня

      Нет, собственник должен отдать свой голос за одну управляющую компанию.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий для Наталья Отменить ответ

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-61-68Москва +7 (812) 627-14-94Санкт-Петербург
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики