Особенности организации управления ТСЖ: кто осуществляет и как

Управление ТСЖ

Управление товариществом собственников жилья производится через специальные органы, созданные при ТСЖ.

Вмешательство государства в процесс управления общим имуществом многоквартирного дома минимально. Работа строится по принципу самоуправления.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-61-68. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Как производится управление товариществом собственников жилья

Организация управления ТСЖЖилищный Кодекс РФ в его новой редакции не включает в себя понятия управления многоквартирным домом. Собственно управление таким объектом – это совместные самостоятельные действия собственников, направленные на обеспечение функционирования общедомовых коммуникации, а также использование придомовой территории и общей собственности.

Каждая общественная организация выбирает свой способ управления. Выбор способа зависит от количества квартир, платежеспособности членов товарищества, их финансовой дисциплинированности. Кроме того, стоит учитывать наличие на территории местонахождения объекта компаний, способных взять на себя управление жилья.

Если договора со сторонними организациями не заключаются, жители самостоятельно организуют управление домом. Для такой формы управления нужны люди, имеющие экономические и юридические знания, обладающие личностными качествами, необходимыми для взаимодействия с госструктурами.

Органы управления

Основной закон, регламентирующий деятельность товарищества собственников определяется статьёй 161 раздела 8 Жилищного кодекса.

Согласно законодательству органами управления товарищества собственников жилья являются:

Общее собрание

Общее собраниеВысший орган, в который входят все собственники. Обладает следующими компетенциями:

  1. Изменение Устава организации.
  2. Решение об её реорганизации или ликвидации.
  3. Избрание органов управления.
  4. Заключение договора с управляющей компанией.
  5. Определение размера платежей.
  6. Решение об использовании средств, получении займов, кредитов.
  7. Утверждение планов финансовой деятельности
  8. Оценка работы правления.
  9. Определение размера оплаты труда членов правления.
  10. Решение о сдаче в аренду имущества дома.

Иные вопросы и компетенции включаются в Устав также с согласия собрания. Уведомление о проведении Общего собрания вручается собственникам лицом, инициирующим созыв членов, в письменном виде. Каждый должен получить уведомление лично под расписку или заказным письмом з 10 дней до назначенной даты.

Уведомление должно содержать сведения о лице, инициирующем собрание, место, время проведения, повестка дня. Собрание считается состоявшимся при условии присутствия не менее 50% членов. Только в этом случае возможно принятия решения по повестке дня. Причем согласие с решением должны высказать не менее двух третей присутствующих.

Правление товарищества

Составить договор с гл.бухгалтером по совместительствуЧто это такое? Это — избираемый исполнительный орган. Его полномочия, периодичность созыва заседаний, сроки, на которые оно избирается, также определяются Уставом организации.

В его обязанности и полномочия входит:

  1. Заключение договоров с работниками, обслуживающими дом.
  2. Контроль за сбором средств.
  3. Ведение отчетности по финансово-хозяйственной деятельности, расходу средств.
  4. Созыв собрания и его проведение.
  5. Ведение документации по деятельности (составление уведомлений о проведении собраний, ведение протоколов заседаний и собраний, оформление решений собрания, оформление списков членов).
  6. Обеспечение удовлетворительного состояния общего имущества.
  7. Контроль за соблюдением обязанностей членов по содержанию общего имущества и прав собственников в отношении эксплуатации общего имущества.
  8. Представление интересов собственников.

Протокол правления ТСЖ — образец.

Управляющая компания

Организация, с которой товарищество может заключить договор по управлению работой. При такой организации управления все необходимые работы будут проводиться профессионалами, имеющими для этих целей технические возможности.

Взаимодействие с управляющей компанией производится на договорной основе. Услуги её оплачиваются из общих средств ТСЖ.

 

Кто входит в правление?

Кто входит в правление?В него могут входить собственники, лица с которыми заключены договора на управление товариществом. Количество членов зависит от общего числа собственников. Главным условием является нечетность числа лиц, входящих в орган. В составе обязательно определяются бухгалтер и секретарь.

Из числа лиц избирается ответственное, организующее работу органа – председатель правления. Срок полномочий его составляет 2 года. Должность председателя и членов Правления товарищества является оплачиваемой.

Председатель все свои действия (подпись платежных документов, совершение сделок) производит без доверенности от имени собственников. Он обязан контролировать ход работ по ремонту и обслуживанию имущества многоквартирного дома, ведение технической документации и бухгалтерской отчетности.

Председатель несет ответственность за организацию работы правления, состояние делопроизводства. Он также отчитывается перед собранием собственников за свою деятельность, деятельность управляющего и управляющей компании.

На должность может претендовать человек, обладающий психологической устойчивостью, так как в ходе работы ему необходимо будет решать спорные вопросы, испытывать давление со стороны жильцов и внешних организаций. Товарищество должно за счет собственных средств обеспечить обучение председателя на специальных курсах для получения сертификата.

Председатель – главная фигура в управлении многоквартирным домом. Фактически от его грамотных и умелых действий зависит благополучие существования всех жильцов. Именно он ответственен за осуществление решений правления, непосредственно контактирует с управляющей компанией и другими государственными органами.

После выбора председателя подаётся заявление в Единый реестр юрлиц для определения его прав действия от имени товарищества.

Законом РФ не предусмотрена ответственность председателя за убытки, возникающие при неэффективном управлении общим имуществом. В связи с этим Уставом необходимо определить их размер и порядок взыскания.

Для регламентации деятельности и осуществления контроля над ней, должна быть разработана инструкция по работе Председателя.

Размер оплаты труда председателя определяется собранием собственников и, как правило, составляет от 5 до 10 процентов от общей суммы расходов и доходов ТСЖ.

По окончании сроков полномочий Председателя, он сдает всю документацию, отчитывается за свою деятельность. Общим собранием выбирается новый кандидат, который в свою очередь набирает состав правления.

Если действия руководителя и его команды признаются удовлетворительными, тот же состав может быть избран на новый срок.

Порядок и форма отчета председателя перед собственниками не определяется законодательством РФ, поэтому он должен быть закреплен в Уставе.

Роль ревизионной комиссии в товариществе

В структуру ТСЖ обязательно должен входить контролирующий орган. Эти функции исполняет ревизор или ревизионная комиссия. Она осуществляет контроль над ведением финансово-хозяйственной деятельности. Результаты ревизии предоставляются общему собранию собственников.

Ревизионная комиссия только знакомит собственников с результатами проверки деятельности органов управления. В случае несогласия с результатами их работы члены товарищества могут потребовать его смещения и возмещения причиненных убытков.

Должно ли ТСЖ заключать договор управления?

Управляющая компанияЗачастую Председатель не может или не хочет оставить свою основную работу для осуществления деятельности в товариществе. В этом случае возникает необходимость привлечь стороннее лицо для управления многоквартирным домом.

Управляющая компания – еще один орган, осуществляющий деятельность товарищества. Это организация, которой оно доверяет осуществление руководства. С нею заключается юридический договор.

Задачами управляющей компании является поддержание систем дома в рабочем состоянии для того, чтобы жильцы находились в комфортных условиях. Перечень обязанностей компании составляется общим собранием и правлением. После этого выбирается управляющая компания и с нею составляется договор.

Прежде чем выбрать управляющую компанию, узнайте о её деятельности в сфере ЖКХ. Ознакомьтесь с отзывами о ней. Чтобы выбрать из нескольких претендентов, попросите каждого составить план развития дома и предложения о методах улучшения его обслуживания.

После выбора компании с нею составляется договор.

Заключение договора с управляющей компанией – обязательное условие сотрудничества с нею.

Типового договора не существует, и многие управленцы пользуются этим и заключают договора на выгодных для себя условиях. Документ регламентирует порядок предоставления услуг по содержанию и ремонту общеквартирного имущества, коммунальных услуг, иных направлений по организации жизнедеятельности ТСЖ.

Договор с управляющей компанией заключается исключительно на добровольной основе с согласия общего собрания собственников. Управляющая компания не вправе навязывать свои, условия, не совпадающие с интересами собственников.

Для утверждения условий договора свое согласие должно выразить большее количество членов товарищества.
Договор с управляющей компаниейВ договор управления необходимо включить пункты:

  1. Список имущества, передаваемого в управление.
  2. Перечень работ по содержанию, ремонту общедомового имущества.
  3. Список предоставляемых жильцам коммунальных услуг.
  4. Порядок определения стоимости работ и услуг.
  5. Порядок выполнения контроля за деятельностью УК.

Нельзя подписывать договор в случае отсутствия в нем следующих пунктов:

  • Перечень имущества многоквартирного дома.
  • Список работ и услуг ЖКХ.
  • Ответственность управленцев за неисполнение условий договора.
  • Порядок и сроки рассмотрения жалоб, запросов членов ТСЖ.
  • Право жителей дома контролировать показания общедомовых приборов учета.

Договор с организацией заключается на срок от года до пяти лет, в простой письменной форме.

Копия договора должна быть на руках у собственников жилья для осуществления контроля над работой УК.

К договору в обязательном порядке следует приложить техпаспорт здания с описанием его оборудования, оснащения коммуникациями и их состоянием.

Жилищным кодексом РФ устанавливается обязательное обеспечение свободного доступа к информации о деятельности управляющей компании, порядка установления тарифов на коммунальные услуги.

Образец договора управления.

Нужна ли лицензия ТСЖ на управление многоквартирным домом?

Лицензирование деятельности этой организации не предусмотрено законом.

Исключение составляет деятельность по обслуживанию инженерных сетей. В частности без лицензии товарищество не может осуществлять добычу воды.

Кроме того, местные власти могут принять подзаконные акты, предусматривающие получение разрешения на другие виды деятельности и осуществляют проверку деятельности правлений ТСЖ.

Управляющие компании обязаны получать лицензию на осуществление собственной деятельности — закон об этом введен в действие 01.05.2015г. Таким образом, управляющая компания, с которой заключается договор собственниками жилья, должна быть обязательно лицензированной.

Делопроизводство правления

Правление обязано вести следующие документы:

  1. Протоколы заседаний. Ведутся на каждом собрании. В них включается описание решаемых вопросов, содержание выступлений присутствующих.
  2. Решения правления. Оформляются по итогам проведения каждого собрания. Это фактически руководство к действиям на ближайшее время. Решение собрания является обязательным для исполнения членами правления, управляющей компанией и всех членов ТСЖ.

Надзор государства

Прокурорский надзорДеятельность товарищества собственников контролируется государством. До недавнего времени органы госконтроля не занимались проверкой деятельности товариществ, и в этой сфере возникало много проблем.

В настоящее время надзор за деятельностью органов самоуправления в сфере эксплуатации жилфонда взят под контроль органами прокуратуры.

Прокурорский надзор осуществляется по жалобам граждан о нарушении органами самоуправления прав собственников жилья. Такие жалобы могут быть как индивидуальными, так и коллективными.

Прокуратура проводит проверку деятельности правления и управляющей компании ТСЖ и, в случае выявления нарушений, обращается от имени граждан в суд.

Органы прокуратуры могут подавать исковые заявления по коллективным жалобам. Отдельный собственник должен подавать иск самостоятельно, за исключением тех случаев, когда такое обращение невозможно по каким-либо причинам (состояние здоровья, возраст, недееспособность гражданина).

Кроме проверок по жалобам граждан, прокуратура также проводит неплановые проверки деятельности органов самоуправления по поступившим сигналам о правонарушениях. Основную долю нарушений несут в себе неправильно составленные положения и договоры по деятельности организаций.

В случае нарушения прав собственников жилья в многоквартирном доме правлением или управляющей компанией, жильцы подают коллективную жалобу в органы прокуратуры, в которой описывают факты нарушений, сведения о недобросовестности исполнения обязанностей председателя или управляющего.

Организация управления товариществом собственников жилья – сложный и строго регламентированный процесс. От того, насколько грамотно он ведётся, зависит комфорт жильцов многоквартирного дома.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-61-68 (Москва)
+7 (812) 627-14-94 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Подписывайтесь на обновления по E-Mail: 

Расскажите друзьям!

Комментариев: 3
  1. Елена Гусева

    входит ли Акт о заливе квартиры в делопроизводство ТСЧЖ-органа самоуправления

    • Анатолий

      Здравствуйте Елена Гусева! Составление Акта о заливе или другом каком-либо бедствии в жил доме хозяйстве является обязанностью для всех организаций независимо от форм собственности.
      На основании Акта составляется опись и цена нанесенного ущерба
      Акт составляется на месте происшествия по результатам осмотра квартиры.

    • Евгения

      Здравствуйте. Елена. Если управления МКД осуществляется ТСЖ, то данный факт должен быть приобщён к делу о заливе, чем и должно заниматься ТСЖ.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-61-68Москва +7 (812) 627-14-94Санкт-Петербург
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики