Правила составления заявления о расторжении договора аренды нежилого помещения. Образец претензии

Договор аренды нежилого помещения заключается на определенных условиях, с указанием прав и обязанностей сторон. Нарушение прописанных в соглашении пунктов может привести к расторжению сделки по инициативе как арендодателя, так и арендатора. Первым шагом к устранению разногласий или полному прекращению обязательств является составление письма-претензии.

Показать содержание

• Претензия к арендодателю
• Для чего необходим документ?
• Что указывается в претензии?
• Как правильно составить?
• Действия в случае отказа арендодателя: подача иска в суд
• Подводные камни

Претензия к арендодателю

Согласно ст. 450 ГК РФ, основания для расторжения сделки должны быть существенными, т. е. несоблюдение заключенного договора приводит к значительному ущербу для пострадавшей стороны. Причины, по которым арендатор может расторгнуть договор аренды нежилого помещения, указаны в ст. 620 ГК РФ.

1. Собственник имущества или арендатор, сдающий помещение в субаренду, отказываются передавать объект и документы на него нанимателю.
2. Арендодатель чинит препятствия арендатору в эксплуатации недвижимости. Например, ограничивает доступ в помещение или отключает объект от коммуникационных сетей.
3. Арендуемая недвижимость имеет существенные недостатки, которые усложняют его использование. Условием для признания судом этого основания является отсутствие информации у арендатора об имеющихся дефектах объекта при подписании договора аренды и невозможность их визуального обнаружения при приемке помещения. В данной ситуации суд нередко назначает независимую экспертизу для выявления лиц, по вине которых возникли эти неполадки.
4. Арендодатель отказывается или уклоняется от проведения капитального ремонта объекта в указанные в соглашении сроки или, если данный пункт в договоре отсутствует, в разумные сроки. Под капитальным ремонтом понимается замена или реконструкция основных частей помещения. Суд принимает это основании в случае, если в договоре аренды обязанность по проведению данного ремонта не возложена на нанимателя.
5. Разрушение или порча недвижимости, делающее дальнейшую эксплуатацию помещения по назначению невозможным. Причем обстоятельства, приведшие к данной ситуации, не зависели от воли арендатора. Это могут быть стихийные бедствия, пожары, затопления и другие непредвиденные причины.
6. Наниматель не был проинформирован о наличии права собственности на арендуемую недвижимость у третьих лиц.
7. Иные существенные нарушения арендодателем пунктов заключенного договора аренды нежилого помещения.

Для применения этого основания, инициатор разрыва сделки должен представить доказательства наличия четырех условий, указанных в законе:

• на момент заключения соглашения стороны не предполагали подобного изменения обстоятельств;
• изменение обстоятельств было вызвано неподконтрольными арендатору причинами, которые он не смог преодолеть несмотря на добросовестно и полной мере предпринятые усилия;
• сохранение условий заключенного договора без изменений, принесло бы нанимателю значительный ущерб и лишило бы тех преимуществ, на которые он рассчитывал при подписании соглашения;
• условия договора и обычаи делового оборота не накладывают риск изменения обстоятельств на арендатора.

Подробно о том, какие есть основания для расторжения договора аренды нежилого помещения и каков порядок процедуры, мы рассказывали в отдельной статье.

Для чего необходим документ?

Для досрочного расторжения договора аренды обязательно предоставление арендатором другой стороне письма-претензии. При принятии арендодателем ответственности за указанные в претензии нарушения и их исправлении, возможно дальнейшее сотрудничество или взаимное решение о прекращении арендных отношений. О правилах составления соглашения о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений читайте тут.

В ином случае этот документ позволит обозначить факт нарушения соглашения арендодателем в суде и наниматель будет вправе потребовать возмещения ущерба и досрочного расторжения договора аренды.

Следует знать, что фактическое освобождение помещения арендатором, не является основанием для досрочного расторжения договора аренды, т. е. это не освобождает от уплаты аренды и других прописанных в соглашении платежей. Арендные отношения считаются оконченными только после расторжения договора в мирном или судебном порядке и передачи недвижимости собственнику по письменному акту.

Что указывается в претензии?

Начало письма должно содержать информацию об арендуемом имуществе и основных пунктах и условиях заключенного договора. Далее указываются, какие условия соглашения были нарушены арендодателем, подробно описывается суть нарушения. Обязательно даются отсылки на пункты нормативных актов, которые регламентируют выполнение данных условий договора аренды.

Претензии и требования должны быть правильно и понятно сформулированы, указаны разумные или регламентированные законодательством сроки их исполнения. Описаны дальнейшие действия арендатора, если арендодатель не предпримет никаких мер для урегулирования вопроса.

Требования, указанные в претензии, не должны противоречить условиям сделки и законам РФ.

Как правильно составить?

Письмо-претензия обязательно оформляется в письменном виде и должна содержать следующую информацию:

1. В начале письма указываются данные составителя заявления и его получателя.
2. Наименование документа, в котором обязательно указывается слово «претензия», предмет и основание требования. Пример: «Претензия об устранении препятствий к эксплуатации арендуемого объекта».
3. Реквизиты договора аренды нежилого помещения и акта приема-передачи (о том, как составить акт возврата (приема-передачи) нежилого помещения по договору аренды и каковы последствия его отсутствия, можно узнать здесь). Пример: «На основании договора аренды нежилого помещения №__ от ______ (далее Договор), заключенного между ______ (далее Арендодатель) и _______ (далее Арендатор).
4. Информация об арендуемой недвижимости: наименование, описание помещения, полный адрес.
5. Указание пунктов и условий договора, которые нарушил арендодатель. Пример: «Пункт 2.1 Договора содержит обязанность Арендодателя предоставить помещение в аренду Арендатору с 01.02.2019 года».
6. Подробное описание сути нарушения, обязательно для предъявления документа в суд. Пример: «Согласно Договору, Арендодатель был обязан предоставить Арендатору нежилое помещение в аренду не позднее 01.02.2019 года. Однако по прошествии данного срока, Арендатору не был предоставлен доступ в помещение, Арендодатель от встреч и объяснения причин отказа в доступе уклоняется».
7. Ссылки на нормы законодательства, которые были нарушены. Пример: «На основании изложенного и п. 1 ст. 620 ГК РФ».
8. Приведение письменных доказательств нарушения и перечень прилагающихся к этим доказательствам документов.
9. Указание на недопустимость несоблюдения принятых обязательств и отказа от них (ст. 309—310 ГК РФ).
10. Требование об устранении допущенных нарушений и сроки исполнения. Пример: «Требую предоставить доступ в арендуемое помещение до _____».
11. Обозначение намерения обратиться в суд в случае игнорирования претензии арендодателем.
12. Дата составления, подпись.

Действия в случае отказа арендодателя: подача иска в суд

По истечении указанного в претензии срока арендатор имеет право обратиться с иском в суд. Для этого следует собрать пакет необходимых документов:

• договор аренды нежилого помещения;
• акт приема-передачи недвижимости (возврата);
• копия претензии с отметкой о получении или почтовым уведомлением;
• доказательства нарушения условий договора и закона;
• квитанция об оплате госпошлины.

Исковое заявление содержит следующую информацию:

• наименование судебного органа;
• полные данные сторон договора аренды;
• контактная информация истца и ответчика;
• реквизиты договора;
• полные данные арендуемого объекта;
• причины досрочного расторжения договора, с указанием доказательств нарушения;
• требование к арендодателю;
• перечень приложенных документов;
• дата составления и подпись истца.

Исковое заявление подается в Арбитражный суд по месту регистрации ответчика или в тот, что указан сторонами в договоре аренды. Согласно ст. 152 АПК РФ, срок рассмотрения иска судом не должен превышать трех месяцев. В этот промежуток времени входит рассмотрение заявления, разбирательство по делу и вынесение решения.

На размер госпошлины влияют:

• гражданско-правовой статус истца;
• характер заявления;
• если заявление имущественного характера, размер госпошлины можно рассчитать из суммы иска.

Подводные камни

Попытки досрочного расторжения договора аренды могут вызвать ряд проблем, которые следует учитывать при принятии решения.

1. Судебные инстанции не всегда удовлетворяют подобные заявления по причине:
   • доказательства нарушения недостаточны для вынесения решения;
   • основания для расторжения не относятся к перечисленным в ст. 620 ГК РФ;
   • изменения обстоятельств (при ссылке истцом на ст. 451 ГК РФ) не признаны судом существенными.
2. Собственник может потребовать дополнительной платы для заключения сделки.
3. Высокая сумма неустойки, прописанная в договоре, в случае неисполнения обязательств.

При заключении договора аренды нежилого помещения следует обязательно включить в него условия прекращения арендных отношений по инициативе одной из сторон.

Для признания претензии законной нужно подробно описать в ней суть проблемы, дать ссылки на конкретные нормы закона и пункты соглашения, иметь доказательства передачи письма ответчику. Неисполнение сторонами обязательств по договору аренды влечет за собой судебные разбирательства и санкции в виде штрафов, возмещений убытков, возврата средств и т. д.