8 (800)  302-76-94

Что такое дифференцированные платежи по ипотеке? Какие банки работают с этой схемой погашения займа?

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

Погашение кредита можно осуществлять двумя способами. Большинству заемщиков известен один из них, когда заем гасится равными взносами. Но есть еще одна схема, когда текущие платежи каждый месяц разные. Это называется дифференцированной схемой платежа. В некоторых случаях такой вариант более выгоден для заемщика.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Как производится расчет?

Экономическая наука предлагает два варианта расчета платежей по кредиту.

  1. Первый – аннуитетные. В этом случае сумма к оплате каждый раз одна и та же.
  2. Второй вид – дифференцированные платежи. Их особенность состоит в том, что заемщик каждый месяц вносит различные суммы. Сумма к оплате состоит из двух частей.
    • Первая – постоянная. Она определяется как общая сумма кредита, деланная на количество периодов (как правило, месяцев).
    • Вторая зависит от остатка задолженности. Именно на нее начисляются проценты. Даже если процентная ставка не изменилась, в следующий раз сумма будет другая, так как база для начисления процентов будет иной.

Об аннуитетных и дифференцируемых платежах по ипотеке мы писали тут, а о том, что из них лучше выбрать, говорится здесь.

Формула

В случае дифференцированного платежа его размер определяется по формуле:

П = К * (СтП + 1 / Пр), где:

  • П – размер платежа;
  • К – сумма (тело) кредита;
  • СтП – величина ставки процентов;
  • Пр – количество периодов.

Если подразумевается ежемесячное погашение, то годовую ставку надо поделить на 12, т.е. определить, какой процент уплачивается за месяц.

Пример

Клиент взял ипотеку в сумме 2,4 млн. руб. на срок 20 лет под 12% годовых. Схема платежей – дифференцированная. Расчет будет выглядеть следующим образом.

  1. Сначала определяется постоянная составляющая взноса. Для этого тело кредита делится на количество месяцев (12 * 20 = 240 мес.): 2400000 / 240 = 10000 руб.
  2. Далее определяем процентную ставку за один месяц: 12% / 12 мес. = 1%.
  3. Первый платеж по процентам составит: 2400000 * 1% = 24000 руб.
  4. Общий размер платежа составит: 10000 + 24000 = 34000 руб.
  5. Во второй месяц остаток долга равен: 2400000 – 10000 = 2390000 руб.
  6. Процент по окончании второго месяца: 2390000 * 1% = 23900 руб.
  7. Взнос во второй месяц: 10000 + 23900 = 33900 руб.

Дальнейшие расчеты делаются аналогично.

По каким критериям выбирать финансовую организацию?

Основных критериев, по которым заемщику следует выбирать банк для получения ипотеки, несколько.

  1. Размер процента – то, на что потенциальные клиенты в первую очередь обращаются внимание. Но дифференцированный платеж выгоден прежде всего для долгосрочных кредитов, к которым относится ипотека. Поэтому есть смысл предварительно посчитать, какая получится переплата.

    Это можно сделать вручную по формуле, скачать или сделать самому шаблон в Excel, либо воспользоваться кредитными калькуляторами, которые есть на сайте любого банка.

    Вполне может оказаться, что даже по кредиту с более высоким процентом, но с дифференцированным платежом, переплата окажется меньше, чем по аннуитету с меньшими начислениями.
  2. Принимая во внимание то, что первые выплаты достаточно высокие, следует изучить требования банка к клиенту. Не исключено, что уровень платежеспособности окажется недостаточным для нужной суммы.
  3. Количество информации на сайте кредитной организации и способ ее подачи. Надежные банки размещают достаточно сведений для того, чтобы заемщик мог предварительно ознакомиться с условиями. При этом подают они ее так, чтобы разобраться мог даже человек, не подкованный в финансах.
  4. Отзывы. Они помогут составить впечатление об уровне обслуживания в этой организации.

По этим критериям можно отобрать несколько банков, а потом остановиться на том, который сотрудничает с предприятием клиента. Обычно в таком случае взять ипотеку проще. Или можно рассчитывать на некоторые льготы.

Где дают ипотечный кредит с данной схемой выплат?

Таких кредитных организаций не так много. Причина заключается в том, что основным источником дохода банков являются кредиты, а точнее – проценты по ним. При дифференцированных платежах тело кредита уменьшается быстрее, соответственно, сумма начислений меньше. А это выгодно клиенту и невыгодно банку. Но все же можно найти несколько финансовых учреждений, которые готовы предоставить заем на таких условиях:

  • Газпромбанк;
  • Россельхозбанк;
  • АК Барс Банк.
Справка! Каждый год количество предложений ипотеки с дифференцированным платежом сокращается. Например, такие кредиты выдавал Нордеа Банк, но с 2017 года он вошел в состав Совкомбанка и теперь такой возможности нет.

Россельхозбанк

Россельхозбанк предлагает несколько программ кредитования жилья, предоставляя возможность выбора схема уплаты долга.

  1. Мечты сбываются. Процентная ставка начинается от 9,2%, срок пользования денежными средствами – до 30 лет.
  2. Ипотека. Ставка – от 9,75%, срок – до 30 лет. Есть льготные условия для молодых семей, а также возможность досрочного погашения. Банк предоставляет специальные условия для тех, кто желает использовать материнский капитал.
  3. Молодая семья и материнский капитал. По этой программе предлагаются аналогичные условия.
  4. Дом мечты. Эта программа разработана для приобретения земельных участков с домом или без него. Процентная ставка – от 10%, сумма кредитования – от 100 тыс. руб. до 20 млн. руб. срок – до 30 лет.
  5. Рефинансирование ипотеки. Для участия в этой программе не нужно получать согласие от банка, где первоначально был оформлен кредит. Предусмотрена возможность досрочного погашения. Сумма – от 100 тыс. руб. до 5 млн. руб. Для жителей Москвы максимальная сумма составляет 20 млн. руб., Санкт-Петербурга – 15 млн. руб. На рефинансирование ипотеки для покупки дома предоставляется до 10 млн. руб. Срок кредитования – до 30 лет.
  6. Не переплачивай. Ставка процентов – от 9,4%. Максимальная и минимальная суммы кредита аналогичны условиям программы «Рефинансирование ипотеки». Денежные средства можно использовать как для приобретения недвижимости на первичном или вторичном рынке, так и для рефинансирования имеющейся задолженности.
  7. Целевая ипотека. Сумма кредитования – от 100 до 20000 тыс. руб. Первоначальный взнос не является обязательным условием. Банк оплачивает не более 79% от рыночной стоимости недвижимости.
Также выбор способа погашения есть при оформлении программ «Ипотека по двум документам», «Нецелевой кредит под залог недвижимости».

Газпромбанк

Газпромбанк предлагает ипотечные кредиты с дифференцированной схемой погашения для приобретения жилья на вторичном рынке. Требуется первоначальный взнос от 15%. Процентная ставка начинается от 12%. Срок кредитования – до 30 лет.

Возможность и условия для досрочного погашения

Кредит, выданный на условиях погашения дифференцированными платежами, можно частично гасить досрочно (можно ли погашать досрочно при аннуитетных платежах?). Для этого не надо каждый раз запрашивать разрешение. Можно просто выплачивать определенную сумму, исходя из величины платежа в предыдущем месяце. Если позволяет уровень дохода, банк разрешит оформить ипотеку на таких условиях и погашать ее с опережением графика.

При оплате кредита дифференцированными платежами тело кредита гасится быстрее, а это намного выгоднее заемщику. Ведь в таком случае начисляемые проценты быстрее уменьшаются. Поэтому если гасить ипотеку с опережением графика, то можно неплохо сэкономить.

Минус такого типа платежа – первые выплаты слишком большие. Поэтому возможно и не получится взять в долг ту сумму, которая нужна. Но если это удалось сделать, то опять же есть смысл постараться закрыть долг быстрее: следующий платеж окажется меньше из-за процентов.

Дифференцированный способ погашения задолженности по кредиту – достаточно редкий способ уплаты долга. Такие займы предоставляют лишь несколько банков. Все дело в том, что в случае ипотеки банку невыгодны эти условия.

Самые лучшие условия в Россельхозбанке и Газпромбанке. Здесь клиенты могут выбрать, по какой схеме они будут рассчитываться. При дифференцированных платежах есть смысл гасить задолженность досрочно, так как тело кредита быстрее уменьшается, следовательно, и процентные платежи становятся меньше.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.