Как создать и организовать управляющую компанию ЖКХ: с чего начать оформление?

Как открыть УК ЖКХ

Итак , вы решили начать собственный бизнес, да не где-нибудь, а в сфере ЖКХ. Открыть управляющую компанию? А почему бы и нет — перспектива заманчивая.

Особенно, если учесть, что в этой сфере вам не придется отбиваться от конкурентов и яростно бороться за клиентуру. Но все так просто кажется только на первый взгляд — ведь в 2015 году правила для УК были серьезно ужесточены…

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-61-68. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Законодательные документы, регламентирующие открытие УК

Законодательные документыДля начала следует определиться, что это такое. Управляющей компанией называется организация (юр.лицо или предприниматель), которая обеспечивает управление многоквартирными домами. Деятельность УК жилищно-коммунальной сфере закреплена в соответствующей отрасли законодательства РФ:

Помимо этого — Постановления Правительства РФ и администрации регионов.

Какие бывают компании

Управляющих жилищных организаций существует несколько типов:

  • собственно управляющие (только управляют);
  • эксплуатационные (обеспечивают на должном уровне техническое и санитарное состояние, коммунальные услуги);
  • гибридные (сами и управляют, и обслуживают, третьи лица им не нужны).

Требования к управляющей компании в сфере ЖКХ

Что требуется от жилищников? Список внушительный:

  • следить за состоянием подотчетных домов, готовить к летнему и зимнему сезонам;
  • проверять крышу, чердак, подвал, трубы, своевременно их ремонтировать;
  • проводить ремонтные работы (обязательно согласие собственников);
  • обеспечивать пожарную безопасность;
  • предоставлять коммунальные услуги;
  • устанавливать приборы учета;
  • поддерживать чистоту, обеспечивать вывоз мусора;
  • проводить собрания, уведомлять жильцов об изменениях тарифов и о существующих в доме неполадках;
  • регистрировать жильцов (выписывать);

Какая документация понадобится?

Какие документы нужны?Здесь все будет зависеть от того, будете ли вы создавать новую организацию или «перекроите» уже существующую. Допустим, вы остановились на первом варианте. Потребуется запастись следующими бумагами:

  • заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года);
  • Устав;
  • протокол собрания о создании Управляющей компании;
  • учредительный договор;
  • приказ о назначении директора;
  • гарантийное письмо от собственника помещения ( он согласен с тем, что вы планируете разместить там исполнительную организацию); либо договор аренды, если вы снимаете помещение;
  • квитанция госпошлины.

Если же вы не создаете новую УК, а вносите изменения в уже существующую, то будут нужны:

  • Устав в обновленной редакции;
  • заявление о регистрации изменений — форма №Р13001 от 2002 года;
  • протокол собрания, где решался вопрос о внесении изменений.

Соответственно вносятся соответствующие изменения в учредительные документы Управляющей компании.

Следующий этап создания управляющей компании жкх с нуля — выбор банка, с которым вы будете сотрудничать. В банке открываются накопительный и расчетный счета. Хотя бы половину уставного капитала на накопительный придется внести — оставшуюся нужно будет «докинуть» в течение двенадцати месяцев после регистрации.

И что кроме документации понадобится, перед открытием УК?

Диспетчерская ЖКХСначала — не что, а кто. Главный инженер и, конечно, персонал. Первый должен быть мастером своего дела, прекрасно разбирающимся во всем, что касается эксплуатации зданий; костяк второго также должны составлять аттестованные специалисты (это не относится к техперсоналу — дворникам, например).

Помните о том, что диспетчерская «не спит» — то есть должна быть налажена круглосуточная посменная работа операторов. Это необходимо, чтобы оперативно среагировать, если раздастся звонок от жильца, сигнализирующий о поломке одной из коммуникационных систем.

Офис вашей будущей УК разместите в одном из зданий, которые вы собираетесь обслуживать. Помимо офисных помещений с оргтехникой, нужно устроить диспетчерскую, провести телефонную линию. Нужен будет также инвентарь, расходные материалы.

Но прежде всего вам придется, конечно, заручиться поддержкой жильцов, провести для этого с ними агитационные беседы. Ничто вам не даст такой старт, как хорошая репутация — жители должны убедиться, что не ошибаются доверяясь вам, что вы сумеете грамотно управлять и разрешать конфликтные ситуации.

Обязательный пункт — юридический адрес. Осторожнее с посредниками, услужливо предоставляющие вам адреса по первому требованию — часто оказывается, что это так называемый «массовый» адрес, и это уже законный повод отказать вам в регистрации.

Потребуется разработка учетной политики; какие работы и услуги будут проводиться.

Начальный капитал — его вы можете внести в виде имущества на сумму от двадцати тысяч рублей.

И наконец , вам потребуется отсутствие судимости. Как это ни покажется странным. Причем, тяжесть, как таковая, по сути даже не имеет значения.

Компаниям, чиновные сотрудники которых были судимы за экономическое преступление или всего лишь имели временный запрет на экономическую деятельность (КоАП), не разрешат управлять жилыми домами.

Далее мы с вами рассмотрим, как создать управляющую компанию жкх с нуля.

Как создать управляющую компанию в сфере жкх: пошаговая инструкция

Как создать УК?Вот ваши шаги на пути от рядового гражданина к руководителю ЖКХ:

  • зарегистрировать юридическое лицо ;
  • пройти лицензирование и аттестацию;
  • набрать технический персонал и оборудовать помещение;
  • взять дом в управление;
  • приступить к заключению договоров и осуществлению деятельности.

Как зарегистрировать?

Для этого потребуется юрлицо — АО или ООО. И то, регистрация юридического лица еще не означает, что у вас готова управляющая компания.
Но сначала определитесь, будете ли вы создавать новую организацию или внесете изменения в уже существующую. Обычно в учредительные документы вписываются несколько новых видов деятельности компании -организатор, как правило стремится вписать как можно больше их.
В зависимости от этого в налоговую службу подается соответствующее заявление и документы.

После этого необходимо встать на учет в Пенсионный фонд; в фонд социального страхования и в орган статистики. Но и это еще не все. Впереди не менее серьезный шаг создания управляющей компании жкх пошаговая процедура — получение лицензии.

Лицензирование

ЛицензированиеСовременное законодательство (от 2015 года) сделало этот процесс обязательным для ЖКХ . Первый важный момент — гражданство. Разрешить управлять многоквартирным домом могут только гражданину или организации, зарегистрированным в Российской Федерации. У иностранцев таких прав нет. Более того, руководителю необходимо будет получить свидетельство о квалификации.

Лицензию получают в отделении Госжилнадзора по решению комиссии субъекта РФ. Несомненный плюс — можно не беспокоиться о продлении, так как она бессрочна. Читайте более подробно о плюсах и минусах УК.

Ограничения, так сказать, по территории — то есть лицензия действует на тот, где вы ее получали. Более того, действует правило: один дом — одно разрешение. Делается это для того, чтобы уберечься от стихийного захвата домов компаниями -«дочками» застройщиков.

Правда, могут лицензию и отозвать:

  • если на компании «висит» невыполненное предписание жилищной инспекции;
  • руководитель дважды попал под административную ответственность.

В особо тяжелых случаях — если Управляющая компания систематически нарушает законодательство и не выполняет предписанных ей обязательств, надзорные органы могут через суд вообще ее ликвидировать.

Причем, голова виновника полетит не сразу — от управления отстранят лишь тогда, когда будет решен вопрос с новой УК. До того времени жителям придется обходиться своими силами и финансами в плане услуг и ремонта.

Что надо, чтобы выдали лицензию:

  • отвечающее требованиям помещение (нежилое);
  • штат работников;
  • легально купленное оборудование и материалы;
  • подтверждение соответствия стандартам раскрытия информации;
  • наличие аттестатов у сотрудников.

Принятие УК ЖКХ домов в управление

Принятие домов в управлениеВопрос о выборе (как и о смене) управляющей компании утверждается на общем собрании жителей дома. Конкретно — решается вопрос, каким образом компания будет управлять домами; также — как часто будут проходить собрания и в какой форме (очные или заочные.

Последнее означает, что собственникам предложат заполнить особые бюллетени). Также утверждается техническая документация.

К договору об управлении многоквартирным домом обязательно должно быть приложение, в котором указаны: общее имущество дома; перечень обязательных работ и услуг с учетом инженерных коммуникаций данного здания; какая плата должна вноситься за содержание и ремонт (для ее расчета УК опирается на Приказ Госстроя РФ № 303 от 28 декабря 2000 года); сколько платить в месяц за коммунальные услуги (это статья 157 ЖК).

Текущая деятельность

В чем же заключаются обыденные обязанности Управляющей компании? Она:

  • обеспечивает контроль над качеством ЖКУ;
  • ведет техническую документацию, вносит изменения;
  • определяет порядок платежей и работы с должниками;
  • предоставляет отчетность о выполненных за год работах в соответствии с договором.
Может случиться так, что у УК нет в наличии ни техперсонала, ни оборудования, достаточного для осуществления всех работ. В этом случае она может привлечь для услуг сторонние фирмы — к примеру, клининговую компанию для уборки подъездов; охранять территорию будут сотрудники ЧОПа, а за телеантенной следить — работники кабельного телевидения.

Заключение договоров

Заключение договоровВ соответствии с Жилищным кодексом (ст. 162 ЖК) ЖКХ обязаны заключить договор с каждым хозяином квадратных метров. На основании его возникают взаимные обязательства, также и что касается оплаты за услуги (ст. 155). Заключение такого договора обязательно и уклониться от него нельзя — ст.445 Гражданского кодекса РФ.

Некоторые несведущие люди придерживаются ошибочного мнения, что, мол, раз они не заключали договор с Управляющей компанией, то и обязанностей никаких не несут. Это ошибка — пусть письменный документ и не был по каким-то причинам подписан, но существуют по факту договорные отношения в виде поставляемых от жилищников услуг.

То есть от уплаты уклониться так или иначе не получится. Другое дело, что в соответствии с Законом о защите прав потребителей жильцы имеют право контролировать качество поставляемых услуг и требовать, чтобы они соответствовали качеству. Или стали более дешевыми.

Правила обязательные при заключении управляющей организацией

Срок такого договора — от года до 5 лет. Предмет — обслуживание и ремонт дома силами Управляющей компании, предоставление коммунальных услуг. Одной стороной выступает непосредственно УК , другой — хозяева помещений дома; Товарищество собственников жилья или уполномоченный представитель ЖСК.

Разорвать такой договор можно по согласию сторон или судебным порядком (ст. 162, ч.8 ЖК). Эта же статья дает право жильцам прекратить по собственной инициативе отношения с УК, если последняя не выполняет возложенных на нее обязанностей.

Если в договор вносились какие-то изменения, которые не были согласованы с жильцом, последний имеет право считать такой сомнительный контракт не заключенным и оспаривать его с управляющей компанией сперва в претензионном порядке, а если те не проникнутся, то в суде.

Если жильцы признают услуги их Управляющей компании некачественными, они будут вправе потребовать снижения платы за квартиру, а также отчет о том, куда и на что уходят их деньги, которые они исправно вносят.

Рентабельно ли?

Аренда нежилых помещенийПроцент рентабельности дела в жилищно-коммунальной сфере, к сожалению, не превышает 10 — по оценкам аналитиков. Почему так?

Тарифы на муниципальные квартиры невысоки, невысоки и зарплаты большинства хозяев жилых помещений. Повысить свою прибыль ЖКХ могут путем увеличения тех тарифов, которые закон никак не ограничивает. Также компания может обогатиться за счет:

  • предоставления в аренду нежилых помещений дома (например, мансард);
  • партнерской площадки;
  • привлечения жильцов в качестве клиентов на ремонт. Происходит это путем значительного понижения соответствующих тарифов. Выгодно всем — жильцы и не обращаются за этой услугой никуда, кроме как в Управляющую компанию, а та получает стабильную прибыль.

Бизнес на ниве ЖКХ — дело не из легких и, честно скажем, не из самых прибыльных,хотя и почти без конкурентов. И, как и в любом бизнесе, здесь один в поле не воин. Вам потребуется найти нужных людей и еще раз все обдумать — по силам ли вам такой бизнес, только потом уже говорить о регистрации.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-61-68 (Москва)
+7 (812) 627-14-94 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Подписывайтесь на обновления по E-Mail: 

Расскажите друзьям!

Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-61-68Москва +7 (812) 627-14-94Санкт-Петербург
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики