101 Юрист ком

О договоре управления многоквартирным домом с управляющей компанией — нужен ли? А что если нет?

Договор с УК ЖКХ

Один из наиболее популярных способов организации хозяйственной деятельности в многоквартирном доме — заключение договора с управляющей компанией ЖКХ. Подводные камни такого сотрудничества мы рассмотрим в статье.

Стороны должны действовать в рамках закона и согласно положениям подписанного двустороннего соглашения.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-61-68. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Понятие и назначение документа

Что это такое?Договор между владельцами недвижимости и управляющей компанией представляет собой документ, заключенный в письменной форме. Первая сторона – это люди, которые владеют недвижимостью по конкретному адресу.

Вторая сторона – это управляющая компания, которая действует на основании устава. Данная юридическая организация должна обеспечивать содержание и ремонт подотчетного имущества, а также, предоставление ряда услуг владельцам квартир.

Договор заключается минимум на год. Дополнительную информацию вы найдете в статье про управление УК ЖКХ.

Законодательная база

Документ, который регламентирует правоотношения между сторонами – Жилищный кодекс РФ. В ст. 162 указано, что владельцы квартир могут передать полномочия регулирования хозяйственных и коммунальных вопросов выбранной управляющей компании. Выбранная организация должна иметь лицензию на осуществление подобной деятельности.

Вся деятельность руководящей организации должна соответствовать требованиям местных и федеральных органов власти, существующей нормативно-правовой базе сферы коммунального хозяйства.

Процедура заключения договора

Процедура заключения договораПроцедура, которая предшествует вступлению исполнительной организации в свои права, включает следующие этапы:

  1. Подготовка проекта документа. Занимаются этим люди, которые входят в совет правления дома.
  2. Предварительное согласование договора. Подготовленный проект документа необходимо обсудить со всеми членами совета многоквартирного дома и представителями управляющей компании ЖКХ.
  3. Ознакомление собственников квартир. Все владельцы недвижимости имеют право на ознакомление с подготовленным вариантом документа и внесение своих предложений, замечаний.
  4. Подготовка окончательного варианта документа и утверждение его на общем собрании. Жильцы должны быть оповещены об организации сбора по данному вопросу.
  5. Подписание протокола собрания, копия которого передается в офис управляющей компании.
  6. Подписание договора.

В заключенном соглашении определяется:

  • Местонахождение многоквартирного дома.
  • Общий состав имущества.
  • Спектр оказываемых жителям дома работ, услуг.
  • Перечень возможных ремонтных работ.
  • Список предоставляемых коммунальных услуг.
  • Условия внесения изменений.
  • Порядок расчета стоимости.
  • Цена, выплачиваемая жителями за содержание, ремонт помещения.
  • Порядок оплаты коммунальных платежей собственниками квартир.
  • Способ предоставления отчетности и т.д.
С момента подписания документа управляющей компании дается по закону 30 дней, в течение которых она должна вступить в свои полномочия.

Изменение и расторжение документа производится в порядке, установленном гражданским законодательством. Если после окончания срока действия документа никто не подает заявление о завершении сотрудничества, соглашение автоматически признается продленным. Условия, срок действия остаются неизменными.

Структура договора

Структура договораВ соглашении должны указываться: объект, субъекты, права сторон, их обязанности, ответственность сторон, правила определения цены и проведения расчетов, порядок предоставления отчетности.

Объект — многоквартирный дом. В документе должно быть обозначено точное местонахождение здания и его характеристики (количество подъездов, этажей и т.д.).

Субъектами являются две стороны – управляющая компания, владельцы квартир.

Обязанности управляющей компании:

    • Приступает к своим обязанностям максимум через 30 дней (после подписания договора).
    • Оказывает гражданам зафиксированные в документе услуги (выдача квитанций, предоставление справок и т.д.).
    • Обеспечивает надлежащее состояние зданий и прилегающих территорий (подъездов, подвалов, крыш, детских площадок, стоянок и т.д.).
    • Сотрудничает с подрядными организациями.
    • Сотрудничает с организациями, предоставляющими необходимые ресурсы.
    • Предоставляет качественные коммунальные услуги в нужном объеме (вода, свет, отопление, газ, вывоз мусора и т.д.),
    • Обеспечивает надлежащее функционирование всех систем (лифты, водоснабжение, отопление, электроэнергия, инженерные системы и т.д.) в рамках своей компетенции.
    • Производит капитальный ремонт.
    • Производит текущие ремонтные работы в случае порчи, выхода из строя, поломки имущества.
    • Вызывает при необходимости аварийные бригады.
    • Предварительно оповещает жителей о проведении текущих осмотров и ремонтных работ.
    • Уведомляет граждан о возможных отключениях воды, света, газа или отопления в связи с плановыми или аварийными работами.

Начисление платежей

  • В положенные сроки начисляет платежи, производит их сбор и перерасчет.
  • Учитывает и хранит все жалобы, заявки, обращения собственников и следит за их исполнением.
  • Обеспечивает ведение, учет и хранение бухгалтерских, финансовых, хозяйственных, статистических документов.
  • Минимум за 30 дней до конца года отчитывается перед жильцами в письменной форме. Подобные отчеты должны находиться в местах, доступных для всех заинтересованных лиц (например, доски объявлений).
  • Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

 

Права управляющей компании:

  • Требовать от жильца оплаты в положенные сроки установленных цен за квартиру и за коммунальные услуги.
  • Начислять неустойку на просроченные платежи.
  • Принимать меры принудительного взыскания положенных сумм со злостных неплательщиков, в том числе обращаться в суд.
  • Принимать решение о найме третьих лиц для выполнения различного спектра необходимых работ и заключении с ними договоров.
  • Вносить предложения относительно проведения капитального ремонта.
  • Назначать внеплановые собрания собственников с целью обсуждения возникших вопросов.
  • Осуществлять иные услуги, не оговоренные в документе, на платной основе.
  • Иные права, установленные федеральным и местным законодательством.

Собственники имеют следующие обязанности:

Коммунальная оплата

  • Вносить своевременную оплату за жилье, коммунальные платежи.
  • Соблюдать порядок и не мусорить в общественных местах (в подъездах, в лифтах, возле мусоропровода, на прилегающих к подъезду территориях и на детских площадках).
  • Не использовать канализацию и мусоропровод для избавления от ненадлежащих отходов. Например, выбрасывание крупногабаритных предметов или жидкостей в мусоропровод.
  • Не использовать пассажирский лифт для перевозки тяжелых грузов.
  • Самостоятельно вывозить строительный мусор и отходы, которые образуются после ремонтных работ в квартире.
  • Соблюдать правила безопасности при использовании газа, воды, огня и т.д.
  • Не выполнять работы, которые могут нанести вред общему имуществу.
  • Сообщать обо всех обнаруженных неисправностях в работе систем и приборов, за техническое состояние которых несет ответственность непосредственно управляющая компания.
  • Содержать в исправности оборудование, связанное с предоставлением коммунальных услуг (батареи, трубы, счетчики).
  • Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Собственники имеют право:

Обязанности УК ЖКХ

  • Ожидать исполнения управляющей компанией всего спектра необходимых услуг.
  • Получать в полном объеме и в положенные сроки коммунальные услуги.
  • Получать необходимые справки и выписки по требованию.
  • Заранее быть информированными об изменении тарифов (не менее, чем за 5 дней).
  • Требовать перерасчета платежей при необходимости.
  • Инициировать проведение внеочередных общих собраний с целью внесения предложений об изменении или расторжении существующего договора.
  • Подавать жалобы, претензии и заявления при наличии нарушений со стороны специалистов управляющей компании.
  • Получать отчетность о проделанной работе по итогам каждого года.

Обе стороны несут ответственность за любое нарушение, либо неисполнение обязательств. Исключение составляют случаи, когда нарушение обязательств произошло по независящим от сторон причинам (стихийные бедствия, катастрофы, террористические акты и т.д.).

Собственник несет ответственность за неуплату в срок коммунальных платежей и за иные нарушения указываемых в договоре обязательств. За несвоевременную оплату платежей собственник несет наказание в виде начисления пени.

Образец договора с управляющей компанией в многоквартирном доме ЖКХ.

Организация расчетов и определение цены

СчетаПериод для проведения все расчетов определяется одним календарным месяцем. Срок оплаты счетов – до 10 числа месяца, который следует за оплачиваемым истекшим месяцем.

Размер оплаты может изменяться в соответствии с изменением ставок тарифов, которые производятся на уровне местных органов власти. Вносить сведения об изменении цен в типовой договор не требуется.

Счета на оплату услуг собственники получают через почтовый ящик. Если квартира сдается в наем, а проживающие в ней лица не производят своевременную оплату квитанций, обязанность по погашению задолженности возлагается на владельца помещения.

Цена соглашения складывается из следующих показателей: размер затрат на содержание и ремонт здания (текущий и капитальный), плата за коммунальные платежи (отопление, водоснабжение, электричество, газ).

Стоимость содержания здания и проведения ремонтных работ определяется на общем собрании жильцов при согласовании с представителями исполнительной организации. Цена устанавливается минимум на год.

Плата за коммунальные платежи определяется, исходя из показаний приборов учета. Если в квартире счетчики отсутствуют, то расчет производится на основании средних величин, принятых органами местного управления.

Контроль над лицевым счетом

Контроль за финансовым отчетомВ соответствии с положениями заключенного соглашения управляющая компания несет ответственность за ведение финансово-лицевого счета, который открывается конкретно на дом.

Собственники имеют право организовать контроль за распределением средств их лицевого счета, посредством изучения предоставляемой по запросу подробной отчетности о деятельности управляющей компании. О другом виде контроля над УК читайте в этой статье.

Возможность создания резервного фонда

УК может внести жильцам предложение о создании так называемых резервных фондов. Подобные фонды необходимы для выделения части денежных средств для дополнительных расходов на текущий ремонт и иные непредвиденные нужды.

Как правило, резерв формируется из части сумм, оплачиваемых на содержание и ремонт жилья. Владельцы квартир должны быть информированы о наличии подобных фондов, о количестве перечисляемых в фонд сумм и о порядке их расходования. О том, какую информацию должны предоставлять собственникам читайте здесь.

Отчетность

Руководящая организация должна минимум за 30 дней до окончания года предоставлять жильцам отчетность о проделанной работе за прошедший год.

Отчет, в котором указываются сведения об оказанных в течение года услугах и проведенных работах, сведения о статьях расходования средств должен быть вывешен в месте общего пользования.

Нужно ли заключать договор с управляющей компанией — обязательно ли?

Общее собраниеВажной правовой проблемой является несогласие некоторых собственников участвовать в процедуре заключения договора и выполнять налагаемые им обязательства. Отсутствие заключенных документов у несогласных собственников создает неопределенность в их правоотношениях с управляющей компанией.

В подобной ситуации решить проблему можно единственным способом – на общем собрании жильцов принять коллективное решение о выборе конкретного лица, уполномоченного от общего имени заключить соглашение.

В этом случае одной стороной будет УК, а второй стороной – уполномоченное лицо, представляющее интересы всех собственников (при этом согласие выражают не менее 50% проживающих в доме).

С точки зрения жилищного законодательства заключенный на основании мнения большинства документ между УК и уполномоченным лицом является юридически признанным и подлежащим исполнению.

Документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у выбранного представителя. Любой из жильцов имеет право при необходимости потребовать копию.

На практике подобные ситуации часто приводят к спорам, которые решаются в судебном порядке. Так, граждане могут приобрести квартиру в доме с уже существующей УК и наличием договоров у каждого собственника лично. Несогласие новых жильцов с положениями документа и нежелание оплачивать счета может привести к необходимости переноса вопроса в суд.

Многие задают вопрос: «если не заключен договор с управляющей компанией, можно не платить?». Хотелось бы! Но так это или нет, рассмотрим ниже.

Порядок действий, если договор не заключен

Выбор председателяНежелание отдельных владельцев квартир заключать договора с УК приводят к необходимости совершения следующих действий:

  1. Объявить об общем сборе жильцов.
  2. Выбрать большинством голосов представителя дома (обычно это председатель).
  3. Максимально согласовать положения будущего документа.
  4. Передать председателю полномочия по подписанию с УК документа в двух экземплярах.

Можно ли не платить, если документ не оформлен?

Отсутствие оформленного договора с управляющей компании не является основанием для отказа от оплаты необходимых сумм за коммунальные услуги.

Если посредством сбора всех жильцов был избран уполномоченный представитель, который от имени всего дома заключил договор, то отсутствие индивидуального документа не означает возможность отказа от оплаты услуг.

Если же с управляющей компанией не оформлен и подобный договор, возникаете необходимость выбора другого исполнителя и заключения с ним соответствующего соглашения.

Жители дома в любом случае потребляют коммунальные услуги и используют здание для проживания, поэтому при отсутствии оплаты на появившиеся задолженности будет начисляться пеня. Часто подобные спорные ситуации решаются в судебном порядке.

Кто и как подписывает договор управления

Подписание договораПодписание производиться двумя способами:

  1. Оформление индивидуальных договоров.
  2. Подписание документа в двух экземплярах. Один остается у управляющей компании, второй – у уполномоченного лица, представляющего интересы всех владельцев квартир. Любой из жильцов имеет право при необходимости потребовать копию данного документа.

Уполномоченным лицом обычно является председатель правления дома, выбранный на общем сборе. Если по объективным причинам он выполнить свои обязанности не может (болезнь, отъезд и т.д.), за него это может сделать один из членов правления.

Действия при отсутствии подписи

Отсутствие подписи собственника делает документ недействительным. Управляющая компания наделяется полномочиями только в том случае, если все жильцы поставили подписи или выразили согласие с выбором уполномоченного лица для заключения единого документа в двух экземплярах.

Для вступления документа в силу необходимо обеспечить подписание индивидуальных договоров со всеми владельцами квартир или подписать документ с уполномоченным лицом.


Итак, договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией позволяет обеспечить решение возникающих хозяйственных вопросов специалистами. При составлении документа сторонам важно подробно прописывать взаимные права и обязанности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-61-68 (Москва)
+7 (812) 627-14-94 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 27
  1. Александр

    Добрый вечер! Приобрел квартиру в новостройке по ДДУ, дом сдан в июне 2016 г., а квартира передана мне по одностороннему акту в конце января 2017 года. Договор с управляющей компанией не заключал, т.к. не устраивают многие пункты в них, протокол разногласия УК подписывать отказывается. Просил выдать мне квитанции для оплаты коммунальных услуг, так же отказывают, мотивируют это тем что я обязан заключить с ними договор. Законны ли требования УК о необходимости заключения договора и отказ в выдачи квитанции на квартплату?

  2. Александр

    Не пользуюсь услугами горячего водоснабжения (установил бойлер ГВС), о чем уведомил управляющую компанию и просил не начислять плату за нее заявлением. Однако ежемесячно приходят в квитанции суммы за ГВС. Плачу за себя 0 руб., за ОДН от 200 до 500 руб. в мес. Правомерно ли это и как согласуется с Законом «О защите прав потребителей» ст. 16

    • Игорь

      Если отказ от ГВС юридически оформлен и закреплен, то с того времени с вас не вправе взимать плату за не предоставляемую по сути услугу. Направьте письменную претензию, подкрепив ее документами, подтверждающими отказ от услуги и факт отсутствия ее предоставления. Все это весьма пригодится в случае, если с вас попытаются взыскать плату за не предоставленную услугу в случае обращения в суд.

    • Наталья

      Здравствуйте, Александр. Нет, это неправомерно. Т.к. вы установили бойлер, вы не должны оплачивать услуги ГВС. Обращайтесь с жалобой на УК в администрацию.

  3. Анатолий

    Здравствуйте Максим Попов!, Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей компанией и собственниками дома в лице представителя или с каждым в отдельности, в договоре прописывается решение всех хозяйственных вопросов в том числе и оплата коммунальных услуг В договоре прописываются все права и обязанности сторон.

  4. Максим Попов

    как можно обязать УК собирать найм с жильцов и перечислять вбюджет

    • Александра

      Добрый день Максим, если вы имеете в виду оплату по договору социального найма жилья, средства от которого перечисляются в муниципальный бюджет, то это не входит в полномочия Управляющей компании. Вы заключили договор с муниципалитетом, вот туда и должны платить, а УК берет оплату за коммунальные услуги и рассчитывается с поставщиками этих услуг.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Максим. Вы не сможете обязать УК этим заниматься, т.к. это противозаконно. За найм жилого помещения наниматель обязан оплачивать только напрямую собственнику жилого помещения.

  5. Олег Сергеев

    Как и между кем заключается договор на управление МКД ? На основании чего и кем выставляются счета-квитанции на оплату коммунальных услуг?

    • Татьяна

      Здравствуйте, Олег. Собственники жилых помещений в МКД вправе сами выбирать себе способ управления, будет то УК или ТСЖ. Квитанции на оплату ком. услуг выставляются на основание договоров с ресурсо поставляющими организациями и на основание тарифных планов за данные ресурсы, установленные законодательством.

  6. Венера Крылова

    Здравствуйте! Хотел узнать, обязательно ли заключать договорс ОСМД или этого можно не делать?

    • Анатолий

      Здравствуйте Венера! Договор ОСМД — есть право устанавливающий документ правовых отношений в правовом государстве.
      Вне правовых отношений вне закона человек не может находится в обществе в правовом государстве
      Вне закона человек может находится только в местах не столь отдалённых а следовательно сделав вывод из вышесказанного договор надо заключать.
      Вопрос наверное в другом как правильно заключать договор, что бы не ущемлять права сторон,
      а для этого важно тщательно, подробно, детально, рассматривать обсуждать и прописывать на собрании взаимные права и обязанности.

    • Евгения

      Здравствуйте, Венера. ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома) — юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их общего имущества и управления, содержания и использования совместного имущества. Договор заключать обязательно.

  7. Игорь Миронов

    Здравствуйте. У меня вопрос. Наша УК заключила договора только с теми, у кого приватизированные квартиры, а квитанции на оплату всем вручают. Услуги естественно никакие вообще не оказываются. У нас нет договора с ними. Уже год не платим. Квитанции просто в дверь вставляют. Иногда их дети воруют. К нам претензий УК ни разу не предъявляла. Значит ли это, что у них что-то не чисто и можно не платить дальше?

    • Вера

      Здравствуйте. Непростая ситуация у вас. Копится долг по квитанциям, а требований никаких. Странно. Попробуйте выйти на администрацию района и выяснить, что и как. Думаю, вам чиновники должны подсказать, что делать и как.

    • Марина

      ДА, что то с ними не так, попробуйте обратиться в Роспотребнадзор. Совсем не платить за коммунальные услуги нельзя, а вот с ними не заключен договор, так что им тоже платить не стоит. Вот выяснить бы, кто обслуживает квартиры не приватизированные? Вам больше никаких квитанций не приходит?

  8. Ира Смирнова

    Здравствуйте, Станислав! В доме стоит общедомовой счетчик учета тепла, моя семья не пользуется теплом в полном объеме, а платить нужно за предлагаемый объем. можно ли установить в квартире счетчик учета тепла?

    • Вера

      Ира, здравствуйте!
      Теоретически возможно, но на практике оказывается так, что УК выступает против, так как теряют средства.

    • Екатерина

      Здравствуйте, Ира. Это возможно. Обратитесь в компанию, которая занимается установкой данного оборудования.

  9. Анатолий Семёнов

    здравствуйте. при заключении договора с жэу я попросил у нихпоказать мене лицезию на управление многоквартирным домом,но мене отказали

    • Наташа

      Анатолий, доброе время суток. Управляющая компания обязана предоставлять всю отчетность по требованию собственника. Действие не оглашения договора доя вас является неправомерным.

    • Евгения

      Здравствуйте, Анатолий. Отказ УК является незаконным. Пишите заявление на имя руководителя УК с требованием предоставить вам данную информацию, т.к. они обязаны это делать.

  10. Венера Лебедева

    Здравствуйте! Наш ДУК заварил у нас мусоропровод без нашегосогласия. Когда мы стали настаивать на возобновлении работы. нам объявили, что Дук с нами договор на его обслуживание не заключал. Имеет ли право ДУК заключать договор на ЧАСТИЧНОЕ обслуживание нашего дома?

    • Анатолий

      Здравствуйте Венера. Договор и право на «частичное обслуживание» У. К. не имеет . А на вот на конкретное обслуживание дома имеет и только то что прописано в договоре поэтому важно подробно прописывать пункты обслуживания и взаимные права и обязанности.

    • Наталья

      Здравствуйте, Венера. Если под «частичное обслуживание» вы подразумеваете один подъезд обслуживать а другой не обслуживать, то ответ нет. Договор может заключаться только со всеми собственниками МКД, жильцами всех подъездов.

  11. Г.А.

    Управляем МКД 3 года. Договор заключен на срок 5 лет. В Договорах заключенных ранее стоит дата 01.05.2013.Надо ли менять дату в договоре управления, заключаемого с новым собственником, или дата проставляется в разделе подписи.

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Дата подписания договора нужна для определения момента заключения сделки и возникновения прав/обязанностей сторон. Она свидетельствует об акцепте (согласии) стороны, получившей оферту (предложение) от другой стороны, с условиями договора. В вашем случае договор имеет все признаки договора присоединения, каковым и является, из чего следует, что для заключения его с новым собственником в зависимости от контекста упоминания даты в нём достаточным условием будет проставление даты в разделе подпись.
      Обоснование: ЖК РФ (ст. 162), ГК РФ (статьи 428, 433).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 350-61-68Москва +7 (812) 627-14-94Санкт-Петербург

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий