При смене управляющей компании, кому переходят долги?

Долги при смене УК

Обязательства по содержанию жилья возникают у собственника перед управляющей компанией (УК) с момента регистрации его права на квартиру, обязательства по уплате коммунальных услуг – с момента постоянной регистрации в ней по месту жительства.

Далее в статье: кому должен собственник, если управляющая компания сменилась.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-61-68. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

За что может возникнуть задолженность перед УК?

За что долги?Задолженность перед УК собственники зачастую копят годами. Часть из них делают это по забывчивости, небрежности, из-за непроживания в квартире, конфликтов – семейных и между долевыми собственниками. Другая часть просто не имеет денег на оплату.

Самую большую долю составляют вполне обеспеченные граждане – владельцы «инвестиционных» квартир. Они вполне резонно рассчитали, что темпы инфляции в стране заметно опережают рост задолженности по квартплате и коммунальным услугам, даже с учетом пени.

Поэтому задолженность разумно оплатить когда-нибудь потом, обесцененными рублями. Или вообще возложить эту обязанность на будущего покупателя квартиры.

Когда дом переходит под управление другой УК, новые управленцы, конечно, хотели бы начать деятельность «с чистого листа», чтобы кредиторская и дебиторская задолженность остались за отвергнутой (или отказавшейся от своей роли по собственной инициативе) компанией. Но на практике это не всегда возможно.

Условие о передаче долга может быть выставлено ОМС еще в период конкурсного отбора УК. Если собственники «свергли» прежнюю и подобрали новую УК по своей инициативе, поставщики коммунальных ресурсов могут отказаться заключать с ней договоры, пока не возьмет на себя обязательства предшественницы.

В противном случае угрожают прекратить подачу электроэнергии, отопления, воды. На передачу долгов требуется согласие кредиторов (статья 391-я ГК), должников достаточно уведомить (статья 382-я ГК).

Брать на себя долги?Брать на себя кредиторскую задолженность без дебиторской было бы совершенно неразумно. Поэтому обыкновенно новая УК берет на себя все права и обязательства «старой» перед кредиторами и должниками.

Однако начать деятельность с «чистого листа» у менеджеров новой УК может получиться, если новая или старая УК, или обе сумели отказаться от своих ролей посредников в поставке коммунальных услуг, и взимали только квартплату, предоставляя жителям возможность заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями самостоятельно.

Такое может получиться также в том случае, если прежняя УК действовала настолько успешно, что у нее не возникало долгов перед поставщиками даже при наличии задолжников-жильцов. Переходите сюда, если у УК все-таки остались долги.

Предварительная оплата кредиторской задолженности может быть поставлена в договоре управления также одним из условий принятия отказа УК от продления или досрочного прекращения договора управления.

В этих случаях из кредиторской задолженности передавать будет нечего, волеизъявления кредиторов на передачу долга не потребуется. Старая управляющая компания требует погасить долги! И это нормально.

«Старая» УК вполне логично может рассудить все долги жильцов – это недоплата за ее уже выполненную ранее работу, и не доверить получать их новой компании. А той выбивать долги с хронических должников только для того, чтобы перечислить их предшественнице – совершенно неоправданная головная боль.

Гражданский КодексГражданский кодекс, регламентируя вопросы передачи обязательств, подразумевает, что договора об этом заключаются добровольно. Однако явно «добровольно-принудительную» передачу долгов под давлением ОМС вполне возможно затем оспорить в суде. Доказательства наверняка найдутся, если хотя бы одна из сторон в этом заинтересована. Такой договор может быть признан ничтожным.

Поэтому вполне вероятно, что жильцы приватизированных квартир по окончании месяца передачи полномочий от одной УК другой увидят в своих почтовых ящиках сразу два счета: от старой и новой УК. Сменилась управляющая компания кому платить долг?

Прежняя УК будет пытаться заставить их оплатить долги перед ней. Новая – получить квартплату за свою текущую работу и тоже взыскать долги.

Поскольку ранее обе эти функции совмещались в одном документе, жильцы пребывают в шоковом состоянии. Как показывает практика, нередко они в таких случаях вообще перестают платить, пока компании между собой не разберутся.

А те, в свою очередь, начинают начислять пени за неуплату, угрожать судом, конфискацией имущества, наложением ареста на квартиру, а также судиться между собой. Собственники жалуются в жилищную инспекцию, прокуратуру, подают в суд.

В этой ситуации от каждой из сторон можно ожидать и жульнических действий. Соблазн воспользоваться неразберихой и нагреть руки велик. Обе УК могут завысить свои требования, взаимно не признавать их правомерность.

Некоторые жильцы, пользуясь ситуацией и отсутствием информации управленцев о действиях другу друга, могут вообще не платить, ссылаясь, что платят другой компании.

Гражданские суды, исполнительное производство продолжаются годами. То, что сторона , считающая себя правой, когда-то в принципе по закону должна получить свои деньги, слабое для нее утешение.

И уголовную статью о мошенничестве применить здесь вряд ли удастся. Каждая сторона без труда докажет, что заблуждалась добросовестно.

Порядок действий

Порядок действийМы не в коей мере не склонны призывать собственников квартир к уклонению от обязательств. Но, учитывая, что жильцы в такой ситуации – самая слабая сторона, каждому из них следует построить свое поведение так, чтобы максимально защитить свои интересы. Предлагается примерно такой алгоритм.

Получив счет за квартплату, в правомерности которого вы сомневаетесь, выясните в пославшей его компании его происхождение, за какие период и услуги вам предлагают заплатить каждый рубль.

Выясните, заключен ли между старой и новой УК договор цессии (уступки требования, статья 382-я ГК), получите на руки его заверенную новой УК копию. Это можно сделать письменным или электронным запросом в ее адрес, указанный на ее официальном сайте или порталах госуслуг https://dom.gosuslugi.ru, реформы ЖКХ https://reformagkh.ru. Вам обязаны ответить: на электронный запрос в электронном виде в течение 10 дней, на письменный – в письменном виде в течение 20 дней.

Если такой договор существует, вы, как должник, должны были получить под роспись уведомления одной из сторон договора о переходе вашего долга к новому кредитору (статья 382-я ГК). Вы можете не платить долг новому кредитору, пока он не предъявит вам письменные надлежаще заверенные доказательства, что к нему перешло право требования (статья 385-я ГК, п.1).

До наступления этого события пеня вам начисляться не должна, поскольку она уплачивается только при наличии вашей вины. Пеня — не автоматическое приложение к долгу при просрочке уплаты, а административное наказание; освободиться о нее можно и при других доказательствах вашей невиновности (статус безработного по уважительной причине, наличие иждивенцев, тяжелое заболевание и др.)

Такими доказательствами (Постановление ФАС ЗСО от 31.07.2008 № Ф04-4475/2008(8512-А67-4)) являются:

Договор цессии

  • Договор цессии;
  • Акт сверки расчетов, подтверждающий задолженность собственников дома перед прежней УК, в том числе вашу;
  • Акт приема-передачи первичной документации, подтверждающей долги жильцов, в том числе ваши; среди этих документов должны быть акты инвентаризации обязательств прежней УК перед собственниками, и расчетов собственников с прежней УК.
  • Акт состояния на момент передачи общего имущества собственников (Письмо Минрегиона 20.12.2006 № 14316-РМ/07);
  • Протокол собрания собственников, которое должно было утвердить отчет прежней УК о выполнении договора управления, суммы задолженности жильцов.

Вы имеете право получить по запросу копии всех документов, которые касаются общего имущества собственников дома. Если хоть одного из них нет, или вы нашли в нем неточности, договор передачи долга может быть признан ничтожным (Постановлении ФАС ВСО от 01.09.2008 № А58-8180/07-0105-Ф02-4169/08).

Вспомните все случаи, когда при прежней УК не убирался мусор во дворе, была низкая температура батарей, перебои с водой, электроэнергией. Когда прежней УК не соблюдались Правила, утвержденные 13.08.2006 (в последней редакции) ПП РФ № 491, Закон о защите прав потребителей.

Соберите подписи соседей, что это действительно было. То есть вы не платили по причине низкого качества услуг. (Апелляционные определения областных судов Ярославского 04.03.2013 N 33-1423/2013, Омского 21.03.2012 N 33-1718/2012; Московского городского 28.08.2012 N 11-1855612).

Если новая УК не пытается взимать с вас комиссию за свои действия по взиманию долга прежней УК, счет за услуги прежней УК прислан ей в той же сумме, которую вам присылали раньше, договор уступки требований может быть расценен как дарение, которое в отношениях между коммерческими организациями запрещено (статья 575-я ГК, п. 4). Согласно статье 168-й ГК такой договор уступки требований ничтожен.

Если новая УК пытается взимать с вас комиссию в добавление к прежнему долгу, налицо нарушены ваши интересы. Собственникам выгоднее быть должными прежнему кредитору, чего и следует добиваться от суда.

При заключении договора цессии личность кредитора может иметь для вас существенное значение. Например, прежняя УК была унитарным муниципальным предприятием, которое продать долг коллекторам не имеет права, поскольку платится за его покупку сумма меньше, чем сам долг (иначе работа коллектора не имеет смысла).

Новая частная УК (ООО, предприниматель) вполне может согласиться на такую сделку. В результате ваша жизнь может превратиться в ад, поскольку коллекторы для взыскания долгов не брезгуют ничем. Можно доказать, пользуясь статьей 388-й ГК, что в данном случае заключение договора о передаче вашего долга было незаконным.

Надо ли возвращать долг прежней УК?

Возвращать ли долги?Если уплату долга с вас требует прежняя УК, все намного проще. Отошедшие от дел управленцы не могут повлиять на вас физически, то есть лишить каких-то коммунальных услуг, донимать вас проверками и комиссиями. Единственный путь для них, как управляющая компания борется с должниками, — суд, далее пристав-исполнитель. Это очень долгий путь с неясными перспективами.

В суде вашими аргументами могут быть соображения, высказанные в предыдущей главе, за исключением фраз о договоре цессии. Поскольку судиться истцу придется не только с вами, но и с сотнями других должников из окрестных домов, это может растянуться на годы.

Обычно первым шагом УК подает в мировой суд на весь список должников оптом, и мировой судья решает вопрос в ее пользу. Это решение каждый может обжаловать в районном (городском) суде и далее по инстанциям. Обойдутся все эти процессы хозяевам УК недешево.

А ведь доходов такая компания, кроме надежды на взыскание долгов собственников, никаких не имеет. На ней самой висят долги коммунальных организаций. Банкротство здесь будет наиболее приемлемым выходом. После чего ваши долги перейдут к конкурсному управляющему, у которого еще меньше перспектив (и стимулов) их с вас взыскать.

Возможен и иной исход – в итоге вы проиграете, и долг придется заплатить. Все равно вы в выигрыше. Инфляция за это время сделает свое дело. А может быть, ваши дела к тому времени пойдут лучше, расплатиться с долгом в будущем вам не составит труда.

Законодательство совершенствуется, со временем щелей в нем станет меньше. Но пока реформа ЖКХ в разгаре, малоимущие граждане могут еще найти лазейки, чтобы сохраниться на плаву.

Те же, для кого квартплата, коммунальные платежи несущественны, просто без возражений оплатят все счета.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-61-68 (Москва)
+7 (812) 627-14-94 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Подписывайтесь на обновления по E-Mail: 

Расскажите друзьям!

Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-61-68Москва +7 (812) 627-14-94Санкт-Петербург
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики