Договор между собственником и управляющей компанией: кто, что и зачем

Договор собственника с управляющей компанией

Владельцы квартир в многоквартирном доме должны определиться со способом управления им из трех вариантов:

  • собственниками непосредственно;
  • через ТСЖ, ЖК или иной кооператив;
  • УК — управляющей организацией.

Если такое решение не принято или не реализовано в течение года, муниципальный район проводит открытый конкурс по выбору УК.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-61-68. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Кто такие собственники и УК?

  • Собственник жилья – это непосредственный владелец квартиры, ее совладельцы, если помещение находится в общей или долевой собственности.
  • УК – управляющая компания, выигравшая конкурс на управление домом и утвержденная в таком качестве органом местного самоуправления (ОМС).

Какие виды договоров могут быть заключены?

Виды договоровМежду сторонами заключается основной договор, который включает в себя основные данные об УК, о доме, всех объектах общедомового пользования и общедомовых нуждах (ОДН), о предоставляемых коммунальных услугах, данные о квартире собственника, размер квартирной платы, сроки уплаты, санкции за неуплату.

Разновидностью данного договора является договор с собственником нежилого помещения. Его содержание с учетом специфики использования также утверждается на общем собрании собственников, после чего становится обязательным для подписантов.

Все объекты общедомового пользования являются совместной собственностью всех владельцев помещений в доме. Равным образом собственник нежилого помещения является совладельцем всех объектов общего пользования и обязан вносить средства на их содержание. Он обязан платить за занимаемые квадратные метры и коммунальные услуги по расценкам квартплаты жильцов.

Помимо основного, могут быть заключены дополнительные договоры управляющей компании с собственниками жилья на услуги УК на предоставление:

  • охраны;
  • консьержа;
  • автостоянки;
  • обслуживания детской площадки,
  • детской комнаты и другие.

Такие договоры могут быть оформлены как в виде дополнений к основному, так и в виде отдельных документов, в том числе не со всеми собственниками, а только с заинтересованными в нем (автовладельцами, родителями и др.). Стоит также упомянуть и договор между УК и ресурсоснабжающими организациями.

Основной договор заключается на общем собрании владельцев квартир, на котором присутствует не меньше половины собственников, если за его заключение проголосуют не меньше половины присутствующих.

После этого он становится обязательным для всех собственников дома, в том числе голосовавших против и не пришедших на собрание.

Кто заключает договор с управляющей компанией: собственник жилья или…?

Кто заключает договор?Обычно процедура выглядит так. Основные параметры договора – характеристики дома, ОДН, размер квартплаты, необходимые коммунальные услуги и их стоимость – ОМС, согласно закону, включаются еще в конкурсный документ. Для выигравшей конкурс УК они обязательны.

ОМС утверждает типовой договор собственника с управляющей компанией данного типа, действующий в данном муниципальном округе, он берется за основу. По согласованию с ОМС УК после обследования помещений вносит в него коррективы, касающиеся именно данного дома.

УК согласовывает с ОМС проект договора и организует общее собрание владельцев квартир. Оно считается действительным при наличии на нем не менее половины собственников.

Пришедшие на собрание жильцы могут внести и обсудить свои предложения и общим голосованием включить их в договор с согласия УК. За договор в целом, за каждое из внесенных изменений должны проголосовать не менее половины присутствующих, тогда они вступают в силу.

Ввиду низкой активности граждан иногда кворума или большинства для заключения договора достичь не удается. В этом случае работники УК обходят все квартиры с тестом договора и предлагают владельцев поставить подпись под договором индивидуально. Если наберут более половины собственников дома, договор считается заключенным.

Бывает, что и такой вариант не удается. Без заключенного договора УК приступать к работе нельзя: каждый из собственников может оспорить ее действия через суд. В таком случае собственники должны организовать ТСЖ или управлять домом путем созыва каждый раз общего собрания.

На практике, последний вариант возможен в случае дома малоэтажной застройки на несколько квартир, жильцы которых хорошо знают и доверяют другу другу. Им нетрудно в любой момент собраться во дворе и решить общие проблемы, собрав для этого деньги.

В доме из сотен квартир возможен и вариант, когда жильцы организуют ТСЖ, которое является посредником между собственниками и УК. Председателем избирается один из жильцов дома.

Он занимается только организационной работой среди собственников и контролем за деятельностью УК, техническое обслуживание дома осуществляет УК.

От имени ТСЖ он ведет переговоры с УК, ОМС, коммунальными организациями, продвигает жалобы жильцов, следит за исполнением договора. В случае его невыполнения собирает собрание владельцев, ставит вопрос об отказе от УК, самостоятельной работе ТСЖ.

Образец договора УК с собственниками.

Кто должен оплачивать ОДН: управляющая компания или собственник?

Кто должен оплачивать?Само понятие об ОДН, как отдельной статье платежей в предъявляемом собственником счете, является недоразумением. Расходы на общедомовые нужды предусмотрены Жилищным кодексом, и плата за них однозначно распределяется между собственниками в основном договоре.

Казус по этому вопросу возник, когда правительство исключило затраты на электроэнергию из общего списка коммунальных платежей, находящихся в ведении УК, обязав собственников оплачивать их отдельно. Насчет платежей по счетчику в этом случае все понятно, а как быть с энергией для лифтов, лестничных площадок?

Уцепившись за такое решение, некоторые УК исключили плату за них из «коммунальных услуг» и добавили новую строчку в счете «ОДН». Как правило, сверх суммы прежней квартплаты, которая осталась в прежнем размере.

Суды признают такие действия мошенничеством. Если ранее они включались в квартплату, а договор на собрании не изменяли, ОДН должна оплачивать УК.

Другое дело, если речь идет о временных или постоянных затратах, не прописанных в договоре. Например, есть инициатива внести какое-то улучшение в конструкцию дома. В этом случае собирается общее собрание, на нем утверждается смета, размер дополнительных платежей за ОДН. Их уплачивать должны собственники.

Отношения собственника нежилого помещения и УК

На первых этажах жилых зданий часто расположены и сдаются в аренду, приобретаются в собственность нежилые помещения под магазины, аптеки, ателье. Хотя ЖК прямо не говорит о способе их оплаты, раздел 7 ЖК в этом случае применяется судами по аналогии.

Собственники нежилых помещений обязаны оплачивать все ОДН, включенные в договор, независимо от того, пользуются они ими или нет. Ссылки владельцев магазинов на то, что им не нужны услуги лифтов, у них отдельное отопление, неправомерны.

Платят они как все, пропорционально квадратным метрам. Ведь отопление необходимо дому в целом, его не отключат, даже если дом будет стоять пустой. Иначе дом разрушится.

Нежилые помещения, принадлежащие таким собственникам, достаточно обширны. Голосование на общем собрании собственников производится квадратными метрами. То есть владелец такого магазина имеет солидную долю голосов на собрании, он вправе инициировать его проведение и убедить жильцов дома заменить УК, если прежняя более не устраивает.

Может, наоборот, арендовать или купить помещение в более устраивающем его доме. Но если по статусу это многоквартирный дом, там будут действовать те же нормы.

Договор управляющей компании с собственниками нежилых помещений

Договор с собственником нежилого помещенияВладельцы нежилых помещений в многоквартирном доме «проживают» в нем фактически на тех же основаниях, что и владельцы квартир.

В дополнение к требованиям, которым должны отвечать жильцы, в договоре с ними указывается цель использования помещения и все требования, которые закон предусматривает для ведения данного вида бизнеса: техника безопасности, экологические, санитарные, уровня шума (ст 23 ЖК, ч. 10).

Договоры с владельцами нежилых помещений утверждается на общем собрании собственников одновременно с договором для остальных собственников в том же порядке. Владелец такого помещения должен представить все лицензии и акты проверок госинспекций, установленные для ведения его бизнеса.

При его заключении необходимо также обсудить и учесть все пожелания владельцев жилых помещений, которым работа магазина, ателье, офиса не должна доставлять неудобств. Этот договор заключает непосредственно владелец нежилого помещения, он не имеет права перепоручать его заключение арендатору (Постановление Президиума ВАС РФ № 15222/11 от 17.04.2012).

Образец договора управляющей компании с собственниками нежилых помещений.

Заключение

Если договор с УК утвержден общим собранием, отказ отдельного владельца квартиры от его подписания ровно ничего не значит. Он в любом случае обязан соблюдать требования документа и уплачивать указанные в договоре суммы. За ним сохраняется право агитировать за проведение внеочередного собрания владельцев для пересмотра договора или отказа от УК.

Доказывать невыполнение УК своих обязанностей можно многими методами: сфотографировать факты невывоза мусора, неисправностей сетей, составлять коллективные письма.

Для начала надо официально обратиться в УК с требованием устранить эти нарушения; при непринятии мер – обращаться в ОМС, в контрольные органы по профилю. Особенно эффективным будет заявление в прокуратуру.

В любом случае текст договора должен быть у вас на руках. Для этого надо подписать документ, чтобы вам выдали ваш экземпляр. А уже затем, имея документ на руках, можно снимать с него копии и начинать борьбу.

Если уж совсем не удается победить УК, придется голосовать ногами. То есть продавать недвижимость и переселяться. Разорвать договор в одностороннем порядке один из собственников без согласия большинства не вправе.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-61-68 (Москва)
+7 (812) 627-14-94 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Подписывайтесь на обновления по E-Mail: 

Расскажите друзьям!

Комментариев: 6
  1. Василиса Васильева

    Здравствуйте! подскажите, пожалуйста, как должно звучать название договора с собственником нежилого помещения по ОДН? Спасибо.

    • Наталья

      Василиса, здравствуйте. Анатолий прав, так как вы написали, так данный договор и называется.

    • Анатолий

      Здравствуйте Василиса Васильева! Вот как вы сказали так он и звучит:- «Договор с собственником нежилого помещения». Утверждается на общем собрании большинством голосов и обязателен к исполнению всеми

  2. Илья Виноградов

    Здравствуйте! Я хочу спросить ,должно ли ТСЖ платить ОДН в 2017?

    • Ульяна

      Илья, естественно, ТСЖ,должно платить ОДН, так как товарищество собственников жилья должны собирать финансы с собственников жилых помещений и передавать их на общие домовые нужды

    • Наталья

      Здравствуйте, Илья. ОДН оплачивают собственники жилых помещений. ОДН-это обще домовые нужды и оплачивать их должны жильцы МКД.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-61-68Москва +7 (812) 627-14-94Санкт-Петербург
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики