ТСЖ и управляющая компания: отличия и сотрудничество

ТСЖ и Управляющая компания

Значительное число граждан нашей родины проживает в домах многоквартирного типа. Когда в собственности находится частный дом, практически не возникает вопросов как им управлять. Вся территория принадлежит одному человеку.

Он решает, что и в какой последовательности делать. В случае, когда речь идет о многоквартирном доме, ситуация иная. В соответствии с законами нашей страны, дома, включающие в себя более тридцати квартир, должны решить вопрос о варианте управления их имуществом. Один из способов представлен товариществом собственников жилья.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-61-68. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

      

Управляющая компания — ТСЖ: отличия

Что такое ТСЖ, понятно уже из названия. Собственники квартир решают путем голосования о создании некоммерческой организации. Созданная структура проходит путь оформления юридического лица. ТСЖ будет отвечать и нести ответственность в соответствии с нормативными документами за содержание общего имущества, за уровень предоставляемых коммунальных услуг.

Несомненным отличием данного товарищества является то, ради чего оно создается. Основной предмет деятельности – это качественное руководство общедомовым имуществом, направленное на интересы собственников. Управляющая организация преследует совсем другие цели. В ее приоритетах стоит получение прибыли.

При правлении ТСЖ все нераспределенные финансы остаются на счету дома и будут потрачены с учетом интересов жильцов. А вот деньги, которые в процессе деятельности остаются у управляющей организации тратятся на нее саму.

Значительно упрощает сотрудничество с ТСЖ то, что руководящий состав представлен собственниками имущества. Правление ТСЖ и его председатель выбираются через процесс голосования членами товарищества (ГК РФ ст. 123.14). Персонал же управляющей организации назначается директором без учета интересов жильцов.

Все вопросы, которые возникают в процессе деятельности ТСЖ, решаются на общем собрании. Его члены самостоятельно определяют необходимые статьи расходов и первоочередность использования денежных средств.

ТСЖ заключает договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.

В свою очередь, эти организации не избегают заключать таких договоров, т.к. оплата за использованные ресурсы происходит прямо со счета ТСЖ и вероятность возникновения больших задолженностей гораздо ниже, чем при сотрудничестве с управляющими организациями.

Может ли ТСЖ быть управляющей компанией или существовать одновременно с ней

У ТСЖ есть право выбора:

  1. выполнять функции управления самостоятельно;
  2. заключить договор на оказание услуг с любой управляющей организацией.

ТСЖ – некоммерческая организация и быть управляющей компанией оно не может по законодательству. Но ТСЖ может в полной мере выполнять функции управления по многоквартирному дому.

Товарищество может выбирать и нанимать персонал: электриков, сантехников, уборщиц, дворников, бухгалтеров. Контролировать качество услуг. В этом смысле, о ТСЖ можно говорить, как об управляющей структуре.

Почему же некоторые ТСЖ выбирают второй вариант? Есть ряд причин, по которым это удобно:

  1. управляющие организации это хорошо отлаженный, проверенный механизм;
  2. опытные и грамотные специалисты, а так же рабочий персонал;
  3. возможность контролировать управляющую компанию с помощью государственных механизмов;
  4. сами члены ТСЖ не всегда компетентны в вопросах управления.

ТСЖ и управляющая организация согласовывает тариф и его статьи, чем позволяет избежать лишних расходов жильцов путем исключения ненужных услуг, либо сокращением их числа.

Виды договоров между ТСЖ и УК и распределение функций управления

Управляющая компания может заключать с ТСЖ два вида договоров: договор подряда (ТСЖ управляет управляющей компанией по договору) и договор, когда ТСЖ управляет управляющая компания.

При договоре подряда, домом непосредственно управляет ТСЖ (ст. 148 ЖК РФ), а управляющая компания предоставляет свои услуги по содержанию жилья. При этом их отношения регулируются гражданским кодексом (ст. 702 ГК РФ). В договоре обязательно должны указываться работы, которые будет осуществлять подрядчик:

  1. осмотр общего имущества;
  2. обеспечение готовности инженерных сетей;
  3. уборка помещений и придомовой территории;
  4. вывоз мусора;
  5. обеспечение пожарной безопасности;
  6. другие виды работ.

Срок, на который обычно заключается такой договор, составляет не менее года.

При выборе договора управления, возникает другая ситуация. По факту в доме будет представлено две формы правления, что противоречит ЖК РФ. Поэтому ТСЖ возлагает свои обязанности по управлению домом управляющей организации.

Все необходимые юридические сделки в целях управления и содержания имущества, а так же для предоставления коммунальных услуг, управляющая организация будет проводить от имени и за счет ТСЖ. Последнее в свою очередь, будет выплачивать вознаграждение за оказанные функции управления в размере, предусмотренным договором.

Товарищество будет вправе проверять качество оказываемых услуг, но контролировать финансовые потоки не сможет. Оно будет выступать своеобразным посредником между УК и собственниками жилья. УК в свою очередь легче сотрудничать с определенным кругом лиц, в данном случае это с правлением и председателем ТСЖ, чем с каждым собственником по отдельности.

Как ТСЖ забрать дом у управляющей?

Для расторжения договора управления с управляющей компанией одного желания мало. Для этого необходимы конкретные причины:

  • невыполнение условий договора управления;
  • ненадлежащее исполнение своих обязанностей;
  • отказ от предоставления информации;
  • окончание срока действия договора.

Конечно, последний пункт самый благоприятный. По поводу остальных можно сказать, что слов будет недостаточно. Факты неисполнения или ненадлежащего исполнения должны быть подтверждены.

Это может сделать жилищная инспекция, прокурорская проверка на основании многочисленных жалоб собственников. С этими доказательствами собственники могут обратиться в суд. Тогда, управляющей компании придется доказывать, что все свои обязанности она исполняет в полном объеме.

Есть и другой способ, который не предусматривает такого сложного пути. Собственники на общем собрании должны решить вопрос о смене формы управления многоквартирного дома. В данном случае, это ТСЖ. Проголосовать должно большинство.

Голоса будут рассчитываться пропорционально по отношению доли собственника к доле общего имущества (ст. 48 ЖК РФ).

Владельцам квартир, не пришедших на собрание, необходимо разнести бланки для голосований, которые потом будут прикреплены к протоколу. После решения о создании ТСЖ, необходимо известить управляющую компанию о расторжении договора управления из-за смены формы правления.

Управляющая компания за 30 дней до прекращения своей деятельности должна передать необходимые документы для управления многоквартирным домом, а так же ключи от мест общего пользования, представителю ТСЖ, либо, одному из собственников дома (ст. 162 ЖК РФ).

Заключение

Стоит ответственно подойти к выбору формы управления многоквартирного дома. Возможно, на первых порах становления товарищества, стоит оставить управляющую компания для оказания услуг по содержанию имущества.

А потом, накопив опыт, подобрав хороших специалистов и вникнув в нюансы работы, полностью перейти на обслуживание дома ТСЖ. Каким путем идти, решать собственникам.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-61-68 (Москва)
+7 (812) 627-14-94 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 7
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Светлана Фёдорова

    как в договоре на управление УК-ТСЖ вписать пункт о пожарной безопасности, чтобы УК несла ответственность.

    • Санта

      Светлана, если Вам требуется просто техническое обслуживание системы пожарной безопасности, то пишите в УК заявление от собственника с требованием заключить договор на техническое обслуживание вашей системы. Они обязаны исполнить это требование. Если не помогает — жалоба в Жилищную инспекцию.
      Если ваша пожарная система находится в нерабочем состоянии, а ваш МКД более 10 этажей, то вы обязаны восстановить ее за счет либо средств капитального ремонта, либо целевым сбором с жильцов на восстановление/ Но такие вещи надо обязательно прописывать в договоре управления.

  2. Геннадий Быков

    ТСЖ хочет заключить договор с управляющей компанией на оказание услуг, вопрос зарплата председателя и бухгалтера остаются в тсж или нет

  3. Лада Трофимова

    Подскажите пожалуйста, у нас в доме ТСЖ и нас обслуживает обслуживающая компания, а председатель хочет перейти на управление в данную организацию, в чем разница

  4. Денис Максимов

    Здравствуйте.я председатель ТСЖ МКД..Между ТСЖ и УК заключён договор на управление и оказание услуг. С каких средств должно оплачиваться оборудование тех.помещения для уборщицы. Спасибо.

  5. Полина Матвеева

    здравствуйте! Ответьте пожалуйста возможен ли взаимозачет при сложившейся ситуации: упр. компания должна мне вознаграждение как председателю совета дома, я должна упр.компании за коммун. услуги

  6. Ангелина Захарова

    У нас ТСЖ создано с 2003 г. В доме 38 квартир.До 2011 г. мы вели сами управление и не было долгов , в 2011 г. общим собранием решили перейти в управляющую компанию и на сегодняшний день у нас образовалась задолженность в 500 тыс.руб. Теперь УК предлагает нам обанкротится и закрыть ТСЖ или они отказываются нас обслуживать. Подскажите пожалуйста как нам поступить, закрыть ТСЖ или нет. Спасибо