Что лучше и выгоднее для собственников – когда ТСЖ управляет домом или когда это делает управляющая компания?
В соответствии с законами, дома, включающие в себя более тридцати квартир, должны решить вопрос о варианте управления их имуществом. Одним из самых популярных способов является организация товарищества собственников жилья — ТСЖ.
При этом, спросом среди жильцов пользуется и вариант подписания договора на обслуживание со сторонними управляющими компаниями — УК. В этом случае, все вопросы решают сотрудники наемной компании, которые получают за это от жильцов соответствующую плату.
Мы рассмотрим оба способа управления МКД, а также выясним, может ли ТСЖ, организованное домом и само, являющееся по сути управляющей организацией, заключить договор на управление с УК.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!
Показать содержание
- Разница между двумя способами управления МКД
- Может ли ТСЖ быть управляющей компанией или существовать одновременно с ней?
- Виды договоров и распределение функций управления
- Как товарищество может забрать дом у управляющей организации?
- Заключение
Разница между двумя способами управления МКД
Что такое ТСЖ, понятно из его названия. Решение о создании этой некоммерческой организации принимают сами собственники квартир и закрепляют его путем голосования. Созданная структура проходит путь оформления юридического лица.
После официальной регистрации, ТСЖ несет полную ответственность в соответствии с нормативными документами за содержание общего имущества и за уровень предоставляемых коммунальных услуг.
Отличием этой формы управления МКД от других, является ее некоммерческая ориентация. Главная цель товарищества — создать все условия для полноценного обслуживания МКД, а не заработать на этом деньги. Управляющая организация, или как часто ее называют УК, преследует совсем другие цели.
Управляющая компания является коммерческой структурой, с наемным штатом работников. Главным приоритетом в работе УК является получение прибыли. Если структура окажется нерентабельной, она просто не сможет полноценно работать.
Обратите внимание! При управлении домом ТСЖ, все непотраченные финансы остаются на счету дома и будут израсходованы с учетом интересов жильцов. Если домом управляет УК, то такие деньги останутся на ее счетах и будут потрачены на усмотрение управляющей компании.Преимуществом сотрудничества с товариществом является и то, что руководящий состав ТСЖ представлен обычными собственниками жилья в конкретном доме. Члены правление и его председатель выбираются через процесс общего голосования членами товарищества (ст.123.14 ГК РФ).
Все вопросы, которые возникают в процессе деятельности ТСЖ, решаются на общем собрании. Его члены самостоятельно определяют необходимые статьи расходов и первоочередность использования денежных средств. Персонал же управляющей организации назначается ее директором без учета интересов жильцов.
В процессе управления домом, ТСЖ заключает договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг. В свою очередь, РСО намного выгоднее, когда оплата за использованные ресурсы происходит прямо со счета ТСЖ. Вероятность возникновения больших задолженностей при сотрудничестве с управляющими компаниями намного выше.
Может ли ТСЖ быть управляющей компанией или существовать одновременно с ней?
У товарищества есть право выбора:
- Выполнять функции управления домом самостоятельно.
- Заключить договор на оказание услуг с любой управляющей организацией.
Поскольку ТСЖ – некоммерческая организация, быть управляющей компанией оно не может по законодательству.
Но при этом, ТСЖ может в полной мере выполнять функции управления многоквартирным домом.
Товарищество может выбирать и нанимать персонал: электриков, сантехников, уборщиц, дворников, бухгалтеров. Контролировать качество услуг. В этом смысле, о ТСЖ можно говорить, как об управляющей структуре.
Существуют определенные причины, по которым ТСЖ может принять решение привлечь к управлению стороннюю УК:
- Управляющие организации — это хорошо отлаженный, проверенный механизм.
- В их штате есть опытные и грамотные специалисты.
- Существует возможность контролировать управляющую компанию с помощью государственных систем.
- Сами члены ТСЖ не всегда оказываются достаточно компетентными в вопросах управления.
Обратите внимание! Перед началом сотрудничества, ТСЖ и управляющая организация обязательно согласовывают тариф и его статьи, что позволяет избежать лишних расходов жильцов путем исключения ненужных услуг либо сокращением их числа.Виды договоров и распределение функций управления
Между ТСЖ и УК может быть подписано два вида договоров на обслуживание МКД:
- Договор подряда.
- Договор непосредственного управления.
При договоре подряда, домом управляет ТСЖ (ст. 148 ЖК РФ), а управляющая компания просто предоставляет свои услуги по содержанию жилья. Такие отношения регулируются Гражданским Кодексом, в статье 702.
Статья 702 ГК РФ. Договор подряда
- По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
- К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров
.
В договоре подряда должны указываться работы, которые будет осуществлять подрядчик:
- осмотр общего имущества;
- обеспечение готовности инженерных сетей;
- уборка помещений и придомовой территории;
- вывоз мусора;
- обеспечение пожарной безопасности.
Как правило, договор заключается на срок не менее одного года.
Скачать образец договора подряда на обслуживание многоквартирного дома между ТСЖ и УК
При заключении договора управления между ТСЖ и управляющей организацией, возникает другая ситуация.
Справка! По факту в доме будет представлено две формы правления, что противоречит ЖК РФ. Поэтому ТСЖ передает свои обязанности по управлению домом управляющей организации.Все необходимые юридические сделки в целях управления и содержания имущества, а так же для предоставления коммунальных услуг, управляющая организация будет проводить от имени и за счет ТСЖ.
Товарищество, в свою очередь, будет выплачивать вознаграждение за оказанные функции управления в размере, предусмотренным договором.
ТСЖ будет вправе проверять качество оказываемых услуг, но контролировать финансовые потоки не сможет. Оно будет выступать своеобразным посредником между УК и собственниками жилья. УК, в свою очередь, легче сотрудничать с определенным кругом лиц, в данном случае — с правлением и председателем ТСЖ, чем с каждым собственником по отдельности.
Скачать образец договора на обслуживание и управление многоквартирным домом между ТСЖ и УК
Как товарищество может забрать дом у управляющей организации?
Чтобы прекратить сотрудничество с УК, одного желания будет недостаточно. Для расторжения договора нужны веские причины, к примеру:
- Невыполнение условий договора управления.
- Ненадлежащее исполнение своих обязанностей.
- Отказ от предоставления информации.
- Окончание срока действия договора.
Последний пункт самый простой — договор окончился и его просто не продлевают. В прочих случаях — все факты неисполнения или ненадлежащего исполнения УК своих обязанностей должны быть подтверждены.
Совершить проверку может жилищная инспекция или прокуратура на основании многочисленных жалоб собственников. С этими доказательствами жильцы могут обратиться в суд. Тогда, управляющей компании придется доказывать, что все свои обязанности она исполняет в полном объеме.
Есть и другой способ, который не предусматривает такого сложного пути. Собственники на общем собрании должны решить вопрос о смене формы управления многоквартирным домом с управления при помощи УК на управление в форме ТСЖ. Проголосовать должно большинство жильцов.
Голоса будут рассчитываться пропорционально по отношению доли собственника к доле общего имущества (ст.48 ЖК РФ).
Владельцам квартир, не пришедших на собрание, необходимо разнести бланки для голосований, которые потом будут прикреплены к протоколу. После решения о создании ТСЖ, необходимо известить управляющую компанию о расторжении договора управления из-за смены формы правления.
Важно! За 30 дней до прекращения своей деятельности, УК должна передать представителю ТСЖ либо одному из собственников дома все необходимые для управления МКД документы, а так же ключи от мест общего пользования.Заключение
К выбору формы управления многоквартирным домом стоит подойти ответственно. На первых порах становления товарищества, имеет смысл оставить управляющую компания для оказания услуг по содержанию имущества. А потом, накопив опыт, подобрав хороших специалистов и вникнув в нюансы работы, полностью перейти на обслуживание дома ТСЖ. Каким путем идти, решать только собственникам.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!
какие возникают проблемы при передачи МКД от ТСЖ в управляющую организацию? конкретно при открытии специального счета для взносов за капремонт
Вообще, тема специального счета на капремонт регулируется Главой 16 ЖК РФ. Обратите внимание, прежде всего, на ст.175. У ТСЖ, по идее, уже должен был быть этот счет, а в п.8 указанной статьи отражена процедура его передачи. В вашем случае — управляющей организации.