Как снять в аренду офис на день, неделю, месяц? Особенности краткосрочных сделок

Передача в пользование офисов на условиях краткосрочности как направление в бизнесе появилась в России недавно. Причиной этому явилась потребность компаний, мелких и не очень, в офисных помещениях без оформления длительных обязательств. Это довольно удобно, если у компании нет возможности либо необходимости снимать офис на длительный срок.

Показать содержание

• Что говорит законодательство?
• Особенности краткосрочного договора
На день или сутки      На неделю     На месяц     
• Обязательно ли заключать договор при съёме помещения на короткий срок?
• Требуется ли заверение или регистрация?
• Можно ли продлять такие сделки?
• Риски, подводные камни и узкие места

Что говорит законодательство?

В зависимости от срока действия различают договоры:

• краткосрочные – на срок менее года;
• долгосрочные – на срок более года;
• бессрочные ― без указания срока действия.

Аренда на короткий срок, как правило, интересна малому бизнесу ― физическим лицам и мелким предприятиям, которые не нуждаются в долгосрочной аренде офисного помещения. Это позволяет не тратить время на его регистрацию и сэкономить на оплате госпошлины.

В соответствии с п. 2 ст. 333.18 НК РФ государственная пошлина за регистрацию аренды сроком более года составляет для юридических лиц 22 тыс. рублей, для физических лиц — 2 тыс. рублей.

Обычный срок, на который заключается краткосрочная аренда, составляет 11 месяцев. Такой формат арендного обязательства довольно удобен и позволяет в дальнейшем его пролонгировать на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не против продолжения отношений.

Долгосрочные договоры аренды, заключаемые на срок более 1 года, подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ) и вступают в силу с момента такой регистрации. Сделка, не прошедшая государственную регистрацию, считается не заключённой. В случае возложения обязанности регистрации сделки на одну из сторон, вторая вправе потребовать исполнения этой обязанности от другой стороны в судебном порядке.

Бессрочные обязательства имеют начало аренды ― дату заключения, и не имеют срока окончания. Такие обязательства действуют бессрочно, не регистрируются и расторгаются при условии уведомления стороны о своём желании расторгнуть сделку за 3 месяца до ее прекращения. (ст. 610 ГК РФ).

Особенности краткосрочного договора

«Офисы на час» ― один из популярных видов бизнес-аренды сегодня. 90% заявок на аренду офисных помещений поступает от представителей малого бизнеса ― компаний, предпринимателей с товарооборотом до 10 милн. руб. в год и численностью сотрудников до 30 человек, реже фрилансеров.

Преимуществом краткосрочной аренды являются:

• помещение имеет ремонт и необходимое офисное оборудование;
• решены вопросы с обслуживанием офиса (содержание, уборка, охрана);
• при развитии или сокращения бизнеса можно поменять место расположения офиса;
• аренда в престижном месте с необходимой инфраструктурой.

Найти краткосрочную аренду несложно. Для поиска нужного варианта необходим интернет и запрос в поисковой строке необходимого варианта помещения. Множество специализированных компаний предлагают линейку «упакованных» офисных помещений на любой вкус, размер и кошелек.

На день или сутки

Почасовая или посуточная аренда на день подойдёт для предпринимателей и самозанятых специалистов, для авторов обучающих курсов, коучей, иных представителей инфобизнеса, снимающих офис для встреч с подписчиками или студентами обучающих групп, для тренингов и семинаров. Снять такие офисы можно в:

• коворкингах;
• бизнес-центрах;
• бизнес-инкубаторах.

Цена краткосрочной аренды зависит от многих факторов и ощутимо выше, чем долгосрочный вариант.

На неделю

Снимаются в крупных торговых молах и офисных центрах. Потребность в таких офисах есть у интернет-предпринимателей, устраивающих распродажи товаров интернет-магазинов, и начинающих бизнесменов. Это могут быть:

• офисные помещения;
• торговые прилавки;
• склады.

На месяц

Аренда офиса на срок от несколько недель до месяца удобна для крупных компаний, желающих открыть представительство в другом регионе. Такой формат аренды дает возможность без лишних затрат провести исследования на предмет открытия филиала или представительства в нужном городе. Стоимость аренды на месяц незначительно отличается от долгосрочной, а в ряде случаев практически не имеет отличий.

Обязательно ли заключать договор при съёме помещения на короткий срок?

Арендуя помещение на короткий срок заключать договор аренды недвижимости под офис нужно. Устная договорённость не имеет юридической силы при передаче в пользование недвижимого имущества и в случае спорных моментов доказать в суде будет что-либо довольно сложно (ст. 621 ГК РФ).

Требуется ли заверение или регистрация?

По общему правилу краткосрочные сделки не требуют государственной регистрации и нотариального удостоверения. При желании, в целях обеспечения исполнения своих обязательств стороны могут договориться о заверении сделки у нотариуса.

Можно ли продлять такие сделки?

При заключении «аренды на час» договор может пролонгироваться, если ни одна из сторон не возражает против его продолжения и помещение продолжает оставаться в пользовании у арендатора. Договор может быть продлён на новый срок по соглашению сторон на тех же условиях.

Арендодатель также вправе не продлевать аренду с действующим арендатором и передать помещение другому желающему, даже если предыдущий добросовестно выполнял свои обязанности и хотел бы продолжить аренду. В этом случае арендодатель вправе отказать бывшему арендатору в передаче офиса на новый срок либо предложить аренду офиса на других, менее выгодных для него условиях.

Риски, подводные камни и узкие места

При заключении договора краткосрочной аренды следует обратить внимание на следующие важные моменты:

1. Сделка, заключённая неуполномоченным лицом, является недействительной. Поэтому перед заключением договора краткосрочной аренды следует внимательно изучить ее условия и убедиться, что арендодателем является собственник помещения либо его доверенное лицо. Данный факт можно проверить, запросив выписку из ЕГРН, в котором указан собственник имущества и его статус.
2. При заключении краткосрочного обязательства нужно обращать внимание на условие внесения так называемого страхового депозита ― суммы, равной минимальному размеру арендной платы. Это излюбленный приём арендодателей коммерческой недвижимости, направленный на сохранение своих доходов в случае, если другая сторона по сделке захочет выйти из нее досрочно.
3. При досрочном прекращении договора по инициативе арендатора страховой депозит остаётся в «кошельке» арендодателя в качестве штрафа. Законодательно от такого условия отказаться нельзя, поскольку договор — это соглашение двух сторон по использованию переданного имущества.
   Условия пользования офисом определяются его собственником, поэтому, если предусмотрен страховой депозит отказаться от него вряд ли удастся. В этом случае при заключении договора лучше сразу внимательно изучить его условия о досрочном расторжении.
4. В условиях сделки нужно обратить внимание на порядок оплаты коммунальных услуг, услуг связи, охраны офиса и т.д. В большинстве случаев арендодатели не указывают эти платежи в составе арендной платы и после заключения договора эти затраты возникают у арендатора в виде «приятного» бонуса, который он должен будет платить дополнительно к арендной плате.

Таким образом, заключать договор аренды офиса можно на любой срок и на тех же условиях, что и сделки на длительные сроки. Отличием является отсутствие государственной регистрации и цена, которая всегда выше, чем в добычных договорах.