+7 (499) 350-61-68Москва +7 (812) 627-14-94Санкт-Петербург

Деятельность и полномочия или какие возможности есть у управляющей компании

Деятельность УК

Движение крупных потоков денег, инвестиционные фонды, многоступенчатую сеть дочерних компаний, сообщество собственников под одной крышей многоквартирного дома невозможно организовать и урегулировать без целенаправленного воздействия извне.

Для этого служат управляющие компании (УК). Правда, в системе ЖКХ правильнее называть — Управляющие организации, поскольку к ним относятся и ЖСК, и ТСЖ. Далее мы подробно разберем, как работает управляющая компания жкх.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-61-68. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Управляющая компания: чем занимается

Управляющая компанияУправляющая организация — коммерческая структура, с полномочиями юридического лица, которая в соответствии с коллективным договором собственников жилья принимает на себя обязанности:

  • по правильной эксплуатации общего имущества (дома);
  • его техническому содержанию в соответствии с нормативами;
  • сбору средств за получаемые собственниками коммунальные ресурсы;
  • по распределению денежных потоков на текущие и долгосрочные нужды на поддержание дома в надлежащем состоянии;
  • ответственности и подотчётности собственникам жилья.

Деятельность УК с 2005 года регламентируется Жилищным Кодексом РФ. А с марта 2015 года (ПП Москвы) для неё предусмотрена конкурсная форма подрядных торгов на предоставление услуг внутри муниципалитета.

По сути — Управляющая организация является посредником между жильцами дома и поставщиками ресурсов, необходимых собственникам жилья, а так же подрядных организаций, способных поддержать его техническую жизнеспособность.

В процессе этой деятельности рождается много бумаг (планы, проекты, договора, сметы, акты), которые УК обязуется систематизировать, вести и хранить. Для ремонтно-эксплуатационной деятельности нужны профессионалы, содержанием которых занимается тоже Управляющая организация.

Полномочия управляющей компании многоквартирного дома полностью определяются перечнем тех положений, которые собственники жилья включили в двусторонний договор на момент её создания.

Устав УКСам вопрос передачи полномочий должен быть прописан в Уставе организации, а механизм передачи чётко проработан. Тогда по условиям договора с УК один из учредителей принимает по решению общего собрания полномочия участника (будь то коммерческая организация или индивидуальный предприниматель).

Условием передачи является подписание нового договора после государственной регистрации. Полномочия Организации могут быть делегированы ТСЖ или одному из собственников, действующих на основе доверенности остальных.

Такой уполномоченный представитель собственников на добровольной основе может осуществлять контроль действий работников УК, информировать о полученных результатах других владельцев жилья посредством сообщений на информационных стендах, собраний жильцов для урегулирования текущих вопросов.

Договор с собственниками или товариществом собственников на управление многоквартирным домом, обычно заключается на срок от 1 года до 5 лет, но может быть расторгнут по инициативе одной из сторон или по решению суда.

В случае, когда собственники не могут придти к единому мнению по содержанию договора, принятию юридического лица или не хотят решать вопросы управления хозяйством дома, муниципальное образование имеет право в отведённые сроки своей властью назначить управляющую организацию.

Функции стороннего управления системой

Лицензия УКИдея создания жилых товариществ, способных организовать управление недвижимостью, занятой под жильё, появилась в нашей стране в начале прошлого века как ЖАКТ (жилищно-арендные кооперативные товарищества). Потом она прошла через преобразования в ЖЭК, ДЭЗ, что уже больше на слуху у последнего поколения.

Однако полномочия современной Управляющей организации намного шире и сложнее, чем у предшественников, что соответствует увеличению этажности многоквартирных домов, их техническому оснащению, уровню комфорта, предлагаемому ЖКХ. Вырос и уровень юридической и административной ответственности нового образования.

Поэтому для УК с сентября 2014 года Федеральным законом №255-ФЗ было введено обязательное лицензирование деятельности, чтобы ограничить допуск в эту сферу авантюрных непрофессионалов. А с мая 2015 года организации, не получившие лицензии в Госжилнадзоре, уже к управлению хозяйством жилого дома не допускаются.

Главные функции УК в соответствии с лицензией:

  • представительство в качестве единого заказчика (перед подрядчиками и поставщиками от имени собственников):
  • представительство в качестве единого исполнителя перед собственниками;
  • ответственное представительство собственника перед контролирующими органами.
Возникший в нашей стране в результате нескольких волн приватизации конгломерат жильцов, создал гибрид многоквартирного дома, в котором уживаются разные типы собственности, социальные слои населения, виды взаимоотношений собственников с УК.

Эти варианты рабочих взаимоотношений можно формулировать следующим образом:

  • собственники добровольно передают управляющей организации весь объём управленческой деятельности, ограничиваясь контролем начисления платежей, объёма и качества услуг;
  • за управляющей организацией закрепляются только ремонтно-эксплуатационные обязанности; коммунальные услуги — прерогатива ТСЖ или ЖСК.

Управляющая организация как юридическое лицо, используя возможности профессионалов разных областей знаний, осуществляет доверительное управление имуществом. Она способна, просчитывая риски, решать долгосрочные задачи, освобождая собственников от участия в проблемных ситуациях. Всё это — несомненный плюс.

Законодательная база менеджмента в ЖКХ

Законодательная базаОдна из важных управленческих задач УК — сбор информации о техническом состоянии жилого строения опирается на Ст.29, п.4 Основного Закона РФ (Конституции).

  • Задачи государства по контролю сохранности жилого фонда формулирует Закон РФ №4218-1 от 1993 года «Об основах федеральной жилищной политики».
  • Жилищный Кодекс РФ (от 2005 года) в Разделе VIII регламентирует управление многоквартирными домами, предлагая в ст.161 владельцам квартир делать выбор УК, а в ст. 162 — регулирует вопросы отчётности.
  • ПП РФ №491 от 2006 года утверждает правила содержания общего имущества, а так же взаимоотношения между собственниками иУК.
  • ПП РФ №354 от 2011 года регламентирует виды и объёмы предоставляемых населению коммунальных услуг.
  • ПП РФ №493 от 2013 устанавливает требования Госжилнадзора к порядку учёта жилищного фонда, управлению многоквартирным домом.

Конституция, Глава 2, Статья 29. Каждому гарантируется свобода мысли и слова. 2. Не допускаются…

  1. Каждому гарантируется свобода мысли и слова.
  2. Не допускаются пропаганда или агитация, возбуждающие социальную, расовую, национальную или религиозную ненависть и вражду. Запрещается пропаганда социального, расового, национального, религиозного или языкового превосходства.
  3. Никто не может быть принужден к выражению своих мнений и убеждений или отказу от них.
  4. Каждый имеет право свободно искать, получать, передавать, производить и распространять информацию любым законным способом.
    Перечень сведений, составляющих государственную тайну, определяется федеральным законом.
  5. Гарантируется свобода массовой информации. Цензура запрещается.

Управляющим организациям рекомендованы как руководство к действию Федеральные законы №69 от94г; №52от99г.; №184 от 2002г.; №2300-1 от 2002г:

  • «О пожарной безопасности»;
  • «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»;
  • «О техническом регулировании»;
  • «О защите прав потребителей».
В настоящее время в ГД ФС РФ внесён на рассмотрение проект за №395919-5 ФЗ «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами».

Закон регулирующий деятельность управляющих компаний — проект №395919.

Виды управления

Виды управленияСуть управления — наличие трёх обязательных этапов:

  • накопление информации об объекте и окружающей среде;
  • анализ собранной информации для выработки решения;
  • активное воздействие на объект управления с целью придания ему позитивных изменений.

В отечественном менеджменте жилой собственности применяются следующие виды управления:

  1. Управление непосредственное: управленческая функция заключается в привлечении подрядных организаций для выполнения текущих технологических и эксплуатационных задач. Оно эффективно в домах с количеством квартир от 12 до 50. Координация управленческих решений осуществляется одним из собственников по нотариально заверенной доверенности других жильцов. Договоры на рессурсоснабжение заключаются каждым собственником от своего имени. Положительным моментом является экономия средств на содержание штата компании.
  2. Управление гибридное: объединение всех сфер управленческой деятельности по техническому и санитарному содержанию, эксплуатации и предоставлению коммунальных услуг собственникам многоквартирного дома. Сторонние организации не привлекаются.
  3. Управление эксплуатационное: функции по техническому и санитарному содержанию, эксплуатации здания и прилегающей территории осуществляются на основе трёхстороннего подрядного договора между собственниками жилья, ТСЖ и сторонними организациями, другими УК, индивидуальными предпринимателями.
Управляющую организацию следует выбирать из нескольких кандидатов, предварительно ознакомившись с её право устанавливающими документами и жильцами домов, которые были у неё на обслуживании.

Вид управления зависит от вашей готовности на дополнительные расходы и на собственное включение в процесс управления.

Основные принципы деятельности

  1. Полное удовлетворение всех запросов и ожиданий собственников и арендаторов недвижимости.
  2. Гарантия современных стандартов качества, предоставляемых услуг; постоянная модернизация деятельности управляющих компаний в сфере жкх.
  3. Высокий профессиональный уровень персонала, мотивированного на саморазвитие.
  4. Командный принцип работы, как условие оперативности и точности выполнения задач.
  5. Системность, последовательность и комплексность подхода к управлению в ориентации на оптимальный результат.
  6. Юридическая и техническая грамотность всех решений с недвижимостью как основа компетентности.

Услуги, предоставляемые УК

Услуги от УКУправление процессами содержания и обслуживания многоквартирного дома:

  • аккумулирование средств;
  • борьба с задолженностями;
  • выявление расхитителей поставляемых ресурсов;
  • заключение договоров с поставщиками; контроль за качеством работ (услуг);
  • перерасчёт тарифов, платы за некачественные услуги;
  • сбор и хранение документации по дому, включая техническую.

Контроль исправности и бесперебойности действия инженерного оборудования:

  • регулярный осмотр перед отопительным сезоном;
  • осмотр при ЧС.

Своевременный мелкий и текущий ремонт мест общедомового пользования.

Содержание придомовой территории с учётом сезонной специфики:

  • уборка от мусора, листвы, снега;
  • устранение наледи, сосулек;
  • регулярный вывоз мусора;
  • поддержание детской площадки в безопасном техническом состоянии.

Обеспечение круглосуточной аварийной службы.

Договорные отношения с поставщиками коммунальных услуг.

Учёт и регистрация жильцов дома:

  • временная;
  • постоянная.

Оказание платных услуг в соответствии с лицензией:

  • установка, замена сантехники;
  • установка, замена приборов учёта;
  • плотницкие работы;
  • электромонтажные работы;
  • подготовка документов (дефектных ведомостей, технического заключения и т.п).
Управляющие компании имеют право на государственное страхование от поломок общедомового имущества, вызывающего опасение: лифтов, насосов, распределительных щитов, котельных.

Деятельность на основании стандартного договора

Деятельность УКТут мы разберем, какие возможности у управляющей компании есть обычно. Поддержание технического состояния дома в состоянии безопасном для проживающих в нём:

  • ежедневная уборка территории с учётом сезонной специфики;
  • осмотр технического состояния конструкций благоустройства, зелёных насаждений, площадок для детских игр;
  • уборка контейнерной площадки;
  • удаление мусора из мусороприёмника; мойка и дезинфекция;
  • влажная уборка и дезинфекция лестничной клетки с мусоропроводом, с лифтом; уборка лифтов;
  • устранение пыли с потолков, стен, плафонов, дверей, окон, отопительных приборов;
  • дезинсекция и дератизация чердаков и подвалов.

Системная проверка общедомового имущества (с крыши до подвала):

  • опрессовка системы отопления, ликвидация воздушных пробок;
  • проверка технического состояния вентиляции;
  • проверка технического состояния водоснабжения (горячего и холодного);
  • проверка канализационных вытяжек;
  • устранение течей; ремонт запорной арматуры, задвижек;
  • проверка канализационных колодцев; установка крышек;
  • замена предохранителей и выключателей в распределительных щитках на этажах.

Мелкий ремонтМелкий и текущий ремонт:

  • устранение засора канализации;
  • восстановление запорных устройств на технических шкафах и ящиках;
  • ликвидация течи;
  • сварочные работы;
  • проверка работы системы пожаротушения.

Подготовка объекта к зиме:

  • ремонт и утепление входной группы;
  • остекление на лестницах;
  • проведение мероприятий для устранения теплопотерь.

Устранение аварийных ситуаций в соответствии с техническими рекомендациями и регламентами:

  • технологические нарушения — отклонения параметров снижения надёжности;
  • авария — неконтролируемые разрушения технических устройств, связанные с взрывом или выбросом опасных веществ;
  • инцидент — повреждение, связанное с отклонением функционирования от штатного режима;
  • технологический отказ — вынужденное ограничение рабочего состояния оборудования.

Вот пример:

Контроль способствует порядку

Жилищная инспекцияДоверительное управление не исключает право жильцов:

  • сменить управляющую организацию: на основании 2-х судебных прецедентов или жалобы в Госжилинспекцию;
  • потребовать единый стандарт платежей по ЖКХ;
  • потребовать от управляющей организации подтвердить свою компетентность, сдав квалификационный экзамен.

Проверить работу управляющей компании можно:

  • по квитанциям на квартплату, затребовав у компании сведения о размере обязательных платежей;
  • по смете расходов на год (запрос стоит подать в официальной форме);
  • привлечь специалистов в области экономики и юриспруденции для сопоставления представленной сметы и фактически выполненных работ;
  • о грубых нарушениях со стороны УК своевременно поставить в известность Роспотребнадзор и Госжилинспекцию. Для проверки организации можно обратиться в Прокуратуру.
Кодекс РФ об административных нарушениях имеет несколько статей (ст.7.23.3: ст.14.1.3; ст. 19.6.2), по которым Управляющую организацию можно привлечь к ответственности.

Среди организаций этого типа уже появились правофланговые управленцы, способные справиться со всем комплексом задач, который рождает сложный организм многоквартирного дома.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-61-68 (Москва)
+7 (812) 627-14-94 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-61-68Москва +7 (812) 627-14-94Санкт-Петербург
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики