+7 (499) 350-61-68Москва +7 (812) 627-14-94Санкт-Петербург

Управляющий ТСЖ: трудовой договор, доверенность и отличия от председателя

Управляющий ТСЖ

Мало кто обращает внимание на разницу между должностями управляющего и председателя товарищества собственников жилья, полагая, что это одно и то же лицо.

Это заблуждение способно привести к путанице. Данная статья поможет избежать ее и разобраться в нюансах, связанных с этими двумя должностями.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-61-68. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Управляющий ТСЖ — кто это?

Кто это?Нужно отметить с самого начала, что управляющий тсж и председатель тсж — это разные люди. Формально, управляющий — физическое лицо, которому за некое вознаграждение делегируется часть административного функционала, связанного с организацией работы непосредственно ТСЖ. Как правило, управляющего товарищество привлекает со стороны.

Таким образом, можно отметить, что должность управляющего предназначена для «разгрузки» управляющего аппарата товарищества в лице его председателя.

К основным функциям, которыми можно наделить управляющего ТСЖ, относятся:

  • Урегулирование с собственниками жилья вопросов, касающихся деятельности товарищества.
  • Координация мероприятий, касающихся содержания жилого дома, включая ремонт и техобслуживание строений.
  • Подбор для осуществления ремонтных мероприятий подрядчиков.
  • Взыскание долгов с неплательщиков.
  • Заключение различных соглашений от лица товарищества.
  • Ведение финансовой отчетности.
  • Подготовка смет материальных расходов и доходов на определенные периоды.
  • Оперирование кадровыми ресурсами, включающее прием и увольнение сотрудников в ТСЖ.

Разумеется, ряд функций и должностных полномочий управляющего ТСЖ может расширяться согласно решениям, данным руководством товарищества.

Нередко на председателя ТСЖ накладывается достаточно большой объем обязательств, справиться с которыми он может, но ему, к примеру, не хватает на это времени. Тогда руководство товарищества и привлекает к работе человека, согласного занять должность управляющего и разделить часть обязанность председателя, взяв на себя часть его функций, касающихся внутренних процессов.

Бывают и такие случаи, когда среди жильцов, являющихся фактическими собственниками жилья, руководство ТСЖ не может подобрать подходящую кандидатуру на место председателя, а собрание не может определиться с выбором. Тогда также нанимается человек на должность управляющего ТСЖ.

Как нетрудно заметить, ключевым отличием управляющего ТСЖ от председателя ТСЖ является то, что должность управляющего может занять человек, не являющийся собственником жилья на территории товарищества.

К тому же, совсем не обязательно быть даже жильцом конкретного дома, чтобы стать управляющим ТСЖ. В российском Жилищном Кодексе подчеркивается, что стать председателем ТСЖ может исключительно собственник жилья.

Таким образом, отличие между должностями управляющего и председателя заключается не только в масштабах обязательств, но и в их юридическом отношении к общему имуществу, защитой интересов которых и занимается ТСЖ – если для председателя принадлежность к нему обязательна, то для управляющего – нет.

Управляющий ТСЖ и его правовой статус

Трудовой договорПравовой статус управляющего фиксируется в трудовом договоре или в процессе утверждения гражданско-правового соглашения при вступлении лица, изъявившего стать управляющим, в соответствующую должность. Кроме того, правовой статус должен быть закреплен в должностной инструкции управляющего.

Отдельно стоит отметить тот факт, что, поскольку управляющий является физическим лицом, то он не обязуется исполнять коммунальные услуги. Так, в момент заключения сделки сторона правления товарищества не перекладывает на управляющего свои обязанности, касающиеся осуществления коммунальных услуг, а остается их исполнителем.

Что касается правового поля непосредственно управляющего ТСЖ, то оно ложится в плоскость управленческих процессов административного характера, в числе которых контроль за соблюдением порядка в отношении общественного недвижимого имущества, в частности, содержания его в надлежащем состоянии, ремонта и обслуживания.

Управляющий ТСЖ, обязанности его могут быть прописаны. Бывают случаи, когда Устав ТСЖ содержит ряд фиксированных обязанностей, среди которых могут быть оговорены отдельные аспекты, касающиеся непосредственно обязанностей управляющего.

Тогда объем должностных полномочий, передача которых осуществляется управляющему ТСЖ, определяется самим правлением ТСЖ вне правового поля, ограниченного договором, заключенным между товариществом и управляющим, вне зависимости от вида договора.

Таким образом, вступающему в должность управляющего ТСЖ можно порекомендовать тщательно знакомиться не только с договорами и инструкцией, но и Уставом ТСЖ, где он в дальнейшем планирует вести свою трудовую деятельность.

Взаимодействие управляющего с ТСЖ

Взаимодействие с ТСЖСуществуют две модели взаимодействия между управляющим и товариществом.

Первая базируется на принципе, согласно которому административные обязанности, иными словами, управление возлагает на себя сам управляющий, а ремонт и вопросы, связанные с обслуживанием общего жилого имущества он возлагает на персонал, состоящий из наемных специалистов.

Основным преимуществом данной модели является независимость товарищества от внешних организаций. Такая модель проявляет свою целесообразность в крупных домах с большим числом квартир, а также при объединениях сразу нескольких многоквартирных домов, к примеру, в спальных районах.

Вторая модель основана на том, что управляющий берет к исполнению обязательства административного характера, иными словами — управление, а обслуживание вместе с ремонтом осуществляется сторонними организациями по договорам, которые с ними заключает товарищество.

Данная модель привлекательна тем, что товариществу не нужно осуществлять содержание материально-технической базу и обслуживающего персонала. Кроме того, у ТСЖ появляется возможность выбора подрядчика, соответствующего внутренним требованиям товарищества, способным осуществлять свою работу на необходимом уровне качества, в соответствии с собственной квалификацией.

Оформление полномочий

Оформление полномочийКак упоминалось ранее, ТСЖ оформляет с лицом, вступающим в должность управляющего один из двух типов соглашений – трудовой договор или соглашение на гражданско-правовой основе.

Согласно ст. 148 Жилищного Кодекса, правление товарищества может, как нанимать, так и увольнять сотрудников, а также не только осуществлять управление многоквартирными жилыми домами, но и заключать соответствующие договора на передачу управления определенным лицам.

Исходя из этих утверждений, можно сделать вывод о том, что заключение трудового договора с управляющим в качестве обязанности адресуется правлению товарищества. Впрочем, в ст. 149 Жилищного Кодекса указано, что председатель ТСЖ вправе заключать какие-либо соглашения или сделки, не требуя на это разрешения у правления или членского собрания.

К слову, оповещать их о заключении договоров председатель также не обязан. Таким образом, правление товарищества, как и председатель, на равных правах могут заключать с новым управляющим юридический договор при принятии его на работу.

Отличия между тем, как тип договора влияет на процесс трудоустройства управляющего ТСЖ, отображаются в виде следующих аспектов:

  1. Трудовой договор. В этом случае ставке управляющего положено значиться в штатном расписании непосредственно товарищества вместе с фиксированной заработной платой в рамках сметы, которая согласуется собранием, что утверждено ст. 145 ЖК РФ. В большинстве случаев с управляющим заключается трудовой договор правлением ТСЖ, а подписывает его уже непосредственно председатель товарищества. Расторжение договора данного типа осуществляется традиционно, по ст. 81 Трудового Кодекса.
  2. Гражданско-правовой договор. Согласно ст. 421 Гражданского Кодекса стороны соглашения могут заключать его в рамках, как предусмотренных законодательством, так и непредусмотренных. В ст. 137 ЖК РФ перечисляются типы соглашений, которые ТСЖ может заключать, к примеру, со сторонними организациями.
    Заключение конкретно данного типа договора с управляющим там не упоминается, однако в самом конце перечисления видов договоров фигурирует фраза «и прочих договоров».

    Так, гражданско-правовой договор, которым закрепляются трудовые отношения товарищества с управляющим, относится именно к «прочим» договорам.

Трудовой договор с управляющим ТСЖ — образец скачать.

Должностная инструкция.

Доверенность

ДоверенностьТСЖ при необходимости имеет право обозначить и передать управляющему его должностные функции в официальной доверенности. Обычно данный документ, доверенность на имя управляющего, оформляется в ситуациях, когда управляющему необходимо представлять интересы товарищества в сторонней организации, например, в различных органах власти.

В доверенности указываются все полномочия управляющего, которые обычно дублируются с теми, что приводятся непосредственно в его должностной инструкции или изложены в гражданско-правовом соглашении между товариществом и управляющим.

Общие положения, касающиеся ее оформления, изложены в ст. 10 Трудового Кодекса, действующего на территории России. Безусловно, доверенность рекомендуется заверять у нотариуса.

Доверенность на управляющего тсж — образец.

Завершая разъяснение тонкостей, касающихся таких должностей, как председатель и управляющий ТСЖ, можно отметить, что разница между ними ощутима, особенно в юридическом контексте.

Яркий пример управляющего на видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-61-68 (Москва)
+7 (812) 627-14-94 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-61-68Москва +7 (812) 627-14-94Санкт-Петербург
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики