+7 (499) 755-97-04Москва +7 (812) 565-33-84СПб

Способы управления жильем при помощи ТСЖ – как организовать процесс и кто контролирует работу товарищества?

Управление товариществом собственников жилья производится через специальные органы, созданные при ТСЖ.

Вмешательство государства в процесс управления общим имуществом многоквартирного дома минимально. Работа строится по принципу самоуправления.

Далее мы рассмотрим вопрос о том, как происходит управление товариществом. В том числе, требуется ли ТСЖ лицензия для осуществления своей деятельности, нужно ли заключение договора на управление МКД и каким образом формируется состав правления товарищества?

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-97-04. Это быстро и бесплатно!

Объединение жильцов в товарищество

Жилищный Кодекс РФ в его новой редакции не включает в себя понятия управления многоквартирным домом.

Собственно управление МКД – это совместные самостоятельные действия собственников, направленные на обеспечение функционирования общедомовых коммуникации, а также использование придомовой территории и общей собственности.

Жильцы в праве выбирать свой способ управления. Этот выбор зависит от количества квартир, платежеспособности участников ТСЖ, их финансовой дисциплинированности. Кроме того, стоит учитывать наличие на территории местонахождения объекта компаний, способных взять на себя управление жилья.

Если договора со сторонними организациями не заключаются, жители самостоятельно организуют управление домом.

Совет! Для самостоятельного управления домом нужны люди, имеющие экономические и юридические знания, обладающие личностными качествами, необходимыми для взаимодействия с госструктурами.

Органы управления

Особенности управления домом при помощи ТСЖ подробно регламентированы статьей 161 ЖК РФ. Непосредственное управление домом, в котором организованно ТСЖ, может осуществляться путем принятия решений общим собрание членов товарищества и правлением ТСЖ. Также, за отдельную плату, жильцы могут воспользоваться услугами управляющей компании.

Общее собрание

Это высший орган принятия решений в ТСЖ, в который входят все собственники.

К компетенции общего собрания относят:

  1. Изменение Устава организации.
  2. Решение об её реорганизации или ликвидации.
  3. Избрание органов управления.
  4. Заключение договора с управляющей компанией.
  5. Определение размера платежей.
  6. Решение об использовании средств, получении займов, кредитов.
  7. Утверждение планов финансовой деятельности
  8. Оценка работы правления.
  9. Определение размера оплаты труда членов правления.
  10. Решение о сдаче в аренду имущества дома.

Иные вопросы и компетенции включаются в Устав также с согласия собрания.

Справка! Уведомление о проведении Общего собрания вручается собственникам лицом, инициирующим созыв членов, в письменном виде. Каждый должен получить уведомление лично под расписку или заказным письмом з 10 дней до назначенной даты.

Уведомление должно содержать сведения о лице, инициирующем собрание, о месте и времени проведения, а также о повестке дня. Собрание считается состоявшимся при условии присутствия не менее 50% членов. Только в этом случае возможно принятия решения по повестке дня, при этом, согласие с решением должны высказать не менее двух третей присутствующих.

Скачать образец уведомления о проведении общего собрания жильцов

Правление товарищества

Правление ТСЖ является избираемым исполнительным органом. Его полномочия, периодичность созыва заседаний, сроки, на которые оно избирается, также определяются Уставом организации. Члены правления избираются на общем собрании, путем голосования.

В обязанности и полномочия правления входит:

  • Заключение договоров с работниками, обслуживающими дом.
  • Контроль за сбором средств.
  • Ведение отчетности по финансово-хозяйственной деятельности, расходу средств.
  • Созыв собрания и его проведение.
  • Ведение документации по деятельности (составление уведомлений о проведении собраний, ведение протоколов заседаний и собраний, оформление решений собрания, оформление списков членов).
  • Обеспечение удовлетворительного состояния общего имущества.
  • Контроль за соблюдением обязанностей членов по содержанию общего имущества и прав собственников в отношении эксплуатации общего имущества.
  • Представление интересов собственников.

Состав

В него могут входить собственники, лица с которыми заключены договора на управление товариществом. Количество членов зависит от общего числа собственников. Главным условием является нечетность числа лиц, входящих в орган. В составе обязательно определяются бухгалтер и секретарь.

Из числа лиц избирается ответственное, организующее работу органа лицо – председатель правления. После утверждения кандидата на эту должность, в Единый реестр юрлиц подаётся заявление для определения его прав действия от имени товарищества. Срок полномочий составляет 2 года.

Обратите внимание! Должность председателя и членов правления товарищества является оплачиваемой.

Председатель все свои действия (подпись платежных документов, совершение сделок) производит без доверенности от имени собственников. Он обязан контролировать ход работ по ремонту и обслуживанию имущества многоквартирного дома, ведение технической документации и бухгалтерской отчетности.

Председатель несет ответственность за организацию работы правления, состояние делопроизводства. Он также отчитывается перед собранием собственников за свою деятельность, деятельность управляющего и управляющей компании.

На эту должность может претендовать только человек, обладающий психологической устойчивостью, так как в ходе работы ему необходимо будет решать спорные вопросы, испытывать давление со стороны жильцов и внешних организаций. Товарищество должно за счет собственных средств обеспечить обучение председателя на специальных курсах для получения сертификата.

Председатель – главная фигура в управлении МКД. От его грамотных и умелых действий зависит благополучие существования всех жильцов. Именно он ответственен за осуществление решений правления, непосредственно контактирует с управляющей компанией и другими государственными органами.

Важно! Законами РФ не предусмотрена ответственность председателя за убытки, возникающие при неэффективном управлении общим имуществом. В связи с этим, Уставом необходимо определить размер и порядок взыскания.

Для регламентации деятельности и осуществления контроля над ней, должна быть разработана инструкция по работе Председателя. Размер оплаты труда председателя определяется собранием собственников и, как правило, составляет от 5 до 10 процентов от общей суммы расходов и доходов ТСЖ.

По окончании сроков полномочий председателя, он сдает всю документацию, отчитывается за свою деятельность. Общим собранием выбирается новый кандидат, который в свою очередь набирает новый состав правления. Если действия предыдущего руководителя и его команды признаются удовлетворительными, тот же состав может быть избран на новый срок.

Порядок и форма отчета председателя перед собственниками не определяется законодательством РФ, поэтому он должен быть закреплен в Уставе.

Делопроизводство

Правление обязано вести следующие документы:

  1. Протоколы заседаний. Ведутся на каждом собрании. В них включается описание решаемых вопросов, содержание выступлений присутствующих.

  2. Решения правления. Оформляются по итогам проведения каждого собрания в виде протокола. Это фактически руководство к действиям на ближайшее время.

    Решение собрания является обязательным для исполнения членами правления, управляющей компанией и всех членов ТСЖ.

Управляющая компания

Зачастую Председатель не может или не хочет оставить свою основную работу для осуществления деятельности в товариществе. В этом случае возникает необходимость привлечь стороннее лицо для управления многоквартирным домом.

УК — коммерческая организация, с которой товарищество может заключить договор на управление МКД. При такой форме управления, все необходимые работы будут проводиться профессионалами управляющей компании, имеющими для этого специальные технические возможности.

Задачами управляющей компании является поддержание систем дома в рабочем состоянии для того, чтобы жильцы находились в комфортных условиях. Перечень обязанностей компании составляется общим собранием и правлением.

Совет! Прежде чем выбрать управляющую компанию, узнайте о её деятельности в сфере ЖКХ, ознакомьтесь с отзывами о ней. Чтобы выбрать из нескольких претендентов, попросите каждого составить план развития дома и предложения о методах улучшения его обслуживания.

После выбора компании с нею составляется договор. Её услуги оплачиваются из общих средств ТСЖ.

Заключение договора

Заключение договора с управляющей компанией – обязательное условие сотрудничества с нею.

Типового договора не существует и многие управленцы пользуются этим, заключая договора на выгодных для себя условиях.

Документ регламентирует порядок предоставления услуг по содержанию и ремонту общеквартирного имущества, коммунальных услуг и прочих направлений по организации жизнедеятельности ТСЖ.

Договор с УК заключается исключительно на добровольной основе собственников, с их согласия на общем собрании.

Управляющая компания не вправе навязывать свои условия, не совпадающие с интересами жильцов. Для утверждения условий договора, свое согласие должно выразить большее количество членов товарищества.

В договор управления необходимо включить пункты:

  1. Список имущества, передаваемого в управление.
  2. Перечень работ по содержанию, ремонту общедомового имущества.
  3. Список предоставляемых жильцам коммунальных услуг.
  4. Порядок определения стоимости работ и услуг.
  5. Порядок выполнения контроля за деятельностью УК.

Нельзя подписывать договор в случае отсутствия в нем следующих пунктов:

  • Перечень имущества многоквартирного дома.
  • Список работ и услуг ЖКХ.
  • Ответственность управленцев за неисполнение условий договора.
  • Порядок и сроки рассмотрения жалоб, запросов членов ТСЖ.
  • Право жителей дома контролировать показания общедомовых приборов учета.

Договор с организацией заключается на срок от года до пяти лет, в простой письменной форме. Копия договора должна быть на руках у собственников жилья для осуществления контроля над работой УК.

К договору в обязательном порядке следует приложить техпаспорт здания с описанием его оборудования, оснащения коммуникациями и их состоянием.

Справка! Жилищным Кодексом РФ устанавливается обязательное обеспечение свободного доступа к информации о деятельности управляющей компании, порядка установления тарифов на коммунальные услуги.

Скачать образец договора с ТСЖ на управления многоэтажным домом управляющей компанией

Роль ревизионной комиссии в товариществе

В структуру ТСЖ обязательно должен входить контролирующий орган. Функции контроля ТСЖ исполняет ревизор или ревизионная комиссия. Она осуществляет контроль над ведением финансово-хозяйственной деятельности. Результаты ревизии предоставляются общему собранию собственников.

Ревизионная комиссия только знакомит собственников с результатами проверки деятельности органов управления. В случае несогласия с результатами их работы, члены ТСЖ могут потребовать смещения правления и возмещения причиненных убытков.

Требуется ли ТСЖ лицензия?

Лицензирование деятельности ТСЖ не предусмотрено законом. Исключение составляет деятельность по обслуживанию инженерных сетей. В частности, без лицензии товарищество не может осуществлять добычу воды.

Кроме того, местные власти могут принять подзаконные акты, предусматривающие получение разрешения на другие виды деятельности и осуществлять проверку деятельности правлений ТСЖ.

Согласно 19 главе ЖК РФ, управляющие компании обязаны получать лицензию на осуществление собственной деятельности. Таким образом, УК, с которой заключается договор собственниками жилья, должна быть обязательно лицензированной.

Надзор государства

Деятельность товарищества собственников контролируется государством. До недавнего времени, органы госконтроля не занимались проверкой деятельности товариществ и в этой сфере возникало много проблем. Сейчас надзор за деятельностью органов самоуправления в сфере эксплуатации жилфонда взят под контроль органами прокуратуры.

Важно! Прокурорский надзор деятельности ТСЖ и его правления осуществляется по жалобам граждан о нарушении органами самоуправления прав собственников жилья. Такие жалобы могут быть как индивидуальными, так и коллективными.

Прокуратура проводит проверку деятельности правления и управляющей компании ТСЖ и в случае выявления нарушений, обращается от имени граждан в суд.

Органы прокуратуры могут подавать исковые заявления по коллективным жалобам. Отдельный собственник должен подавать иск самостоятельно, за исключением тех случаев, когда такое обращение невозможно по каким-либо причинам (состояние здоровья, возраст, недееспособность гражданина).

Кроме проверок по жалобам граждан, прокуратура также проводит внеплановые проверки деятельности органов самоуправления по поступившим сигналам о правонарушениях.

Основную долю нарушений несут в себе неправильно составленные положения и договора по деятельности организаций.

В случае нарушения прав собственников жилья в многоквартирном доме правлением или управляющей компанией, жильцы подают коллективную жалобу в органы прокуратуры, в которой описывают факты нарушений, сведения о недобросовестности исполнения обязанностей председателя или управляющего.

Организация управления товариществом собственников жилья – сложный и строго регламентированный процесс. От того, насколько грамотно он ведётся, зависит комфорт жильцов многоквартирного дома.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 755-97-04 (Москва)
+7 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 9
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий для Евгения Отменить ответ

  1. Лидия Маркова

    здравствуйте! подскажите, председателем правления ТСЖ должен быть председатель ТСЖ или нет?

    • Виктор Андреевич

      Согласно ст. 147 ЖК РФ Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.
      То есть председатель правления необязательно должен быть председателем ТСЖ.

    • starlei123

      Уважаемая Лидия. Председатель ТСЖ и председатель правления ТСЖ — это фактически и можно сказать и юридически одно и тоже лицо. ТСЖ имеет отличительные черты юридического лица, например от ООО или ПАО, где есть разные органы управления (общее собрание акционеров, правление, и т.д.). В ТСЖ орган управления — это председатель ТСЖ, который возглавляет правление ТСЖ. Успехов Вам.

  2. Елена

    Здравствуйте. Решили создать ТСЖ трех домов. нужна ли нам лицензия?

    • Николай

      Елена, лицензия должна быть у управляющей компании на осуществление своей деятельности, а для ТСЖ лицензия нужна лишь для ведения работ по обслуживанию инженерных сетей. Сама деятельность ТСЖ в лицензировании не нуждается.

    • Наталья

      Здравствуйте, Елена. Лицензирование деятельности этой организации не предусмотрено законом. Исключение составляет деятельность по обслуживанию инженерных сетей, т.е. ТСЖ без лицензии не может осуществлять добычу воды.

  3. Елена Гусева

    входит ли Акт о заливе квартиры в делопроизводство ТСЧЖ-органа самоуправления

    • Анатолий

      Здравствуйте Елена Гусева! Составление Акта о заливе или другом каком-либо бедствии в жил доме хозяйстве является обязанностью для всех организаций независимо от форм собственности.
      На основании Акта составляется опись и цена нанесенного ущерба
      Акт составляется на месте происшествия по результатам осмотра квартиры.

    • Евгения

      Здравствуйте. Елена. Если управления МКД осуществляется ТСЖ, то данный факт должен быть приобщён к делу о заливе, чем и должно заниматься ТСЖ.