+7 (499) 350-61-68Москва +7 (812) 627-14-94Санкт-Петербург

Содержание общего имущества ТСЖ: что входит в собственность?

Разграничение имущественных прав

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создаётся с целью наиболее эффективного и оптимального управления общедомовой собственностью.

Соответственно, собственность делится на две категории:имущество ТСЖ и общее имущество владельцев помещений. Из статьи вы узнаете, что является собственностью ТСЖ.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-61-68. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Имущество владельцев жилья

Согласно статье 36 ЖК РФ общим имуществом считается то, которое используется для обслуживания двух и более помещений:

  • лифты, коридоры, лестничные клетки, подвалы и чердаки;
  • помещения, отведённые для удовлетворения социально-бытовых потребностей;
  • инженерное и техническое оборудование, находящееся как внутри, так и за пределами помещения;
  • крыши и технические ограждения;
  • придомовая территория.
Могут быть созданы новые объекты долевой общественной собственности, например, спортивная или детская площадка, за счёт использования целевых взносов состоящих и не состоящих в товариществе граждан.

Решение о создании нового имущества принимается на собрании членов ТСЖ.

Обязанности по содержанию общего имущества

Обязанности по содержаниюДля того чтобы реализовать обязанности по содержанию общедомового имущества, владельцы прав собственности могут стать членами ТСЖ либо должны заключить договор с товариществом собственников жилья, на основании которого организации делегируются все права на проведение подобного рода действий.

В договоре прописывается тот факт, что финансовое бремя по обслуживанию дома лежит на печах собственников независимо от их членства в ТСЖ пропорционально доли собственности, но с граждан, не являющихся членами товарищества, взимается плата только на содержание имущества, но не на приобретение новых объектов собственности или дополнительных услуг, например, по охране двора или автостоянки.

Размер оплаты определяется сметой доходов/расходов, утверждённой собранием.

Согласно правилам, утверждённым Постановлением Правительства РФ от № 491, размер регулярных платежей определяется общим собранием и является обязательным для всех.

В сфере деятельности по обслуживанию общей собственности оказываются следующие моменты:

  • осуществление работы в рамках устава;
  • представление интересов собственников;
  • заключение договоров с обслуживающими и ремонтными организациями;
  • контроль за исполнением пунктов, прописанных в заключенных договорах;
  • выбор обслуживающих и ресурсоснабжающих компаний;
  • принятие оплаты за коммунальные услуги и взносы,
  • перечисление средств по договорам;
  • выполнение обязательных платежей;
  • определение сметы и регулярность платежей собственников;
  • требование своевременной оплаты;
  • страхование общего имущества.

Содержание общего имущества ТСЖ: что входит?

Содержание общего имуществаСогласно статье 151 ЖК РФ собственность самого товарищества — это движимое и недвижимое, расположенное внутри и вне дома имущество. В состав могут входить:

  • помещения для обслуживания деятельности ТСЖ;
  • инвентарь;
  • оргтехника;
  • мебель;
  • расходные материалы,

использование которых обязательно для исполнения предусмотренных в уставе задач.

ТСЖ обладает правом приобретать имущество за счёт членских взносов, если таковое приобретение осуществляется для достижения уставных целей организации.

Товарищество не имеет возможность отчуждать, а, следовательно, и приобретать долевую собственность. Однако по решению владельцев долевой собственности такое имущество по решению общего собрания может быть передано товариществу в пользование.

Всякое приобретение нового движимого имущества ТСЖ фиксируется в бухгалтерских проводках и имеет документальное сопровождение и подтверждение (чек, договор или пр.). Право собственности на недвижимое имущество регистрируется в соответствующих правоустанавливающих документах, где собственником обозначается товарищество.

В распоряжение ТСЖ может быть приобретена та собственность, которая принадлежала собственникам, но для использования в целях, отличных от проживания. К примеру, это могут быть различные нежилые помещения на первом этаже, которые использовались для обустройства магазинов, аптек, ателье и т. п.

Содержание и приобретение имущества товарищества ведётся за счёт членских взносов собственников жилья. На эти средства ТСЖ вправе приобретать то, что напрямую связано с достижением целей, оговоренных в уставе.

За счёт этих средств выплачивается заработная плата администрации и обслуживающему персоналу

Помещение

Помещение для правления и обслуживающего персонала может быть выделено из части долевой собственности. Такое решение принимается всеми собственниками. Может быть выделена территория в коридоре, подвале, на техническом этаже либо может быть приобретено отдельное помещение в доме на средства членов ТСЖ.

Помещение должно иметь доступ к электро- и теплосети, средства для хранения документации (договоров, бухгалтерской отчётности), а при условии наличии кассового аппарат для приёма взносов и платежей – систему охраны.

Отношения между собственниками нежилых помещений и товариществом

Споры по нежилому помещениюСложность взаимоотношений между ТСЖ и владельцами нежилых помещений кроется в противоречии между, с одной стороны, Жилищным Кодексом и ФЗ №72 от 1996 г., где определено определяется право долевой собственности на нежилые помещения, а с другой стороны, Постановлением ВС РФ N 3020-1 «О разграничении государственной собственности…» (1991), Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий… №2284, 1535, в которых говорится о передаче подобных помещений в собственность администрации населённого пункта или же о возможности приватизации таких объектов, определяемых как самостоятельные.

Что касается последнего момента, то зачастую такие помещения не могут быть выделены из общей собственности, и в них часто расположены коммуникации и инженерное оборудование, работа которых направлена на обслуживание дома.

Закрытие свободного доступа к ним для проведения регламентных или аварийных работ может стать предметом спора между ТСЖ и собственником.

Немало вопросов возникает и по поводу участия собственников нежилых помещений в общедомовых расходах на его содержание. В данном случае вопрос решается подписанием договора между ТСЖ и владельцем

  • на право долевого участия в пользовании и расходах или
  • на управление общей собственностью.

Жилищный Кодекс в этом смысле обязывает всех собственников как жилых, так и нежилых помещений вне зависимости от того, пользуется он или нет общим имуществом, нести равное бремя по содержанию недвижимости.

Размер оплаты содержания может быть установлен на общем собрании либо пропорционально доли, либо иметь повышающий коэффициент в отношении владельцев нежилых помещений.

Что предусмотреть в договоре

Снятие показаний счетчикаТакой договор имеет форму несколько отличную от той, которая показана на случай урегулирования отношений между владельцем жилого помещения, не являющимся членом ТСЖ, и самим товариществом. Помимо обязательных условий, как то:

  • перечисления имущества в общей долевой собственности;
  • перечня предоставляемых услуг, направленных на содержание;
  • определения стоимости содержания дома

следует обязательно определить:

  • порядок доступа к инженерному и коммуникационному оборудованию для проведения осмотра и ремонта;
  • возможность снятия показаний со счётчиков;
  • право пользования общедомовым имуществом;
  • распределение ответственности по уходу за земельным участком около нежилых помещений.

Отдельный договор между сторонами составляется на предмет поставки коммунальных услуг, поскольку поставщикам трудно отделить одни помещения от других и проще иметь одного потребителя в лице ТСЖ.

Договор ТСЖ с собственником нежилого помещения — образец.

Как оформить нежилое помещение в собственность ТСЖ

Как уже говорилось, товарищество может выступать собственником недвижимости, в том числе, и нежилых помещений, но только если оно приобрело их в результате акта дарения, покупки и тому подобных действий, описываемых ГК РФ.

Как же может ТСЖ стать владельцем общей собственности пусть даже и нежилой? В этом случае только собранием всех собственников долевого имущества может быть принято решение о продаже этого имущества ТСЖ.

Все отношения между собственниками независимо их участия в ТСЖ регламентируются федеральными законами, Жилищным Кодексом и постановлениями Правительства.

Во избежание трений и судебных рассмотрений любые операции со стороны ТСЖ должны осуществлять с одобрения собственников. С владельцами нежилых помещений отношения устанавливаются на базе заключенных договоров по предоставлению коммунальных услуг и участию в содержании общедомовой собственности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-61-68 (Москва)
+7 (812) 627-14-94 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 10
  1. Татьяна

    Здравствуйте, в нашем доме создали ТСН, проверили через Росреестр нежилое помещение и оказалось, что есть у нежилого помещения правообладатель — сначала РФ — собственность, затем МО РФ — оперативное управление. На тот момент собственников в доме еще не было, распределение квартир было позже. Дом сейчас передан на баланс города. Никто прав на помещение до сих пор не предъявлял. Собственники квартир уже ничего сделать не могут? Спасибо

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Хорошо бы ещё знать, что хотят собственники? Вы ведь не пишете. Если по данным выписки из Росреестра собственник определён, то его право охраняется законом, и объясняться с третьими лицами обязанности у него нет. Собственники иных помещений (жилых/нежилых) вправе распоряжаться/владеть/пользоваться только теми помещениями, права на которые у них зарегистрированы.
      Обоснование: ГК РФ (статьи 212, 214).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 350-61-68Москва +7 (812) 627-14-94Санкт-Петербург
    • Константин

      Здравствуйте Татьяна, непонятно для чего вам необходимо установить собственника данного помещения. Поскольку оно передано в оперативное управление в МО, значит нужно обращаться в орган местного самоуправления.

    • Анна

      Здравствуйте, Татьяна. Если вы желаете приобрести данное помещение в собственность, то вам необходимо обратиться в МО РФ и выяснить, до сих пор ли они собственники нежилого помещения.

  2. Вадим Семёнов

    Добрый день! С января 2017 года в нашем доме форма правленияТСж, до этого была УК. В чем состоит разница в начислении платы за содержание здания и технический ремонт. Пока я не вижу разницы в оплате этих пунктов. Тогда зачем ТСЖ, если «коммуналка» такая же? Разъясните выгоду. Заранее благодарю.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      В первую очередь основные тарифы по ЖКУ регулируются нормативными актами, в соответствии с которыми чуть более детальное регулирование производится местными комиссиями по тарифам. Однако, ТСЖ это товарищество собственников жилья, что подразумевает, что оно может не только частично менять тарифы, но и распределять полученные средства по своему усмотрению. Правда, не все и не во всех случаях.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Вадим. Выгода ТСЖ заключается в том, что собственники жилых помещений в МКД сами управляют своим домом, оплачивают счета и контролируют, куда эти средства направляют. Т.е. все решения принимаются на собрание собственников жилья. На экономию по оплате ком. услуг создание ТСЖ не всегда влияет, ком. услуги могут даже быть больше, чем при УК.

  3. Кристина Мартынова

    Здравствуйте наш дом управляется ТСЖ.На первом этаже расположены нежилые помещения в которых находятся коммерческие организации.Являются данные помещения собственостью ТСЖ или ими управляет КУМИ?

    • Екатерина

      Здравствуйте, Кристина. Кто собственник данных помещений, вы можете узнать обратившись непосредственно в Рос реестр.

    • Alekcandra

      Для ответа на ваш вопрос необходимо уточнить информацию: Кто является собственником нежилых помещений расположенных на первом этаже? Коммерческие организации? При этом не важно-физические или юридические лица. В данном случае закон не делает различий в праве собственности.
      И тогда управление этими помещениями у ТСЖ

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-61-68Москва +7 (812) 627-14-94Санкт-Петербург
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики