+7 (499) 755-97-04Москва +7 (812) 565-33-84СПб

Деятельность и полномочия или какие возможности есть у управляющей компании

Деятельность УК

Без целенаправленного воздействия извне, практически невозможно организовать сообщество собственников МДК и урегулировать движение крупных потоков денег, которые вращаются при организации и поддержке системы ЖКХ.

Для этого служат управляющие компании (УК). Правда, в системе ЖКХ их правильнее называть — Управляющие организации, поскольку к ним относятся и ЖСК, и ТСЖ.

Далее мы подробно разберем, как работает управляющая компания ЖКХ.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-97-04. Это быстро и бесплатно!

Управляющая компания: чем занимается

Управляющая организация — коммерческая структура, с полномочиями юридического лица.

В соответствии с коллективным договором с собственниками жилья, УК принимает на себя такие обязанности:

  • правильно эксплуатировать общее имущество;
  • техническое содержание дома в соответствии с нормативами;
  • сбор средств за получаемые собственниками коммунальные ресурсы;
  • распределение денежных потоков на текущие и долгосрочные нужды на поддержание дома в надлежащем состоянии;
  • ответственность и подотчётность собственникам жилья.

Деятельность УК с 2005 года регламентируется Жилищным Кодексом РФ. А с марта 2015 года для неё предусмотрена конкурсная форма подрядных торгов на предоставление услуг внутри муниципалитета.

По сути — управляющая организация является посредником между жильцами дома и поставщиками ресурсов, необходимых собственникам жилья, а так же подрядных организаций, способных поддержать его техническую жизнеспособность.

В процессе этой деятельности рождается много бумаг (планы, проекты, договора, сметы, акты), которые УК обязуется систематизировать, вести и хранить. Для ремонтно-эксплуатационной деятельности нужны профессионалы, содержанием которых занимается тоже управляющая организация.

Справка: то, какие возможности будут у управляющей компании многоквартирного дома полностью определяется перечнем положений, включенных собственниками жилья в двусторонний договор.

Сам вопрос передачи полномочий должен быть прописан в Уставе организации, а механизм передачи чётко проработан. Тогда по условиям договора с УК, один из учредителей принимает по решению общего собрания полномочия участника (будь то коммерческая организация или индивидуальный предприниматель).

Условием передачи полномочий является подписание нового договора после государственной регистрации.

Полномочия управляющей компании по управлению многоквартирным домом могут быть делегированы ТСЖ или одним из собственников, действующих на основе доверенности остальных.

Такой уполномоченный представитель собственников на добровольной основе может осуществлять контроль действий работников УК, информировать о полученных результатах других владельцев жилья посредством сообщений на информационных стендах, собраний жильцов для урегулирования текущих вопросов.

Договор УК с собственниками или товариществом собственников на управление многоквартирным домом, обычно заключается на срок от 1 года до 5 лет, но может быть расторгнут по инициативе одной из сторон или по решению суда.

В случае, когда собственники не могут придти к единому мнению по содержанию договора, принятию юридического лица или не хотят решать вопросы управления хозяйством дома, муниципальное образование имеет право в отведённые сроки своей властью назначить управляющую организацию.

Функции стороннего управления системой

Идея создания жилых товариществ, способных организовать управление недвижимостью, занятой под жильё, появилась в нашей стране в начале прошлого века как ЖАКТ (жилищно-арендные кооперативные товарищества). Потом она прошла через преобразования в ЖЭК, ДЭЗ, что уже больше на слуху у последнего поколения.

Однако полномочия современной управляющей организации намного шире и сложнее, чем у предшественников, что соответствует увеличению этажности многоквартирных домов, их техническому оснащению, уровню комфорта, предлагаемому ЖКХ.

Вырос и уровень юридической и административной ответственности нового образования.

Поэтому с сентября 2014 года Федеральным законом №255-ФЗ для УК было введено обязательное лицензирование деятельности, чтобы ограничить допуск в эту сферу авантюрных непрофессионалов.
А с мая 2015 года, организации, не получившие лицензии в Госжилнадзоре, к управлению хозяйством жилого дома не допускаются.

Главные функции УК в соответствии с лицензией:

  • представительство в качестве единого заказчика (перед подрядчиками и поставщиками от имени собственников):
  • представительство в качестве единого исполнителя перед собственниками;
  • ответственное представительство собственника перед контролирующими органами.

Возникший в нашей стране в результате нескольких волн приватизации конгломерат жильцов, создал гибрид многоквартирного дома, в котором уживаются разные типы собственности, социальные слои населения, виды взаимоотношений собственников с УК.

Основные варианты рабочих взаимоотношений между УК и жильцами можно формулировать следующим образом:

  1. Собственники добровольно передают управляющей организации весь объём управленческой деятельности, ограничиваясь контролем начисления платежей, объёма и качества услуг.

  2. За управляющей организацией закрепляются только ремонтно-эксплуатационные обязанности, а коммунальные услуги остаются прерогативой ТСЖ или ЖСК.

Справка! Как юридическое лицо, использующее возможности профессионалов разных областей знаний, УК осуществляет доверительное управление имуществом. Она способна, просчитывая риски, решать долгосрочные задачи, освобождая собственников от участия в проблемных ситуациях.

Законодательная база для менеджмента в ЖКХ

Осуществляя управлением МКД, УК должна ориентироваться на следующие законодательные акты:

  • Сбор информации о техническом состоянии жилого строения должен осуществляться с учетом п.4 ст.29 Конституции РФ.
  • Жилищный Кодекс РФ в Главе VIII регламентирует управление многоквартирными домами, предлагая в ст.161 владельцам квартир делать выбор УК, а в ст.162 — регулировать вопросы отчётности посредством заключения договора.
  • ПП РФ №491 от 2006 года утверждает правила содержания общего имущества, а так же взаимоотношения между собственниками и УК.
  • ПП РФ №354 от 2011 года регламентирует виды и объёмы предоставляемых населению коммунальных услуг.
  • ПП РФ №493 от 2013 устанавливает требования Госжилнадзора к порядку учёта жилищного фонда, управлению многоквартирным домом.

Управляющим организациям рекомендованы как руководство к действию следующие Федеральные Законы:

  1. ФЗ №69 «О пожарной безопасности».
  2. ФЗ №52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».
  3. ФЗ №184 «О техническом регулировании».
  4. ФЗ №2300-1 «О защите прав потребителей».

Виды управления

Суть управления заключается в наличии таких обязательных этапов:

  • накопление информации об объекте и окружающей среде;
  • анализ собранной информации для выработки решения;
  • активное воздействие на объект управления с целью придания ему позитивных изменений.

В отечественном менеджменте жилой собственности применяются следующие виды управления:

  1. Управление непосредственное: управленческая функция заключается в привлечении подрядных организаций для выполнения текущих технологических и эксплуатационных задач. Оно эффективно в домах с количеством квартир от 12 до 50.

    Координация управленческих решений осуществляется одним из собственников по нотариально заверенной доверенности других жильцов. Договоры на рессурсоснабжение заключаются каждым собственником от своего имени. Положительным моментом является экономия средств на содержание штата компании.

  2. Управление гибридное: объединение всех сфер управленческой деятельности по техническому и санитарному содержанию, эксплуатации и предоставлению коммунальных услуг собственникам многоквартирного дома.

    Сторонние организации не привлекаются.

  3. Управление эксплуатационное: функции по техническому и санитарному содержанию, эксплуатации здания и прилегающей территории осуществляются на основе трёхстороннего подрядного договора между собственниками жилья, ТСЖ и сторонними организациями, другими УК, индивидуальными предпринимателями.

Обратите внимание! Вид управления домом напрямую зависит зависит от готовности жильцов на дополнительные расходы и и возможности их собственного включения в процесс управления.

Основные принципы деятельности

Деятельность УК основывается на следующих принципах:

  • Полное удовлетворение всех запросов и ожиданий собственников и арендаторов недвижимости.
  • Гарантия современных стандартов качества, предоставляемых услуг, постоянная модернизация деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ.
  • Высокий профессиональный уровень персонала, мотивированного на саморазвитие.
  • Командный принцип работы, как условие оперативности и точности выполнения задач.
  • Системность, последовательность и комплексность подхода к управлению в ориентации на оптимальный результат.
  • Юридическая и техническая грамотность всех решений с недвижимостью как основа компетентности.
Наверняка вас заинтересует информация о том, как происходит конкурс по отбору УК, как написать заявление о ремонте, как происходит лицензирование и лишение лицензии.

Об отчетности УК вы сможете узнать из отдельных публикаций:

Услуги, предоставляемые УК

Осуществляя свою деятельность, управляющая компания должна обеспечивать жильцов следующими услугами:

  1. Управление процессами содержания и обслуживания многоквартирного дома:

    • аккумулирование средств;
    • борьба с задолженностями;
    • выявление расхитителей поставляемых ресурсов;
    • заключение договоров с поставщиками, контроль за качеством их работы;
    • перерасчёт тарифов, платы за некачественные услуги;
    • сбор и хранение документации по дому, включая техническую.
  2. Контроль исправности и бесперебойности действия инженерного оборудования. Он заключается в регулярном осмотре всех приборов перед отопительным сезоном.

  3. Своевременный мелкий и текущий ремонт мест общедомового пользования.

  4. Содержание придомовой территории с учётом сезонной специфики:
    • уборка от мусора, листвы, снега;
    • устранение наледи, сосулек;
    • регулярный вывоз мусора;
    • поддержание детской площадки в безопасном техническом состоянии.
  5. Обеспечение круглосуточной аварийной службы. Если УК не имеет своей собственной службы, она должна заключать договора с соответствующими организациями и при возникновении аварийной ситуации, выполнять роль оператора, обеспечивающего быстрое решение проблемы.

  6. Заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг.

  7. Учёт и регистрация жильцов дома: осуществление как постоянной, так и временной прописки.

  8. Оказание дополнительных платных услуг в соответствии с лицензией:
    • установка, замена сантехники;
    • установка, замена приборов учёта;
    • плотницкие работы;
    • электромонтажные работы;
    • подготовка документов (дефектных ведомостей, технического заключения и т.п).
Справка! Управляющие компании имеют право на государственное страхование от поломок общедомового имущества, вызывающего опасение: лифтов, насосов, распределительных щитов, котельных.

В видео приведен перечень услуг, ответственность за исполнение которых лежит на УК:

Деятельность на основании стандартного договора

Вся деятельность УК осуществляется ей в соответствии с пунктами договора, который компания подписывает с собственниками жилья. Стандартно, эта деятельность заключается в следующем:

  1. Поддержание технического состояния дома в безопасности для проживающих:

    • ежедневная уборка территории с учётом сезонной специфики;
    • осмотр технического состояния конструкций благоустройства, зелёных насаждений, площадок для детских игр;
    • уборка контейнерной площадки;
    • удаление мусора из мусороприёмника; мойка и дезинфекция;
    • влажная уборка и дезинфекция лестничной клетки с мусоропроводом, с лифтом; уборка лифтов;
    • устранение пыли с потолков, стен, плафонов, дверей, окон, отопительных приборов;
    • дезинсекция и дератизация чердаков и подвалов.
  2. Системная проверка общедомового имущества (от крыши до подвала):

    • опрессовка системы отопления, ликвидация воздушных пробок;
    • проверка технического состояния вентиляции;
    • проверка технического состояния водоснабжения (горячего и холодного);
    • проверка канализационных вытяжек;
    • устранение течей; ремонт запорной арматуры, задвижек;
    • проверка канализационных колодцев; установка крышек;
    • замена предохранителей и выключателей в распределительных щитках на этажах.
  3. Мелкий и текущий ремонт:

    • устранение засора канализации;
    • восстановление запорных устройств на технических шкафах и ящиках;
    • ликвидация течи;
    • сварочные работы;
    • проверка работы системы пожаротушения.
  4. Подготовка объекта к зиме:

    • ремонт и утепление входной группы;
    • остекление на лестницах;
    • проведение мероприятий для устранения теплопотерь.
  5. Устранение аварийных ситуаций в соответствии с техническими рекомендациями и регламентами:

    • технологические нарушения — отклонения параметров снижения надёжности;
    • авария — неконтролируемые разрушения технических устройств, связанные с взрывом или выбросом опасных веществ;
    • инцидент — повреждение, связанное с отклонением функционирования от штатного режима;
    • технологический отказ — вынужденное ограничение рабочего состояния оборудования.

Как контролировать работу УК?

В любом случае, даже если собственниками был выбран доверительный тип управления, жильцы всегда имеют право на следующие действия в отношении УК:

  • сменить управляющую организацию: на основании 2-х судебных прецедентов или жалобы в Госжилинспекцию;
  • потребовать единый стандарт платежей по ЖКХ;
  • потребовать от управляющей организации подтвердить свою компетентность, сдав квалификационный экзамен.

Проверить работу УК можно такими способами:

  • по квитанциям на квартплату, затребовав у компании сведения о размере обязательных платежей;
  • по смете расходов на год (запрос стоит подать в официальной форме);
  • привлечь специалистов в области экономики и юриспруденции для сопоставления представленной сметы и фактически выполненных работ.

О грубых нарушениях со стороны УК необходимо своевременно поставить в известность Роспотребнадзор и Госжилинспекцию. Для проверки организации можно обратиться в Прокуратуру.

Важно! Кодекс РФ об административных нарушениях имеет несколько статей (ст.7.23.3, ст.14.1.3, ст. 19.6.2), по которым управляющую организацию можно привлечь к ответственности.

Среди организаций этого типа уже появились правофланговые управленцы, способные справиться со всем комплексом задач, который рождает сложная инфраструктура обслуживания многоквартирного дома.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 755-97-04 (Москва)
+7 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Мила Быкова

    Имеет ли право УК давать предписания? Предистория: В доме проводился капремонт коммуникаций,расположенных в подвальном помещении. Жилец первого этажа вымогает у собственника подвала сумму якобы за причиненный ущерб. Очень активно помогает ему в этом юрист УК.

    • Гузель

      Предписания как обязательный к исполнению документ управляющая компания давать не может. Штрафовать за неисполнение такого предписания также нельзя.
      Однако контролировать состояние оборудования, коммуникаций, сохранности общего имущества — обязанность управляющей компании. Если УК видит нарушение, запрета на уведомление об этом нет. Оформление управляющей компанией предписаний по форме государственных органов и осуществление их полномочий (контролирующих функций), если это на самом деле так, может служить основанием для обращения в прокуратуру .

    • Анна

      Мила добрый день.
      Ну юрист имеет права дать предписание, даже если он работает от УК. Если вы не согласны, то приводите доводы, доказательства, может даже придется идти в суд.