Узнайте о том, как осуществить смену управляющей компании в многоквартирном доме и быстро отказаться от старой УК

Поменять Управляющую компанию

Жилищный кодекс России закрепляет за собственниками жилья право выбора УК в качестве одного из вариантов управления многоквартирным домом.

Но первоначальный выбор не всегда идеален, и перед владельцами помещений, недовольными работой организации, встаёт вопрос о смене управленцев.

Для юридически грамотного осуществления процедуры существует регламентированный законодательством порядок.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-61-68. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

      

Когда возможно инициировать смену УК?

Обязанности УК прописаны в договорах, которые она заключает с членами ТСЖ. Невыполнение этих обязанностей или выполнение их не на должном уровне могут стать основанием для замены.

Другой причиной может стать непрозрачность информации о работе компании, поскольку по закону УК обязана раскрывать собственникам жилья сведения о своей деятельности.

Таким образом, основанием для начала процедуры смены управленцев считается:

  1. Некачественное содержание общего имущества — отсутствие ремонта, несвоевременное устранение поломок технического оборудования, отсутствие уборки территории и т.д.
  2. Предоставление услуг ненадлежащего качества — отсутствие горячей воды, несоблюдение теплового режима в зимний период, перебои с водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора и др.
  3. Несвоевременное реагирование на заявки и жалобы либо невыполнении их.
  4. Сокрытие информации о собственной деятельности.

Жильцы дома должны подавать жалобы на не устраивающие их факты бездействия УК. Нарушением является также несвоевременное устранение поломок общедомового имущества и технического оборудования, так как существуют строгие временные рамки для выполнения работ.

Совет! При каждой поломке или нарушении жильцам рекомендуется составлять акты, которые впоследствии пригодятся в качестве основания для смены нерадивых управленцев.

Если организация продолжает вести дела в таком же режиме, не применяет никаких мер по устранению нарушений, халатно относится к своим прямым обязанностям, договор с нею следует расторгать.

Кроме того, если работа управленцев вас не устраивает, можно сменить её по окончании срока договора и заключить договор с новой компанией.

Препятствием для смены УК могут стать сроки её работы. Закон предусматривает невозможность расторжения договора с УК в первый год.

Управляющая компания, получив извещение о желании жильцов прекратить сотрудничество, возможно, начнёт создавать видимость активного выполнения обязанностей. У вас вдруг станет чисто в подъездах и на придомовой территории, или внезапно текущая годами крыша начнёт ремонтироваться. Но не стоит обольщаться.

Если компания за истекшее время не делала того, что нужно, а теперь вдруг взялась за дело, значит, это просто показуха.

Кто выступает инициатором заключения нового договора?

В этой роли должна выступить созданная инициативная группа, выступающая от имени ТСЖ. В группу могут входить любые из членов товарищества, но на практике, чаще всего ими являются члены правления.

Обратите внимание! Состав инициативной группы выбирается Советом ТСЖ. Группа проводит анализ деятельности УК.

Способы расторжения договора

Варианты расторжения договора со старой управляющей компанией могут отличаться в зависимости от того, подходит к концу срок действия этого договора либо до его окончания еще далеко.

Когда сроки истекли

Конец действия договора – самый удобный способ воспользоваться моментом и осуществить замену УК. Срок действия документа можно узнать непосредственно у руководства или в органах администрации. Договор автоматически продлевается, если обе стороны не желают его расторгнуть.

Если собственники решили сменить компанию, согласно п.б ст.162 ЖК РФ, за 30 дней до окончания срока договора следует уведомить руководство УК о намерении отказаться от услуг организации.

Когда договор ещё действует

Если срок договора с УК еще не закончился, сменить ее будет гораздо сложнее. Когда собственники уже совершили выбор новой УК, именно она начнёт процесс расторжения прежнего договора. Если ТСЖ со своим выбором не определилось, за дело нужно браться самостоятельно.

Согласно ст.450 ГК РФ, расторгнуть действующий договор с УК до истечения его срока возможно такими способами:

  1. По соглашению сторон. Происходит в случае согласия на это всех собственников помещений.

    С действующей УК подписывается соглашение, в котором оговаривается порядок передачи новым управленцам документации, не израсходованных средств на ремонт, средств на расчеты с поставщиками услуг.

    После передачи с новой компанией заключается договор на обслуживание объекта.

  2. Согласно пункту действующего договора. В действующем договоре заранее должны быть оговорены условия и порядок его расторжения.

    Как правило, основанием, прописанным в таком пункте, является уведомление УК за месяц о намерении собственников расторгнуть договор. Управленцы освобождаются от своих обязанностей автоматически.

  3. Изменение обстоятельств. Ст.451 ГК РФ гласит, что договор расторгается в случае существенных изменений обстоятельств, то есть в случае непредвиденного развития событий.

    Если одна из сторон не желает признавать наличие этого обстоятельства, расторгнуть договор поможет обращение в суд.

  4. Изменение способа управления домом. Ст. 161 ЖК закрепляет за собственниками возможность изменить способ управления домом. Как вариант, создать ТСЖ, которое возьмёт на себя управление домом и откажется от услуг УК.

    Проблема только состоит в том, что закон при таком исходе событий не регламентирует порядок расторжения договора. Если такой пункт в документе не прописан заранее, расторжение его производится на общем собрании, в порядке, который был описан ранее.

  5. Подача иска в суд. Если УК существенно нарушает условия договора, собственники могут обратиться с иском о расторжении договора.

Последнему варианту расторжения договора стоит уделить отдельное внимание. Само понятие существенных нарушений оговаривается в ст.450 ГК.

В отношении УК это могут быть несоблюдение температурного режима в помещениях, перебои в электро- и водоснабжении, неработающие лифты, изношенная крыша и др.

Нарушением считается не только бездействие компании по устранению нарушений, но и несоблюдение сроков.

Собственники помещений должны фиксировать нарушения путём составления актов, жалоб в саму УК и контролирующие организации. Суд, на основании предоставленных доказательств, расторгает договор.

Обращение в суд в индивидуальном порядке невозможно, поскольку договор с УК подписывается всеми владельцами помещений. Следовательно, решение об обращении в суд должно быть принято на общем собрании. Там же утверждается состав уполномоченной группы, каждый из которых получает доверенность, оформленную от имени каждого собственника.

На нашем сайте вы можете узнать о том, какой ежегодный отчет обязана сдавать УК и какую ответственность УК несет перед собственниками.

Также мы рассказываем про акты, которые используются в работе УК и о том, кто должен оплачивать ОДН. Вы можете ознакомиться с отдельными публикациями на темы:

Правила подбора новой УК

Кроме анализа работы действующей компании, инициативной группе предстоит заняться подбором новой. При подборе новых управленцев внимательно изучите следующую информацию:

  1. Опыт работы УК, характер её взаимоотношений с администрацией.
  2. Организационная состоятельность компании — объемы фондов, учредители, штат сотрудников.
  3. Количество домов под управлением данной организации.
  4. Состояние документации.
  5. Материальная база — наличие техники, договоров с субподрядчиками.
  6. Открытость деятельности компании, её контактность.
  7. Сроки реагирования на заявки от жильцов, готовность находить индивидуальный подход к собственникам жилья.
  8. Квалификация кадров — опыт персонала, соотношение численности руководящего состава и технических работников.
  9. Сведения о тарифной политике, система работы с поставщиками коммунальных услуг.
Важно! Обязательно проверьте, есть ли у выбранной вами организации лицензия, поскольку в соответствии с Законом №255 от 21.07.14г., каждая УК должна вести собственную деятельность на основании государственной лицензии.

Сведения обо всех УК, имеющих документ, содержатся в государственных реестрах субъектов РФ. Это открытая информация, которая размещается на официальных сайтах органов Жилнадзора государственной исполнительной власти.

Если жильцы дома не справились с самостоятельным выбором УК, органы местного самоуправления объявят открытый конкурс по отбору организации, которая возьмёт в свои руки управление данным ТСЖ. По закону произойти это должно в течение трех дней после проведения собрания, на котором выражено недоверие старой УК. Сам же конкурс проводится через 30 дней после его объявления.

Порядок проведения процедуры смены

Подготовка документов и осуществление смены управляющей компании в многоквартирном доме проводится по определённому алгоритму:

  1. Уполномоченная советом группа собирает документы для обоснования смены управленцев.

    Для этого она внимательно изучает договор, требует от УК отчёт о деятельности за определённый период — акты работ, акты осмотра технического оборудования и др.

    УК обязана предоставить полный пакет документов. Если она сделать это отказывается, потребуйте выдать вам официальный ответ в письменной форме.

  2. Инициативная группа готовится к общему собранию жильцов после изучения всей документации и подготовки списка претензий. Для обеспечения кворума, необходимо провести рассылку извещений о собрании по адресам. Если хоть один собственник не будет официально предупреждён, собрание будет признано недействительным.

    Обязательные пункты в извещении:

    • сведения об инициаторах;
    • информация о форме, дате и времени проведения;
    • повестка дня;
    • способ вручения извещения;
    • бюллетени для голосования при заочной форме.
    Справка! Уведомление о проведении внеочередного общего собрания членов ТСЖ должно поступить по адресам не позже чем за 10 дней до намеченной даты.

    Скачать образец уведомления жильцов о проведении общего собрания на тему об отказе от УК

  3. Созыв собрания. На собрании обязаны присутствовать не меньше 50 % собственников помещений. Только в этом случае оно будет иметь законную силу.

    Аргументированно выдвинутые претензии к УК фиксируются в протоколе, который завершается решением о смене организации.

    Обязательным пунктом повестки дня собрания является выбор новой компании. Круг возможных кандидатов подбирается инициативной группой заранее и предоставляется собранию. Кроме того, заранее готовится договор с новой УК. Перечень его пунктов содержится в статье 162 ЖК.

  4. Правильное оформление протокола собрания. По каждому пункту повестки дня необходимо принять решение.

    Строго определённой формы нет, но в протоколе обязательно должны присутствовать следующие пункты:

    • сведения об уведомлении собственников;
    • повестка дня;
    • сведения о голосовании;
    • процедура ознакомления собственников с решением;
    • решение по повестке;
    • процедура ознакомления с результатами собрания управляющей компании.

    Скачать образец протокола собрания жильцов МКД о смене управляющей компании

  5. Вручение протокола старой и вновь избранной УК. Вместе с протоколом, УК вручается уведомление о расторжении договора с ней, в котором указываются причины и основания для прекращения сотрудничества.

    Управленцы обязаны сдать полномочия и всю документацию новой компании в течение 30 дней с момента получения уведомляющего протокола.

    Скачать образец уведомления в управляющую компанию о досрочном расторжении договора с ней

Просмотрев видео вы узнаете полезные советы относительно того, как правильно осуществить замену управляющей многоквартирным домом компании:

Если УК отказывается от передачи документации

Управленцы могут не признать решение собрания и не передать дела новой компании. Поэтому к сбору обоснований для отстранения от деятельности собственники должны подойти со всей серьёзностью, фиксируя письменно каждое нарушение собственных прав.

В пакет документов должны входить копии жалоб собственников в УК или органы госконтроля.

Также следует приложить копии постановлений о привлечении компании к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, акты, фиксирующие несоответствия нормативам.

В случае непризнания результатов собрания, вновь избранной УК следует подать заявление в Арбитражный суд, а также подать жалобу в Прокуратуру и Жилинспекцию. При невозможности самостоятельно выполнить процедуру смены УК, вы можете обратиться с жалобой в департамент городского хозяйства.

Опираясь на ст. 165 ЖК РФ, они проведут проверку деятельности организации и в случае подтверждения фактов, которые вы предоставили, самостоятельно инициируют проведение собрания вашего ТСЖ что поможет вам избавиться от нерадивых управленцев.

Справка! Существуют посреднические фирмы, специализирующиеся на оказании помощи ТСЖ в борьбе с нерадивыми УК. Если вы хотите добиться результатов и максимально защитить свои интересы, целесообразно обратиться к их услугам. Цена вопроса варьируется от 30 до 100 тыс. руб.

Правила проведения собрания

По закону собрание ТСЖ проводится не менее двух раз в 12 месяцев. Но если возникла неординарная ситуация, правление или любой из собственников может инициировать сбор внеочередного сбора жильцов.

После фиксации кворума собрания, выбирается секретарь для ведения протокола. Первым выступает руководитель УК с отчётом о деятельности организации. Затем выступает представитель инициативной группы со сведениями по проверке работы УК.

Следующим шагом является голосование о переходе в другую УК. Решение принимается простым большинством голосов.

Следует заметить, что количество голосов, принадлежащих собственнику, зависит от площади его квартиры по отношению к общей площади многоквартирного дома.Голосование признаётся проведённым при набирании 50% плюс 1 голос.

Ход голосования вносится в протокол, который подписывается председателем и секретарём. Результаты доносятся до сведения всех собственников, и является обязательным для исполнения.

Может ли управляющая компания быть инициатором общего собрания?

Согласно п.7 ст.45 ЖК РФ, управляющая компания может выступить инициатором собрания жильцов. Но в отношении собрания по смене УК, имеется ограничение.

Для организации собрания с такой повесткой дня УК должна получить заявление от одного из собственников или группы собственников. По этому заявлению управленцы обязаны заняться организацией общего собрания.

С момента получения заявления, УК должна начать все необходимые процедуры по организации общего заседания. В её же обязанности входит проведение и оформление документации по ходу собрания.

Важно! Созыв собрания с запрашиваемой собственниками повесткой дня управленцы обязаны провести в течение полутора месяцев от даты поступления к ним заявления.

Заключение нового договора

Договор с новой компанией должен соответствовать ст.162 ЖК РФ. Внимательно изучите его пункты. При необходимости обратитесь к юридической компании.

Если какие-то пункты вас не устраивают, составьте протокол разногласий и передайте его в УК. Возможно также создание рабочей группы, в которую войдут представитель управленцев и ТСЖ. Совместными действиями вы сможете составить договор, удовлетворяющий обе стороны.

Не стесняйтесь предъявлять требования к УК, ведь её услуги вы оплачиваете из собственного кармана, а значит, она должна работать так, чтобы вы были удовлетворены результатами.

Вопрос о согласованных пунктах нового договора обсудите на общем собрании. Текст договора необходимо предварительно размножить и вручить для подписания каждому собственнику.

Если вы справились с подбором подходящей управляющей компании и добились замены старой, у вашего дома начнётся благополучная жизнь.

На видео предоставлены рекомендации о том, как быстро и правильно сменить УК:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-61-68 (Москва)
+7 (812) 627-14-94 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 5
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Георгий Матвеев

    что делать? сменилась ук. новая ук по всем заявлениям отсылает совет мкд к старой ук, обосновывая, что они ранее вами управляли.

  2. Степан Виноградов

    здравствуйте. Подскажите пожалуйста, может ли совет дома и собственники квартиры выбрать сами подрядчика на ремонт межпанельных швов, так как управляющая выставляет смену с очень большой суммой. и если это можно сделать? то как? на что сослаться

  3. Герасим Савельев

    здраствуйте мне нужно образец бланка перехода собствеников жилья тсж в другую управляющую компанию